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仅11月27日，12家房企公告显示，融资规模共计280亿；机构认为，海外融资成本高但需求未减
时至年末，又到了房企发债的高峰期。
中原地产研究中心统计数据显示，11月（截至11月28日），全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经超过1000亿。
中原地产首席分析师张大伟分析认为：“从楼市调控政策看，严格的时候已经过去，政策底部逐渐形成，房企融资难度有所降低。随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨，四季度对于房企来讲重要的工作将是融资。”
大额融资频现
仅仅11月27日一天，12家房企发布公告，披露其近期融资计划或公告票据上市发行，累计规模约280亿。
而进入11月份以来，有30余家房地产公司发布了境内外融资公告，既有行业龙头，也包括民营企业，融资类型包括增发、优先票据、中期票据、可换股债、公司债、短期融资券、abs等形式，总规模超过1000亿元。
在年末发债的窗口期，不少房企发行大额融资。11月27日，保利发展控股集团股份有限公司发布公告称，将发行100亿元的中期票据，已经完成注册。
此外，11月23日，泰禾集团与光大信托合作，光大信托将为泰禾集团提供200亿元的综合授信额度。11月13日傍晚，华夏幸福基业股份有限公司发布公告称，证监会核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券。
“对于房地产企业来说，楼市销售逐渐放缓，而前期过度投资，对资金需求上涨。回款难，房企增加融资的需求明显上涨。”张大伟这样解读。
龙头房企成本低
对于公司债券来说，实力房企的发债成本相对较低。例如，龙湖20亿元公司债券票面年利率仅为4.8%；首创置业拟发行的25亿规模公司债券票面利率询价区间为4.0%-5.0%，融资成本相对较低。
而对于一些发展中的中型房企而言，票面利率略走高。例如，福晟集团拟发行10亿规模公司债券，票面利率7.90%，虽然相比于龙头房企偏高，但是也属于常见的利率区间。
国内融资成本较为平稳，而海外融资成本却升高。近日时代中国和弘阳地产发的两笔美元债票面利率都达到10%以上。其中，弘阳地产高达13.5%的票面利率位处前列。同样，时代中国3亿美元优先票据于昨日在香港联合交易所上市发行，票据利率为10.95%，属于上述发行的公司债中票面利率较高的房企。但是，同样是3年到期的美元优先票据，弘阳地产的票面利率比时代中国还要高出2.55%。
“虽然海外融资成本明显上涨，叠加汇率的波动，压力非常大，但是，房企在资金压力下，需求量依然非常大。”张大伟分析称。
借新还旧居多
年底，面临债务的集中兑付，偿还旧债也成为不少房企发债募集资金的主要用途。其中，美的置业将发行的10亿元公司债全部用于偿还公司有息债务，不用于购买土地。上市仅4个月的弘阳地产也将发债所得款项净额用于现有债务进行再融资及一般公司用途。
wind数据显示，2018年全年公司债和企业债合计有2638只已经兑付或即将兑付，涉及到期偿还、提前兑付和回售，预计规模1.43万亿元，较2017年大幅增长近60%。由此，今年债券违约也创历史新高，11月债券到期潮也已来临，风险稍大的企业债和公司债本月到期210只，需偿还1500多亿元，成为今年月兑付规模第二大。
从11月份这210只需要兑付的债券来看，共有200个不同的发行主体，即只有少数发行人有2只或以上的债券需要偿还。其中资本货物行业的发行人数量多，达84家。紧随其后的就是房地产行业，数量也达27家。
业内人士预计，随着时间的推移，后期提前兑付、回售等或许还会增加，预计12月份需要偿还的规模会更大。
11月29日下午，光明房地产集团股份有限公司（简称“光明地产”）称，公司以约13.51亿元竞得浙江省湖州市长兴县太湖图影旅游度假区六幅地块，总面积约为21.89万平方米。
