【研究报告内容摘要】
本期(2019/11/04-2019/11/15)恒生地产类指数下跌6.86%,物业管理行业指数逆市上涨4.13%,同期恒生指数下跌4.43%。恒生地产指数跑输恒生指数2.43个百分点,物业管理行业逆市大幅跑赢恒生指数8.56个百分点。目前房地产板块pe(ttm)为6.94x,板块估值仍处于近年估值底部区域。物业管理行业在近期持续上涨后pe(ttm)达33.26x,仅次于可选消费及日常消费行业,位居所有板块的第三位。
1-10 月全国商品房的销售面积同比增速(累计值)由负转正
从月度数据来看,19年2月以来全国商品房销售面积(累计值)增速转负,1-10月全国商品房销售面积约13.33亿平米,同增比速为0.1%。在经历8个月的负增长后,10月全国商品房的销售面积同比增速(累计值)由负转正,预计全年商品房销售面积将再创新高。10月百城住宅月平均价格为15073元/平方米,同比小幅上升3.23%,上涨幅度较上月继续回落0.33个百分点,商品房销售价格基本保持平稳。
从周数据来看,本期30大中城市第一周商品房成交面积为335.56万平米,环比下滑0.86%,同比下滑6.05%;第二周商品房成交面积为350.49万平方米,环比上升4.45%,同比下滑8.38%。其中,一线城市同比增速分别为46.68%、65.16%,二线城市同比增速分别为-11.45%、-25.58%,三线城市同比增速为-14.77%、-5.42%。十一上旬一线城市商品房销售增长明显,二三线城市则明显下滑。
土地市场持续降温,房企拿地意愿仍较为低迷
土地市场持续走弱,房企拿地意愿低迷。本期百城土地供应面积、成交面积延续下滑态势。百城土地供应规划建筑面积为1232.24万平方米,同比增速为-44.48%,下滑趋势延续。其中,一线城市本期供应规划建筑面积127.43万平方米,同比下滑-29.42%;二线城市
本期供应规划建筑面积331.59万平方米,同比下滑-46.56%;三线城市本期供应规划建筑面积为773.23万平方米,同比增速为-45.48%。
土地成交方面,本期百城土地成交面积为463.82万平方米,环比下滑65.38%。供销比为2.66,土地成交溢价率为5.79%,仍处低位,房企拿地意愿仍较低迷。
投资建议
1-10月全国商品房销售面积约13.33亿平米,同增比速为0.1%。在经历8个月的负增长后,10月全国商品房的销售面积同比增速(累计值)由负转正,我们预计全年商品房销售面积或将再创新高。而随着土地成交溢价率的持续走低,土地价格逐步回归理性,同时在稳房价、稳地价、稳预期的政策背景下,预计房地行业整体保将稳定运行态势。鉴于房地产板块估值仍处于近年估值底部区域,我们维持行业“增持”的投资评级,建议关注业绩增长确定、行业前景向好的奥园健康(3662.hk)、雅生活服务(3319.hk)、永升生活服务(1995.hk)、碧桂园服务(6098.hk)等物业管理子行业个股。