【研究报告内容摘要】
近日,国家统计局发布11月房地产开发投资数据。
投资增速延续回落趋势。2019年1-11月份,全国房地产开发投资121265亿元,同比增长10.2%,增速上月回落0.1pcts,投资增速如期回落,主要在于:1)土地市场依旧低迷,今年以来房企拿地脚步整体趋缓;2)融资政策未见放松迹象,影响房地产开发投资增速。未来,在政策没有大幅放松的背景下,投资增速预计继续温和回落。
新开工如期回落,竣工继续修复。1-11月,房屋新开工面积205194万平方米,增长8.6%,增速回落1.4pcts。其中,住宅新开工面积同比增长9.3%。房屋竣工面积63846万平方米,下降4.5%,降幅收窄1pcts。其中,住宅竣工面积同比下降4%。今年以来,商品房库存不断下降,11月末,商品房待售面积49221万平方米,比上月末减少102万平方米,待售面积和库存去化周期均降至2013年12月以来最低,行业补库存意愿仍然较强,新开工增速保持相对高位,但如期从高位回落。伴随着房地产周期推进,竣工如期修复,年底竣工结算高峰来临,竣工增速将继续修复。
销售韧性显现,三四线继续发力。1-11月,商品房销售面积148905万平方米,同比增长0.2%,增速加快0.1pcts。商品房销售额139006亿元,增长7.3%,增速与上月持平。一方面受到去年11月销售走弱的低基数影响,销售韧性显现;另一方面,临近年末房企销售冲刺增速加快,尽管30大中城市数据显示销售有所降温,但三四线城市市场继续发力,托底房地产销售。年底销售冲刺或将继续出现翘尾行情,但中长期来看商品房需求动能将依旧较弱。
销售回款快速增长。1-11月份,房地产开发企业到位资金160531亿元,同比增长7.0%,增速与上月持平。从结构上来看,由于行业融资政策未见放松,国内贷款、利用外资等外部筹资增速继续回落;自筹资金52511亿元,增长3.7%,增速加快0.4pcts;定金及预收款54482亿元,增长10%;个人按揭贷款24395亿元,增长13.9%。房企到位资金增长依然主要由房企经营销售回款贡献。未来在融资环境趋紧的背景下,外部资金资源将依然向龙头倾斜,回款能力较优、杠杆水平较低的房企依然将拥有更明显的发展优势。
投资建议:在稳房价、稳地价、稳预期的背景下,行业整体仍将继续维持平稳,维持行业“同步大市”评级。受益于竣工的修复,未来房企业绩增长确定性增强,房地产后周期有望受益,建议坚守行业中的价值蓝筹,关注弹性标的。建议关注现金流量较为充裕、融资渠道通畅、业绩稳定的龙头房企万科a、保利地产,建议关注销售业绩亮眼的第二梯队房企阳光城、中南建设、金地集团。
风险提示:行业政策收紧;商品房销售不及预期;房地产税出台超预