公告显示，竞拍标的分别为浙江省湖州市长兴县2018-123号、2018-124号、2018-125号、2018-126号、2018-127号、2018-128号六幅地块。
光明地产认为，本次竞拍是公司坚持加大对全国重点准入城市的土地储备力度，进一步扩大产业版图，不断提升公司核心竞争力，符合公司战略发展布局与整体经营需要，对于企业转型升级具有积极的意义。
据悉，光明地产是光明食品集团旗下支柱企业，目前是以房地产综合开发经营、物流产业链两大板块为主业，集房产开发、施工、物业、冷链物流及产业链等为一体的国有综合房地产集团型公司。
目前，光明地产已布局江苏、浙江、安徽、广西、河南、山东、湖南、湖北、四川、云南、上海、重庆等十省二市。
近，（楼盘）土地市场又有1宗地流拍，这是今年流拍的第7宗地，总数是2017年的3倍还要多，创2012年以来高纪录。不仅，上海（楼盘）、广州（楼盘）、杭州（楼盘）、南京（楼盘）等热点一二线城市今年以来也有多宗土地流拍。
有研究机构的统计数据显示，今年1~10月，全国300城住宅用地流拍地块宗数为543宗，同比增加77%;流拍地块宗数占推出地块宗数比值为6.8%，较2017年的3.5%提高了3.3个百分点;流拍地块总规划建筑面积为6613万平方米，是2017年的2.1倍。
今年全国土地流拍频发，主要原因是房地产市场的调整和房企资金压力的增加。随着楼市调控持续深入，部分城市限房价、限地价、竞自持、竞配建等土地出让条件严苛，在地价高企、房价上涨预期被抑制的背景下，房企的利润空间被压缩，拿地意愿降低。同时，部分购房需求被抑制，销售增速放缓，再加上房企融资渠道持续收紧、融资成本不断提高，加杠杆购地被严控，房企拿地更加谨慎，有的会根据当地政府的限价反推拿地的技术指标，保证能算得过账的才会出手;有的土地储备充裕的主动选择放缓拿地;有的资金压力大的被迫放弃拿地。
不过，土地流拍的增多并不代表房企对土地市场悲观了，只能说房企更加理性了。因为那些流拍的土地大多是动辄几十亿的高价地或者位置偏远的复杂地块，而地理位置优越、条件较好的优质地块依然是房企争抢的对象。
以为例，近出让的13宗地中，除1宗流拍外，有12宗顺利成交，数十家房企参与现场竞拍，还有多宗住宅地块竞争激烈，竞价次数多达50轮以上，更有地块溢价率接近50%，当日卖地超316亿，创出单日土地成交历史纪录。但以此认为土地市场回暖还为时尚早。因为当天出让的土地数量较多，显得参与房企总量较多，但每宗地多也就5、6家主体竞争，有4宗地只有2家报价，这与前两年动辄十几家主体争抢一块地相比少多了。另外，溢价率高的地总价并不高，总价高的地虽然竞争同样激烈，但溢价率并不算高，多数在20%左右，还有多宗地溢价率只有不到2%。
临近年底，多地地方政府为完成供地计划开始加大供应，土地市场迎来供应高峰，有补库存需要的房企仍会根据自身实力与发展规划精挑细选，“优质地块遭争抢，非优质地块流拍”的现象仍将继续上演。不过，地方政府也在尽力减少土地流拍的发生，如此次增加了地段优质地块供应，将今年1月曾流拍的两宗共有产权房用地调整为限竞房用地后，销售限价也大幅上调，为房企预留了一定的利润空间，同时对购房者资质要求变宽松，房企去化压力减小，此外还实行“共用保证金”出让新规，降低了房企的资金压力，重新调动了房企的积极性。这种微妙的变化在未来的土地市场上将会继续上演，随着地方政府与房企的博弈持续，土地市场有望持续回归理性并平稳运行。
2018年第四季度即将步入尾声，房企对市场的预期仍在不断变化。有些房企全面收紧各项开支，铺开了长期“过冬”的架势;有些房企却以一副“抄底”姿态，在土地市场大手笔“抢地”。
2018年11月26日，（楼盘）市国土局一天内推出13宗土地，除一宗流拍外，另外12宗土地收到近50家房企报价，而在多家房企现场轮番竞拍之下，当日，土地市场创下316.46亿元成交额、成交建面约163.29万平方米，刷新了乃至全国土地市场单日土地成交记录。
一般而言，作为首府城市，对全国房地产市场具有深远影响，但土地市场这一波高温行情，却与房地产市场整体下行趋势有所不同。
