【研究报告内容摘要】
10月地产投资、销售数据符市场预期,值得注意的是,一二三线城市房价环比涨幅均回落,住宅销售现降温信号。我们重申近期观点:未来1-2个月,地产行业政策面出现利空可能性很低。11月11日深圳宣布取消对普通住宅总价的要求,我们预计将有效降低刚需购房成本,由于深圳房价仍现上升趋势,我们认为此次放松略超市场预期,未来其他一线城市有机会微调政策以释放刚需。上一周地产板块随大市调整,考虑未来政策展望积极,我们认为调整带来买入机会。个股推荐基本面优秀、估值具备充分安全边际的中海外(688.hk,“未评级”)以及近期出现技术调整、投资机会浮现的宝龙地产(1238.hk,“买入”,目标价6.29港元)。
10月地产投资、住宅销售符预期,房价环比增速回落,重申短期政策利空出尽观点看10月份单月数据(图1-3):1)房地产投资同比增长8.8%,略低于9月的10.5%;2)住宅销售面积同比增4.4%,略低于9月的4.6%;住宅销售额同比增14.6%,高于9月的13.1%;全国销售均价同比增9.8%,环比跌1.4%;3)住宅新开工同比增27.6%,高于9月的8.2%,住宅竣工同比增18.1%,高于9月的1.1%;4)一二三线城市新房及二手房价格环比涨幅均回落。考虑:1)宏观下行压力加大;2)房价涨幅回落,市场现降温信号,我们重申:在未来1-2个月,政策面至少会保持平静,出现利空可能性很低。
深圳超预期放松地产政策,关注其他一线城市近期政策动向11月11日,深圳宣布调整普通住宅认定标准:取消总价要求,只要是容积率大于1且单套建面小于144平方米的住宅均属于普通住宅、享受优惠交易税率;由于深圳普通住宅标准公布于2015年,总价标准已不适用于目前市况(南山490万、福田470万、罗湖390万、宝安360万、盐田330万、龙华320万、龙岗280万、光明250万、坪山230万),我们预计新政将有效降低刚需购房成本,特别会提升新城区(宝安、龙华等)的二手房成交量及价格。这是深圳2016年以来首次放松地产政策,由于截止到10月深圳的房价依然在上涨(新房+0.5%mom,二手+1.0%mom),我们认为这次放松略超市场预期。一线城市现行政策普遍对刚需形成较显著抑制,近期有望微调政策释放刚需。
市场调整提供机会,个股推荐中海外与宝龙地产上一周恒生指数下跌4.79%,恒生中国房地产指数下跌5.33%,考虑未来政策展望相对积极,我们认为调整带来投资优质标的机会,个股推荐中海外以及宝龙地产:1)中海外前收市价25.60港元,根据一致预期,对应 6.21倍19年pe,0.88倍19年pb,均低于4年均值减一个标准差,对应4.3%的19年股息率,高于4年均值加一个标准差(图6)。综合考虑公司优秀的基本面(图4-5),目前的价格安全边际充足;2)宝龙地产由于市值上升过快未能满足相应流动性要求,于11月8日暂时被msci移出中小股指数,前收市价4.52港元,根绝我们的预测,对应6.98x 19年pe,0.54倍19年pb,7.6%19年股息率,相对可比同业估值吸引(图7)。我们维持对公司基本面非常正面看法,认为近期股价调整提供买入机会。
风险提示:人民币汇率波动;房地产政策超预期收紧