以商业银行参与作为投资人为例，城市发展基金参与方主要包括商业银行主导成立的有限合伙人、作为普通合伙人的政府旗下的城投公司、作为产业基金受托管理人的信托公司和被投资人。在运作模式安排上，若由商业银行主导资金募集，通常由商业银行通过发行理财产品形成理财资金池，运用资金池的资金和城投公司的出资共同成立发展基金，将基金交予受托人——信托公司进行管理。在对城市建设项目进行充分论证的基础上，对项目主体即被投资人进行股权融资，并通过合理的退出机制安排，由普通合伙人在合伙契约中承诺在一定的时间内以特定的方式结束对创业企业的投资与管理，收回现金或有流动性的证券，给投资者分配项目收入作为基金的投资收益来源。对于商业银行来说，通过参与发展基金，可以转变商业银行赚取存贷款利差的传统经营模式，逐步向通过资产管理业务赚取中间业务收入的经营模式转变。
上述城市发展基金的运作模式中，商业银行作为投资人和被投资人的中介，通过设计针对相关项目的理财产品并发售来完成社会资金的募集。而具有类似功能的其他金融机构，如信托公司、保险公司等同样可以通过设计相关的产品，来完成对社会资金的募集。
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