【研究报告内容摘要】
本周观点:本周我们讨论了近期市场普遍关心的新开工走势问题,短期来看,在房企赶工、赶年内推盘供货、三四线开工加速等因素推动下,单月新开工增速仍将延续回升,中期销售端供应放量带来的去化率承压、库存累积,将逐步传递到开工端,带动单月新开工增速回落,预计2020年单月开工增速将呈现两端低、中间高,全年新开工同比降5-10%。本周两会政府工作报告重申“房住不炒”定位,符合预期,经济下行压力下因城施策或为地方政府留有政策调节空间,在短期政策缺乏弹性、销售尽管随着供应放量仍有望延续回升,但去化端压力亦将逐步显现的背景下,板块仍难有趋势性机会,后续仍需重点关注销售端价格及去化的变化,以及可能的政策端改善。个股建议关注:1)融资管控占优、高股息率的全国性品牌龙头万科a、保利地产、金地集团等;2)业绩销售高增、融资成本改善的弹性二线房企天健集团、中南建设、新城控股等;3)受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。
政策环境监测:1)两会政府工作报告:重申“房住不炒”、因城施策,推动老旧小区改造、未提房地产税;2)郑州人才新规:非郑户籍本科学历购首套房不再审核社保、个税。
市场运行监测:1)成交环比上升,短期有望持续。本周(5.17-5.23)新房成交5.7万套、二手房成交2.2万套,环比升3.1%、0.2%;5月新房月日均成交同比降3.1%,较4月收窄9pct。短期随着供应量上涨,销售有望继续回升。2)刚需刚改仍为成交主流。4月32城商品住宅成交中,140平以下成交套数占比环比降1pct至88%。3)推盘稳中有升,后续料将逐步放量。5.11-5.17重点城市新推房源9135万套,环比升26.7%;去化率64.8%,环比升1.7pct。疫情逐步控制下,房企预计加快销售、回款步伐,推盘有望持续回升。4)库存环比回升,中期或仍将上行。16城取证库存9272万平,环比升1.1%。中期随着取证推盘加快、去化率承压,库存仍有进一步上行压力。
5)土地成交面积回落、溢价率回升,一二线占比上升。上周百城土地供应建面1829万平、成交建面691万平,环比升17.5%、降60.6%;成交溢价率23.6%,环比升9.9pct。其中一、二、三线成交建面分别占比10.3%、65.6%、24%,环比分别升2.6pct、28pct、降30.5pct。
由于疫情导致地方财政支出增加,后续各地仍有望加大供地数量及质量,预计短期土地市场仍将保持较高热度,需关注溢价率攀升可能带来融资收紧风险。
资本市场监测:1)地产债:本周房企境内发债123.2亿元,较上周增加98.2亿元;海外发债7亿美元,较上期(5.4-5.10)减少2.5亿美元。本周境内外发行利率处于2.95%-8.35%区间,可比发行利率均较前次下降。2)信托:本周集合信托发行104.7亿元、净融资-27.9亿元,较上周分别变化-40.6亿元、86.3亿元。3)地产股:本周申万地产板块跌2.6%,跑输沪深300(-2.3%);当前地产板块pe(ttm)8.47倍,低于沪深300的11.84倍,估值处近五年3%分位。
风险提示:1)行业资金压力加大,中小房企资金链风险;2)房企大规模减值风险;3)板块毛利率下滑风险。