据克而瑞数据显示，在整个房地产政策调控坚持不放松的大环境下，2018年前十月房企拿地策略普遍处于谨慎态度，甚至包括龙头房企土地储备均呈现小幅收紧态势。据蓝鲸房产梳理发现，中国恒大(hk：03333)、万科(sz：000002)、融创中国(hk：01918)等规模房企新增土储同比均有下降。
那么，土地市场真实的状态究竟是怎样的?“土地储备”作为房企未来销售表现的定量指标之一，2018年前十月又呈现出哪些新的特点?对此，蓝鲸房产展开多维度分析调研。
今年，继雅生活、碧桂园服务、新城悦上市之后，佳兆业物业和滨江服务也启动上市计划。
今年，物业公司上市的队伍快速扩充，本周，佳兆业物业和滨江服务分别提交了招股书和上市申请书
本周，佳兆业物业和滨江服务分别提交了招股书和上市申请书，加入分拆物业板块赴港上市房企的队伍。
今年，物业公司上市的队伍正在快速扩充。11月6日，新城集团旗下新城悦成功登陆港交所，成为继雅生活和碧桂园服务之后，今年第三家在港上市的内地物业公司，也是在港交所主板上市的第九家物业公司。
在业内人看来，在“融资难”的背景下，房企分拆物业公司上市，不仅能增加一个融资平台，也能促使物业规模快速提升，抢占鳌头。
滨江服务
“小而美”突围搏上市
前后两年的筹备，名气仅次于绿城集团的杭州本土房企滨江集团分拆物业公司上市迈出了实质性的一步。
11月26日，滨江集团旗下的滨江服务集团有限公司也向港交所递交了申请书，拟在香港主板上市。
如果上市成功，今年欲冲刺千亿的滨江集团将拥有“a+h”双融资平台，获得更高的总市值。
受限于地域 布局迟缓
滨江服务成立于1995年，截至2018年8月31日，其在浙江的15个城市及上海设立了35家附属公司及分支机构，向约4.8万个物业单位提供物业管理服务。
截至今年8月底，滨江服务共有68个在管物业，包括51个住宅物业及17个非住宅物业，在管物业面积为1080万平方米，不足绿城服务目前管理面积的十分之一。
在规模较小的情况下，滨江服务的布局也相对单一。依托于滨江集团，滨江服务的物业布局呈现明显的区域化特征，其主要集中在浙江省，区域化特征明显。就目前的布局来讲，滨江服务仅是一家规模相对小的区域型物业管理公司。
这也源于其控股股东滨江集团全国化布局的迟缓。作为浙江本土房企，在杭州本地，擅长于做高端住宅的滨江集团的名气仅次于绿城集团，但是就全国化而言，走出浙江省，滨江集团的知名度较弱。2015年才开始进行全国化布局的滨江集团，显然相对于其他全国化房企步伐慢了一步，尤其是进军上海和深圳的进展并不理想，也一定程度影响了其全国化布局的速度。
受制于此，滨江服务的地域局限性较强，规模增速在未来也依赖于对外扩张的程度，所以滨江服务的规模增长也取决于突破地域性的天花板。
扩张 复合增长率达40%
虽然规模相对较小，但是，滨江集团的复合增长率较快，营收和利润增幅较大。
申请书显示，在2015年、2016年和2017年，滨江服务分别实现收入1.59亿元、2.26亿元和3.49亿元，相应的净利润分别为0.11亿元、0.22亿元和0.58亿元，三年间滨江服务的复合年增长率为48.3%。
对于分拆上市的物业公司而言，对于集团公司的依赖度较强，使得其营收来源单一，风险性增强。为了扩大规模，提高营收，滨江服务在谋求上市之前的两年，已经开始在区域内对外扩张，目前收效显着。
2015年-2017年以及截至2018年8月31日，滨江服务来自滨江集团的收入仅为4610万元、5040万元、6510万元及3760万元，分别仅占总收入的29%、22.3%、18.6%及12.2%。
正是由于规模和利润的增速较快，使得滨江集团对分拆物业上市抱有信心。如果物业公司成功上市，那么对于已经在深交所上市的滨江集团而言，将打通“a+h”双资本平台，更高的总市值也将增加融资机会。
近两年来，滨江集团正处于冲刺千亿规模的提速期。由于规模化和全国化扩张的需求，滨江集团需要更多的资金来满足高速扩张。
财报显示，今年上半年，滨江集团实现销售额405.5亿元，同比增长81%；营业收入95.54亿元，同比增长92.33%。归属于上市公司股东的净利润为5.8亿元，同比下降36.95%，资产负债率上升至77.2%
佳兆业物业
七成募资用于并购扩张
