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房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。在房屋买卖中，买卖合同的有效性经常遇到纠纷，有效性是买卖双方争论的焦点，而在房屋买卖中，也会出现买卖合同无效的情形。小编盘点一下购房合同无效的情形，一起来看看吧。
一、民事行为能力人所签订的房屋买卖合同
根据我国《民法通则》的规定，不满十周岁的人是无民事行为能力人，不能辨认自己行为的病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。因此，无民事行为能力人的房地产买卖均由其法定代理人代理签定合同，由他们签定的房地产买卖合同属无效合同。
二、限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同
十周岁以上的人是限制民事行为能力人，只能进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。他们进屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。
虽然单位公司买房不受限，但是如果要从单位将房产过户到个人，依然是受限购政策影响的。在某些城市规定中。赠与房产不受限购政策影响，以武汉为例，有很多人以亲友名义在武汉买房。在办理出房屋产权证后再通过赠与的方式将房子进行过户，房屋赠与不需要被赠与人具备购买资格，但是赠与需要承担税费。在大部分限购城市的规定总。商业性质房屋不收限购限贷政策影响（北京除外）。因此购房者可以购买商业性质的房屋。但需要注意商业性质房屋的性质为办公、商业。产权年限多为40年或50年，且税费较高、商水商电，生活成本较高。在一些一线大城市，也要政策出台。
三、乘人之危而签定的房地产买卖合同
一方当事人趁处于危难之际或利用的迫切需要，接受明显不利的条件而签定的房地产买卖合同属无效合同。
四、以欺诈为目的签订的房屋买卖合同
这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒等欺骗手段，致使当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。
五、侵犯优先购买权，合同无效
房屋所有人共有房屋时，在同等条件下，按份共有人有优先购买权。房屋所有人已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。同等条件，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。
房屋所有人房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求宣告该房屋买卖无效。
六、商品房预售，合同无效
开发商未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。
七、卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同
未依法登记权属证书的房地产不得转让(包括买卖)，卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在行为且已被有关确定，根本不能取得所有权证的，则此类合同应为无效。
不得低于200元，⑤评估费由评估公司收取，⑥登记费个人住房登记收费标准为每件80元。赠与过户。即赠与人将房产赠给受赠人，相对继承而言，赠与的利处在于生前赠与房产能够即时办理房产过户，受赠者能够即时拥有房屋所有权；而弊端则在于生前赠与需要交纳更多的税收办理赠与，除登记费外，还要缴纳3%的契税，千分之三至千分之四的费，但赠与直系亲属、抚养人或赡养人、房屋遗产依法继承人三种情况可节省部分税费，目前不少购房的人们有这样的想法,用赠与过户逃避一些费用。但其实房产赠与具有较大的性，在房产过户之前如果赠与人放弃赠与,此时,即便买方已付定金,由于赠与的性质决定对卖方也无任何约束责任可追究,即便是告上法庭,也不易判决,这样势必会给购房者带来一定的经济损失。
三人平分1/2。即小明有1/2+1/6，小明有1/6，小明奶奶有1/6，2、小明奶奶过世后，1/6由小明四兄弟继承，每人分1/24，因已经过世。小明继承其1/24，3、小明过世后。小明继承其之前的2/3房产，综合来看，小明共了1/6+1/24+2/3=7/8的房产，那么在这种情况下，小明如果想继承全部房产怎么办，这就需要除了小明外的所有继承人放弃继承权，并进行。之后再带好所需到不动产登记中心办理过户。二、独生子女如何继承父母房产，依据司法部发布关于废止《司法部、关于房产登记管理中加强的联合通知》的通知。asd2gqefaw
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