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高力国际：2019年后广州写字楼大量新增供应入市 租金持续增长
得益于稳健的经济增长与旺盛的需求，2019年季度广州甲级写字楼市场租金水平环比上升3.3%，空置率环比下降2.8个百分点。由于第二季度至第四季度推出市场的新增供应体量相对较小，预计2019年租金水平稳步上升，空置率将保持在低位。预计2019至2021年约262万平方米的新增供应进入市场，相当于全市现有体量的51%。预计空置率从2019年开始逐渐上升，并于2020年达到峰值。但未来大量新增供应将作为企业自用，而持续的经济增长亦将刺激写字楼的租赁需求，我们预测2019至2021年租金水平仍会小幅上升。
需求
得益于稳健的经济增长，广州甲级写字楼的需求持续增长。季度录得净吸纳量达17.8万平方米，环比增长73%。由于广州市经济面较为乐观且优质新增供应将陆续入市，预计未来五年写字楼需求将保持旺盛。
供应
季度仅有约3万平方米新增供应推出市场，但预计约42万平方米新增供应将在接下来三个季度陆续推出。2019至2021年将有超过200万平方米新增供应进入市场，相当于全市现有供应的51%，但大量新增供应将作为企业自用并集中在琶洲。
空置率
2019年第四季度至2019年季度的新增供应非常有限，截至2019年季度末，广州甲级写字楼空置率下降至5.1%，环比减少2.8个百分点。预计2019年空置率将保持在低位，但2019年至2020年的大量新增供应将逐渐拉升空置率，并于2020年达到15.0%的峰值。
租金
归因于有限的新增供应和活跃的市场租赁交易表现，广州甲级写字楼平均租金环比上升3.3%。房地产业、零售/贸易业和金融业为2019年季度市场租赁的主力，上述三个行业占据约70%的交易面积。预计2019年租金水平将实现同比增长6%-8%，但2019至2022年租金涨幅或将减缓至每年同比增长3%。
珠江新城租金水平继续领跑
2019年季度仅有约3万平方米新增供应推出市场，低于过去四个季度约3.85万平方米的平均值，本季度全市净吸纳量达到17.8万平方米。广州甲级写字楼平均租金环比上涨3.3%至175元每平方米每月，空置率降至5.1%，环比下降2.8个百分点。
所有子市场均在本季度录得不同程度的租金涨幅。珠江新城平均租金水平仍优秀于其他子市场，环比上涨4.0%至192元每平方米每月。由于新增供应的入市，越秀子市场空置率虽环比轻微上升0.5个百分点，但仍处在2.8%的低位。鉴于其他子市场只有少量可租赁面积，本季度琶洲子市场的表现抢眼，录得全市最快的空置率下降速度，环比下降4.9个百分点至5.4%。
（赢商网报道）7月9日，高力国际发布2019年上半年深圳物业市场回顾与展望报告。据赢商网查阅报告，截至今年上半年深圳甲级写字楼存量达到544万平方米，同比增长26.7%，环比增长3.7%。其中福田存量最高，为56%；其次是南山31%，罗湖存量占比9%，前海占比4%。
1-6月全市有7个写字楼项目入市，包括中星微大厦、荣超后海大厦、深圳湾1号中心、国银金融中心、平安国际金融中心南塔、深圳能源中心，以及信利康大厦，共新增约29万平方米的面积。
在写字楼租赁市场中，由于金融、科技、专业服务、先进制造等企业的扩张而导致大面积租赁增多，这在福田和南山区表现尤为明显。
持续活跃的租赁需求对租金产生一定影响，今年上半年深圳甲级写字楼平均租金为245元/月/平方米，创历史新高，实现同比增长6.3%。其中南山收强劲的需求支撑，平均租金增长最快，为16.7%；其他各区表现相对平稳；前海在基建完成之前依然属于调整期，租金同比下调10.6
另据高力国际预测，下半年深圳将有约130万平方米的写字楼新增供应入市，其中南山将有8个，宝安、前海3个，福田1个项目面世。未来三年预计每年新增供应均在百万平方米以上，总供应面积或超过600万平方米，其中一半的供应量将来自前海。
高力国际称，深圳甲级写字楼物业即将进入供应过剩时期，新增供应将在未来两年内达到历史峰值。这对租户来说无疑是一大利好。然而从另一方面来说，大量新增供应势必将在中短期内令全市平均空置率进一步提升，尤其受到前海片区新增供应的影响，预计到2019年或将攀升至29%。
租金方面则是因为高供应而受下行压力，2019年预计有明显的降幅，但福田和南山仍可实现租金小幅增长；全市租金在2020年会有回升，之后呈平稳上升趋势。
此外，据高力国际数据透露，2019年全国各大城市大宗交易中，深圳整体成交相较落后于、上海，但同比增长达到106%，未来发展潜力巨大。在深圳的大宗交易市场中，写字楼仍是最受投资人关注的领域，但长租公寓及联合办公也是他们看好的投资方向。
截至目前，深圳已有超过50多家长租公寓品牌，分为房地产类、酒店类、中介类以及创业类等，包括如万科泊寓、魔方公寓、链家自如公寓等。联合办公方面，深圳目前已有60余家品牌运营商，包括wework、soho、funwork、urwork等。
华南动态
