本期案例回顾：开发商没得证就签合同？修改房屋规划？法院竟然判……
这期案例开发商与业主在没有满足销售资格的情况下签订了一份合同，那么，这样的合同是否具备法律效力呢？一份正式的商品房买卖合同需要具备什么内容呢？其中涉及了关于房产合同的什么法律知识点？这些疑问我们将为大家一一解答。
1、预约合同指什么？它有什么法律效力？
答：1、当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同,预约合同的目的在于当事人对签订特定合同的相关事项进行规划,其主要意义就在于为当事人设定了按照公平诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务。
预约合同既可以是明确本约合同的订约行为,也可以是对本约合同的内容进行预先设定,其中对经协商一致设定的本约内容,将来签订的本约合同应予直接确认,其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。
商品房买卖中，如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的,该协议应认定为预约合同。
（本约合同：为了履行预约合同而订立的合同。）
2、预约合同尽管为预约，但也是一种合法有效的合同。依据预约合同，当事人应负有订立本约合同的义务。如果预约的一方当事人不履行其订立本约的义务，则另一方有权请求法院强制其履行义务及承担违约责任。
2、本案中开发商调整房屋规划，是否违约？
答：是否违约需要看双方签订的商品房买卖合同中的具体约定。根据最高法院公报案例的观点：交付房屋不符合商品房预售合同中的约定的，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属于另一法律规划，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。
3、具体怎么判定一份合同是否为商品房买卖合同？
答：要判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是正式的商品房买卖合同,最主要是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,即只要具备了双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期,同时出卖人已经按照约定收受购房款的,就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同的条件，为商品房买卖合同。
相关法律法规条例
商品房销售管理办法
第三章 广告与合同
第十六条
商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。
通过本案例的解读，我们又了解商品房买卖合同的一些相关知识，学到了“预约合同”这个名词。小编提醒大家，购房者以后签订合同，要多留意合同内容是否具体、完善，符合相关法律法规的规定，以保证相关的义务得到履行。
最后，感谢广西纳百川律师事务所提供的案例及解答（律师答疑热线：13387750813），对本期案例还有疑问的小伙伴可以在下方留言，也欢迎您将身边相关的纠纷和事件向我们反映，感谢关注与支持！
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文章来源:乐居