1、城市化进程。 “城市化”是工业文明的主要标志,城市将人力、物力、财力、智力聚集,才产生出菜鸟物流、京东物流、顺丰快递,阿里巴巴、百度、腾讯、搜狐、无人超市、人工智能、高铁、芯片、珠港澳大桥等超级公司和超级工程。
1、城市化进程。
“城市化”是工业文明的主要标志，城市将人力、物力、财力、智力聚集，才产生出菜鸟物流、京东物流、顺丰快递，阿里巴巴、百度、腾讯、搜狐、无人超市、人工智能、高铁、芯片、珠港澳大桥等超级公司和超级工程。工业文明才是中国的未来！
中国在建国后采取的是城乡二元政策，利用工业产品和农业产品的价格“剪刀差”，以农业哺育工业，完成工业资本的原始积累。
改革开放30年后开始利用工业反哺农业，并且开始实行不动产登记制度，对农村的土地进行登记确权，允许土地流转，农民可以把土地流转给农场、农庄等大资本，从而实现“农村企业化”，“农民产业化”，“农业机械化”。这样既保证了农村的繁荣、农业的安全和农民的富裕，也给城市解放出大量剩余劳动力，而解放出来的劳动力可以进入城市，实现城市第二和第三产业的繁荣。
工业化程度70%以上才能称为中等发达 。中国目前真正拥有城镇户籍和住房 的人口只有35%，到2025年还有7年，要实现这样一个目标，需要将城镇落户和安居人口翻一番。要解决新增35%的农村进城人口的户口和住房问题，至少还需要解决14亿 35%=5亿人口的刚需住房，按照3口之家计算，至少还需要1.7亿套住宅。
即使在解决了农村人进城安家落户的刚需之后；还有人口从小城市向大城市聚集的改善需求，直至大城市形成都市圈和大量卫星城，将城市文明发展到 ；而后是人们逃离城市回归田园的逆城市化运动；最后才是拆迁改造的城市自我代谢过程。（见《房地产发展的四个阶段》一文）
由此可见，城市化的进程远没有停止。
只要城市化的进程不停，房地产的发展就一直处于增长期。
2、社会福利保障制度的完善。
中国人偏好买房而不是租房，是有深层次原因的。其核心问题在于社会福利保障体系的不完善、不健全、不给力！
欧美发达 的公民 可以租房住，超前消费，死前还清房租就行，这是基于其完善的社会福利体系，生孩子有生育奖励 ，失业有失业险，生病有医疗险，养老有养老险，从摇篮到坟墓都有完善的福利体系来保障。没有生活的后顾之忧，也就没必要非得买房住。完全可以把钱用在求学、旅游、兴趣、创业等方面，追求更高品质的生活和幸福感！
中国人喜欢存钱，省吃俭用，喜欢买房，是基于社会没有足够的福利保障。中国处在发展中 这个阶段，苦怕了，穷怕了，社会没有给中国公民提供足够的生活保障，在教育、医疗、养老“三座大山”面前，中国人太缺少安全感了！这和养儿防老是一个逻辑，房子作为可增值的不动产提供了一种其他任何商品都没有的保值和安全的特性。
由于害怕女儿离婚了处于生活无着落的状态，所以才有逼着男方买房，丈母娘推动房地产的说法。而当新婚姻法规定婚前财产受保护，丈母娘转而倾向于自己给女儿买房，无非是想给女儿一个稳定而有安全感的生活；
随着晚婚和丁克族的增加，单身贵族尤其是单身女性喜欢给自己买一套房子，给自己的生活增加安全感和稳定感；
随着离婚率的增加，离异人士也习惯给自己一套有产权的房子，以增加生活的安全感和稳定感；
只有当社会福利保障体系完善了，人们不再因为教育、医疗、养老等问题担心害怕，社会能够给人们带来足够安全感的时候，人们才会从马斯洛需求理论安全层级的需求转为为兴趣、创业、自我实现而生活。此时，房地产发展也就进入了平稳时期。
3、供求关系的“2年周期律”。
政府规定，开发商如果未按照约定开工，1年不开工征收土地出让金20%的闲置费，2年不开工土地就无偿收回。
因此，开发商基本都是按照2年开发的节奏来安排建设生产的（恒大、碧桂园、融创等以高周转而闻名，拿地6——8个月就开盘的开发模式是市场的异类，但是在 调控，开发商现金流紧张，竞争白热化的情况下，各开发商有向这种开发模式靠拢的趋势）。
目前地价高企，尤其北京和环北京按照正常的开发逻辑，这种高地价开发根本不可能赚钱，但是大北京区域最后都因为随着时间的推移土地溢价市场追捧而赚的盆满钵满。其中时间是关键因素，拿到地就开发辛苦建设卖房赚的钱可能还没有土地撂荒长草2年溢价赚的多！尽可能的拖延开发周期，对提升土地 溢价，降低开发成本是非常有效的。“2年”，就成为开发商拿地开发建设的一个隐形周期。
卖的房，是2年前的地；
拿的地，是2年后的房。
看新房市场的走势，就要看土地供应量——住房供应量（增量房、存量房）——需求量（环京由限购政策的“房票”调节）之间的关系。