把目光转向华南区另一座经济活跃的城市，深圳。深圳市2019年全年gdp高于广州市，总量超过2.24万亿元（3560亿美元），同比增长8.8%。类似于广州市场，迅猛发展的经济支撑了深圳本季度活跃的租赁需求，深圳甲级写字楼平均租金环比上浮1.3%，达235元每平方米每月。季内约11万平方米新增供应推出市场，但全市整体空置率环比下降2.5个百分点至11.1%。
福田及罗湖仍为深圳写字楼受欢迎的子市场，租金水平环比增长1.8%和0.4%，分别达到272元及219元每平方米每个月。
预计2019年深圳甲级写字楼租金水平将实现同比2%-3%的同比增长。2019至2022年，深圳核心地区新增甲级写字楼供应将超过600万平方米，其中超过三分之一来自前海子市场，预计前海租金水平将面临主要压力。预计全市租金水平增长的态势将减缓，2019年或有4个百分点的调整性下浮。但2020年随着新增供应回落，租金水平将有所回升。而深圳全市空置率亦将在2019年攀升至29%的高位，与本季度相比上升18个百分点
四环路以内和中轴线延长线、长安街延长线这“两轴”周边，将限制各类用地调整性质改建住宅商品房。记者昨日从市规划国土委获悉，《建设项目规划使用性质正面和负面清单》已经发布，这是本市首次在用地性质上设出“负面清单”。
核心区：
限制各类用地“变身”大型商业
市规划国土委相关负责人表示，为落实《城市总体规划（2016年-2035年）》，发挥市场配置资源决定性作用，按照鼓励疏解非首都功能，鼓励补齐地区配套短板，鼓励完善地区公共服务设施，鼓励加强职住平衡的原则，本市发布了建设项目规划使用性质正面和负面清单。
按照区域，这份清单将本市划分成了6类地区。其中，首都功能核心区中，鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为党政军领导机关办公和配套用房；鼓励历史建筑调整为博物馆等公共文化设施；鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为学前教育、养老设施；鼓励居住区相邻用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。
而在“负面清单”中，本市将限制首都功能核心区里的各类用地调整为大型商业项目，限制各类用地调整为商务办公项目，限制各类用地调整为综合性医疗机构，限制各类用地调整为专科教育、高等教育用房，限制各类用地调整为住宅商品房，以及限制各类用地调整为仓储物流设施。
三环路外：
鼓励改建出租型公寓
而在核心区之外的中心城区，将主要为了疏解非首都功能，完善配套设施，保障和服务首都功能优化提升。相关负责人说，这个区域将主要推进城市修补和生态修复，提升城市品质。
在这个区域中，本市鼓励各类用地调整为养老设施，鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为学前教育设施，鼓励中关村科学城范围内的各类非居住建筑调整为科技创新用房，鼓励三环路以外商业零售、商务办公、酒店宾馆等建筑调整为体育健身、剧场影院、图书馆、博物馆等公共文化建筑，以及出租型公寓。同时，还鼓励居住区相邻用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。
而在“负面清单”中，这个区域也限制各类用地调整为大型商业项目、大型商务办公项目和区域性物流基地和批发市场。同时，中心城五环路以内区域还限制各类用地调整为综合性医疗机构、中等职业教育、高等教育及面向全国招生的培训机构和文化团体。
记者注意到，本市限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房，并且限制三环路以内的各类用地调整为仓储物流设施。
城市副中心：
鼓励工业用地转向科技创新
在这份清单中，有两个特殊区域。其中一个是城市副中心，另外一个则是中轴线及其延长线、长安街及其延长线。
其中，城市副中心将围绕对接中心城区功能和人口疏解，促进行政功能与其他城市功能有机结合，以行政办公、商务服务、文化旅游为主导功能，形成配套完善的城市综合功能。
相关负责人说，鼓励城市副中心的各类用地调整为托幼、小学、中学等教育设施和养老设施。鼓励各类用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。鼓励各类非居住建筑调整为体育健身、剧场影院、图书馆、博物馆等公共文化设施和医疗设施。鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为科技创新用房。同时，城市副中心将限制各类用地调整为一般性制造业、区域性物流基地和批发市场。
而在中轴线及其延长线、长安街及其延长线区域，鼓励中轴线两侧的建筑调整为传统文化、传统商业、传统餐饮等历史文化项目，以及图书馆、博物馆等公共文化设施。
同时，限制各类用地调整为大型商业项目、商务办公项目、综合性医疗机构、仓储物流设施。同时也限制各类用地调整为专科教育、高等教育用房或住宅商品房。
核心区甲级写字楼面积缺口将达48万平米
