本来想过要不要写一点看法，觉得太花时间了；反正也没精力做到结构完整，论述严谨，就扯哪算哪吧。
注意，最近宏观又有转向，现在买房是否安全，是否还能赚钱，我也不知道，当然长期看是没问题的。
1、铸币税
铸币税就是国家像老百姓征收的通货膨胀税，没有一个国家能抵挡住这种诱惑。美元200年来，购买力也贬值了不少；人民币，大家能有感觉吧！想更深入的了解，可以去百度或者网上去翻资料。
所谓铸币税，就是印100元钱，只需要1元的成本，国家就把99元钱给收走了。这100元钱，可以购买100元物品，这个信用就是国家信用担保。但100元的钱，对应了100元的物品，假设物品没有增加，又多印刷100元钱，那就是200元钱对应之前同样的物品了，那物品就必须涨价呀。如果看不懂我也没办法了。
现在的m2是每年增速13%吧，GDP每年增速6.5%吧，这就是说每年增加6.5%的物品，但多发了13%的钞票。钞票对应物品，多印刷了不少。注意，这是政府在收税了哈。m2的增速是双位数，基数就会比GDP的基数更大，年复一年的下去，真实通货膨胀会越来越厉害，呈加速度。
话说现在吃个早点，感觉太贵了，工资比原来高，但早点质量比原来更屌丝了。
从长期看，房地产本身是保值资产，是可以抵御通货膨胀的。所以，有的时候说房价涨了涨了，其实是一个标价的概念。可以说是钱贬值了，给物品重新标价。所以说，未来房价是2万、3万，还是5千、6千，很重要的一个条件取决于市场货币供应量。
别说涨到多少不可能了，我举一个例子吧，80年代末，人民日报刊登过一篇记者文章，炮轰北京房价竟然卖1000多，按大学生不吃不喝，要工作20-30年才能买得起一套，简直就太不合理了，那时候工资也就200吧，北京的圈圈也只划到3环。
2、今日之钱不是钱,未来之债不是债
上面那句话是经济学中的金玉良言。在一个螺旋上升的经济体中，温和通胀的必然的，也是有利的。在这样的一个大的时代背景中，货币会越来越多，物价会越来越高，房价自然会越来越高。很多人买房，不喜欢用贷款，或者少用贷款，或者少用贷款年限，在我看来这是错误的。解释一下，在通胀大背景下，现在的钱会不断贬值，丧失购买力，所以今日之钱不是钱。而债务会不断被稀释，所以债务在今日看起来是债，在未来就完全不是问题。
举一个身边朋友的例子，当年4000元买房，总价36万，首付2成加上收房契税大概9万，贷款28万30年。到现在还款了6年半，付利息12.5万，总支出21.5万，现在房价上涨到1万2，总价108万，相当于涨了5倍。如果当初没有使用贷款，37万全款付，到现在只是上涨2.9倍，是有差别的。
第一种的贷款情况，其实启动只需要9万元，其余的投入是来源于每月的现金流进账，相对于9万的初始金，上涨了12倍。为什么会有这么大的差别？是因为2成首付，8成贷款，意味着你只需支付一些利息，就能用5倍杠杆，翘起房产的全部产权，让银行为你打工。
在通货膨胀周期下，房子全部产权的上涨收益归你，而借贷的8成资金债务，每年会被稀释。如果当初手里有37万现金，没有买房而只是存款的话，损失就更大了。通货膨胀背景下，持有债务，表示你是和政府站在一边，政府收铸币税，推升资产价格，稀释债务，买单者是全社会，没有债务和手持现金者，是最大的受损方。
话说这位朋友，在去年取消限购限贷后，结清尾款又买入另一套房产，仍然是用足了贷款额度和贷款年限。
3、也谈九龙湖