继新城物业上市之后，佳兆业物业也敲定了上市日期，12月6日，即将成为今年年内第10家上市的物业公司。佳兆业物业11月26日公开的招股书中显示，佳兆业物业发售股份总数为3500万股，发售价介于9.08-10.88港元之间，按中间价每股9.98港元计算，集资净额约2.795亿港元。
营收增速有待提升
招股书中显示，佳兆业物业成立于1999年，很长一段时间内主要承接佳兆业集团开发的物业，直到2014年才开始对外承接业务。
截至2018年6月30日，佳兆业物业业务覆盖37个城市，管理124个物业项目，总在管建筑面积达2540万平方米，包括101个住宅社区及23个非住宅物业，其中来自佳兆业集团开发的项目86个。
佳兆业物业仍然是一家高度依赖母公司输送业务的公司，这在营业收入方面同样得到体现，来自佳兆业集团及关联公司的收益占比高达50.9%。
2015年-2017年，佳兆业物业实现营业收入分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元；净利润分别为5772.0万元、5811.4万元、7144.1万元。2018年上半年，佳兆业物业实现营业收入4.12亿元，净利润为2303.2万元。
根据上述披露数据，目前，佳兆业的营收规模和增速与龙头物业公司碧桂园服务、绿城服务等尚有较大差距。2016年和2017年，佳兆业营收的年增长率分别为12.8%、24.1%，相比于碧桂园服务上市前41.3%和32.2%的增长率来说，增速仍然有待提升。
佳兆业净资产收益率呈现下降态势，招股书显示，佳兆业的股权回报率即净资产收益率在2015年-2017年分别为33.1%、25.0%、23.4%，呈现下降态势。在上市成功后，面对股东，如何提高股权回报率是佳兆业需要思考的问题。
此外，佳兆业物业的毛利率相比于同等规模的物业公司较高，仍然保持30%以上的水平。2015年-2017年，其整体毛利率分别为34.6%、30.1%、30.5%，2018年上半年为34.2%。
负债方面，佳兆业物业降低负债的效果较明显。2016年与2017年负债率为206%、106%，而今年上半年负债率降低至49.2%。
将快速扩充业务规模
对于此次募集资金的用途，佳兆业物业在招股书中表示，预计全球发售所得款净额约为2.8亿元。
其中，50%的资金用来收购和投资物业管理公司，而20%的资金用来收购和投资能够提供社区增值的产品及服务的公司。
对此，佳兆业物业透露，未来公司战略将实施积极的并购业务，选取在管建筑面积300万平方米、年度营业收入5000万元以上及年度净利润率6%以上的公司标的，以快速在不同地区、不同领域扩充公司业务规模。
同时，在四大业务板块中，社区增值服务、智能解决方案服务是佳兆业物业未来重点发展方向。
目前，社区增值服务主要由其收购的深圳市齐家互联网科技有限公司提供，旗下开发的k生活app可以将物业管理服务与社区增值服务结合起来，为业主提供包括快递、泊车、清洁、家居、金融等多元化服务。
佳兆业物业表示，未来，将在非住宅物业业务规模、增值服务产品、智慧社区智能家居等方面继续发力。
晨报记者梳理并查阅已公布品牌房企今年10月销售业绩简报发现，截至今年10月27日，前十名上市房企今年前10个月销售总额实现上涨，达到27664.53亿元。前十名上市房企梯队发生分队。梯队是中国恒大、万科、碧桂园三家企业，其中中国恒大今年前10个月销售额达到5011.4亿元，排名；万科今年前10个月销售额达到4856.2亿元，排名第二；碧桂园今年前10个月销售额达到4559.9亿元，排名第三。
第二梯队由融创和保利发展组成，融创今年前10个月销售额为3745.4亿元；保利发展今年前10个月销售额达到3347.69亿元。第三梯队由中海外、新城控股、龙湖、世茂房地产、招商蛇口五家企业组成，它们今年前10个月销售额在1300亿元至2300亿元之间。
值得注意的是，上述十家企业今年前10个月销售业绩全部上涨，其中新城控股今年前10个月销售业绩同比上涨幅度大，为103.38%，排名；世茂房地产今年前10个月销售业绩同比上涨幅度为73%，排名第二；招商蛇口今年前10个月销售业绩同比上涨幅度为49.80%，排名第三。其他企业今年前10个月销售业绩均比去年同期有不同程度的上涨。