市场人士认为，由于香港的写字楼租金飙升，供应短缺，长远可能会影响香港对于跨国企业在港设立亚洲总部的吸引力。
事实上，根据福布斯杂志的调查显示，目前46%的跨国企业目前已在新加坡设立亚洲总部，而香港则吸引了37%的跨国企业位居第二。同时，对于一些初创的科技公司而言，新加坡作为亚太区运营成本的优势更为明显。目前在新加坡开设总部的跨国科技公司占比为59%，而香港的占比仅为18%。
“过去数年特区政府在土地供应的讨论主要集中在住宅方面，而写字楼市场同样存在长期供应短缺，这将影响香港作为亚太区主要经济枢纽的地位。政府应为商业发展增加土地供应，从而确保香港能继续提供足够空间让跨国企业扩张。”仲量联行董事总经理曾焕平坦言。
随着中环商业写字楼租金飙升，香港政府在2019年3月在中环推出三块商业地皮，这是香港特区政府自1996年来首次在中环推出商业土地供应。根据本报记者查阅政府数据显示，2019-2019年，特区政府计划共有四块商业地皮出售，其中三幅位于九龙启德，一幅位于广深港高铁（香港段）西九龙总站上盖，期内港岛区并无任何商业地皮卖地计划。
根据特区政府的统计数据显示，目前，香港商业核心区甲级写字楼的总楼面面积共空缺约14万平方米，并预计至2023年总楼面面积缺口将达到48万平方米。
同时，由于写字楼供应短缺，多家共享办公空间平台已陆续进入香港市场。全球共享办公“鼻祖”wework目前在香港共有三个服务点，分别位于中环、铜锣湾和太古城中心。
今年6月，内地共享办公平台氪空间（kr space）宣布预租湾仔甲级商厦one hennessy其中七层楼面面积合共约8.3万平方英尺，成为公司在海外市场的一个据点。据悉，公司计划今年在香港共承租约40万至60万平方英尺的共享办公室楼面面积。
“港岛核心地段（写字楼）的空置率长期处于 2%左右，租金持续高企，装修费用不菲，联合办公为中小微企业提供了一个舒适便利的办公环境，以共享的方式，提高办公面积的效率，减少企业的分摊面积，降低企业营运成本，存在庞大的潜在市场需求。”氪空间（kr space）创始人兼董事长刘成城表示。
2019年3月15日，上海 –2019年中国商业地产大宗成交再创历史新高，全年交易总额达2300亿元，同比增长25%。2019年的大宗物业投资市场能否延续上一年的火热行情？近日，世邦魏理仕发布《2019中国房地产市场展望 — 大宗物业投资篇》称，2019年中国大宗物业投资将保持活跃，国内开发商整合加速、机构资本将继续加仓，同时跨境资本需求旺盛；海外投资方面一带一路和产业地产市场将较为活跃。
2019年大宗物业市场投资持续活跃
2019年三季度国内上市开发商的总体资产负债率已升至79%的十年高位，而2019年起将逐步进入债券偿付的高峰期。2019年房企债券偿还总金额同比增长64%至2500亿元，2019年更是将继续大幅增加至近4000亿元。到期债务高峰叠加住宅销售下滑以及银行信贷、委托贷款、信托等通道的严控将使2019年开发行业的收购兼并活动更为活跃。
房地产市场“增量转存量”令开发商成为2019年国内大宗物业投资市场的大买家。鉴于目前开发商的投资性物业在其总资产的占比仍低，我们相信，2019年，国内开发商将继续加大一二线城市投资性物业的投资。
，2019年3月21日 - 全球优秀的房地产服务上市公司高力国际近日发布《发力人工智能产业园》的报告。随着人工智能技术的快速发展，国务院及市都对人工智能产业的发展制定相关规划。高力国际报告指出，在人工智能领域的人才、技术、企业、资金方面优势将有助于其在人工智能领域取得优秀地位。同时亚洲的科技型企业也已经意识到的重要地位，将继续吸引新的企业和投资资金进入。
高力国际报告显示，在人工智能领域的人才、技术、企业和资金等方面相较其他城市均拥有较大优势。人才方面，聚集了较多人工智能知名研究单位。企业方面，截止2019年9月，拥有的人工智能相关企业数量居全国首位。此外，地区投融资规模约占同期全国投资额的一半，也居全国首位。
从区域上看，海淀区是人工智能产业最为集中的区域。当前专门针对人工智能的区域包括海淀区的中关村智造大街和经济技术开发区的亦创智能机器人创新园区。此外北大科技园中也专门设有人工智能国家专业化众创空间。
高力国际报告指出，未来人工智能产业主要布局在五个重点区域，分别为：中关村科学城、未来科学城、怀柔科学城、经济技术开发区及中关村国家自主创新示范区。最近门头沟区宣布将要建设的中关村人工智能科技园就是中关村国家自主创新示范区的项目之一。
此外，亚洲科技公司已经意识到的重要地位。高力国际曾发表《亚洲科技趋势》的英文版报告，对12个大型科技类企业进行详细访谈，这些企业普遍认为/华北区域是亚洲区域内一大的人才来源地。被访者显示出对中国的教育尤为看重，一家西方跨国企业指出企业选址在临近中国知名高校附近的重要性，包括、上海和成都等城市。
因此高力国际预测，在人工智能方面拥有的优势有助于形成产业聚集效应，在人工智能产业研发和价值链高端领域形成竞争优势，成为最为优秀的城市之一。
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