其实不用争论，连续半年多，九龙湖都是楼盘销量第一名，超过朝阳和高新区。房价涨速也能证明这一点，九龙湖是大家都看好而追逐的地块。其实不能说是省政府要开发九龙湖，而是省政府现在也看好这边，跟市政府有了更好的默契。十年红谷滩，五年九龙湖，这口号其实就是市政府十年前提出的一江两岸。市政府引进了万达绿地，在国计委立项，增加150亿投资地铁延长到万达主题公园，这之后省政府才从瑶湖改到九龙湖发展。十年前的红谷滩，只有市委市政府，市直机关，和现在的九龙湖很相像。两大核心点，一是跟着政府走不会错，配套规划肯定好；另外一个方面，政府各级公务人员，是南昌具有消费能力的高端人群，这个群里在哪里生活，哪里的商业也会发展起来。
简单说，有人，有钱，有政策倾斜，有规划配套，自然是首选的地段。一般人不都这么想问题的吗？例如，九龙湖和红谷滩，不可能饮用水质不好，不可能会拉闸限电，不可能用高压塔在小区附近布线，不可能有高污染企业污染空气，土壤和地下水，这些都是隐形优势，隐含在房价中了。古代有孟母三迁，为儿子找邻居，现在也一样啊。你如果能买北京的房子，能落北京的户口，那小孩子80%的概率能考上北大呀，同学就有可能是总理主席啊，人脉不一样了。你在南昌想考北大，那是要拼的，光有钱未必可以，每年补课费10万，连补10年能一定考上吗？老话说钱不会走错路，贵自然有贵的道理。
比如象湖，虽然人多，但谈及规划就像被市政府抛弃了一样，为啥？因为象湖的税，都交给南昌县了，市政府那么多地方要发展，怎么可能先发展象湖呢？不给象湖修地铁，象湖大部分居民还是南昌人，衣食住行离不开南昌的。政府修地铁到莲塘，那莲塘人虽然是南昌县人，但很多的消费就到南昌市里来了。这就像上海把地铁修到嘉兴一样，为了提升自己的竞争力，吸引周边的人、钱、物等。能吸引人涌入的地方，钱就多，房价就贵。
4.供求关系
一个东西价格几何,最终还是取决于供求关系;如果地球没有人类,一大块金子搁在路面上,保管没有哪个动物会惦记;可以说,房价连续上涨了这么多年,最核心的驱动力是供不应求,能量来源于城市化;以前,房子不是商品,是配给的;那个年代结婚了厂里大概可以分给你一个单间,很多人都是住筒子楼,有人知道啥是筒子楼吗?就一个单间,住一家人,没有卫生间,厨房出门往右搭一块桌面台,没有天然气,瓶装液化气都是以后的事,做饭用煤球和碎木头生火炉子的;有些人家能有个一室一厅,有厨房没厕所,但也就30几平,住9口人,晚上睡觉在厨房搭木板,爷爷奶奶睡,房间里两个儿子两媳妇拉着帘子睡,真就这样,不信的问问家里的老人;
后来房改,房子成为商品了,有房本本可以自由流通了;房子,自此成为普通人也可以追求的东西,代价就是要挣钱;发展到现在,结婚都不和父母住了,这种大家庭分裂成交小家庭的状态,无疑释放了巨大的购房需求,这是其中一块;
另一块就是城市化;城市化就是将农民从职业上转为工人,从身份上转为市民;城市化本身是工业化社会的要求,一方面工业生产制造需要工人,另一方面生产出来的产品需要市民消费;工业当然比农业有效率,超级都市圈虽然有点现代都市病,但可以促进社会分工,提升消费业服务业,促进消费升级;总之,要发展成一个现代化的工业国家,必须城市化,否则你这个国家就是个种田的;记得上世纪80年代,中国大概10亿人口,有8亿农民,这么算当时的城市化率是20%吧;到最近这两年,14亿人口,城市化率是54%吧,网上百度也每个准,有米有权威部门给公布一下?那就是7.56亿城市人口吧,比80年代多5.56亿市民来,这不是刚需,这是不锈钢需了;有人可能会说,农民怎么买的起城里的房子?但是要注意,房价从上涨周期以来,只有小回调,买房从来都不轻松的,但实实在在的,城市已经新增5.56亿常住人口了;南昌500万人口,我住红谷滩,感觉自己那单元小半到一半住户,不是南昌土生土长的;北上广深?外来人口的比例应该更高吧,大家可以调查一下;
现在农村盖个几层楼房,已经娶不到媳妇了;得在镇里有房;镇里的人,得在城里有房;城市里打工的,要结婚大概已经不考虑回村盖上一栋了,就地打拼目标买房落户,我听到的是这样,不知是不是;
那发达国家的城市化率是多少呢?百度说至少70%以上,一说80%以上,按现在的人口基数,每十个百分点,就是1亿4千万人口;再增加个3亿人左右,中国就过度到现代化发达国家行列了;中国已经是全球贸易金额最大国, gdp超过日本一倍世界第二,百度2025年gdp将超越美国了,这个城市化,就是房价不断上涨的核心驱动力;
当然,有统计说在建商品房,已经过剩,够多少亿人居住了,这个要按地域来看,能不断吸引新人口的,才能体现供不应求,房价才能涨得多涨的好;比如山西只有煤,从清朝就开始挖煤供养全国,天是黑的水是黑的地是塌陷的,以后开车都是特斯拉,用电都是太阳能,煤炭没用了,这种人口持续留出的地区,房地产是没有希望的,要区别看待;
另一个需求是投资性需求,钱多的人就多买一些,但是国家为了抑制已经多次进行了限购;刚需其实应该量力而为,抓住时机赶紧为自己打拼一套,大的买不了就先买小的,近的买不了就先买远的,以后再置换;喷是不切实际的;否则,如果你说人具有原罪,然道你抹脖子吗?如果你说金钱有原罪,然道你把钱扔掉吗?如果80年代你就有100万,哇好多当现在几千万吧,你会存银行到现在吗?投资性需求就是所说的炒房吧,对房价有推波助澜的作用,但不是核心推动力,也无法避免和禁止,最大的炒手,其实就是政府;
高房价,可能会伤害到很多人,伤害到一些行业,但这些问题可能要慢慢解决;中国首要的目标是现代化和城市化,在这个大目标下维系社会平衡;30年走了发达国家200年的路,缓冲期少了点,带来的社会矛盾尖锐而疼痛;
城市化,自中国加入世贸开始加速,最快的发展期已经过去了,但距离完成还有很长的时间,和很大的增量;对于房价而言,普涨过去了,能吸引新增人口持续流入的城市,是可以的;
总之,这么啰嗦不是为了要说服谁,刚需的,参考一下或许有用,兼听则明嘛;
5.择城而居
宜居的城市,房价必然贵!北京是政治经济中心,房价是很高的,但并不适合居住,天天吸雾霾,一个河北的钢产量,就秒了全世界总和了;长三角,珠三角,工业和经济都发达,但污染很严重的;现在废水很多都是偷着往地下水排,而有机物和重金属对土地的污染,非常难治理,以前国家搞了个全国土壤污染状况的调查,但结果保密不敢公布;整个华北平原,50-60年代地下水2-3米,现在20-30米以上了,南水北调是逆天工程,也解决不了整个华北的口渴问题;实际上,中国人均水资源极度缺乏,600多个城镇,只有200个不缺水;
所以,厦门,珠海,三亚这样的地方很吸引人,房价涨势那不用说了;
同一般的城市相比,在省会城市,领导们也会更注重保护环境,在资源调配上大力支持;
6.什么时候是出手买房的时机?
因为中国尚在城市化的进程中,房价总体是向上的;
影响房价下跌的因素也有一些,把握得好,可以减少购房成本;地震战争这样的,就不用说了,没法谋划的;人才是1,财富,资产只是后面跟着的0而已;
经济危机可以,所谓10次危机9次地产,发生一次较大规模的经济危机,房价必然跌,如果在危机中,你的工作,收入,财富没受到大的波及,完全可以趁机抄底;经济本来就是周期波动的,也会有再繁荣的时刻;96年海南泡沫硬着陆,97年亚洲金融危机下的香港,08年美国的次贷危机,房价都涨回去了;香港比原高点贵了50%,海南20-30倍以上了;
另外一个,房价还受到财政政策的影响;通常货币政策和财政政策是同向的,简单说,政府如果多印钱,并引导利率下行,提升社会的整体风险偏好,那房价是有上涨动力的;反之,房价下跌调整就是你择机买入的机会;
所以,作为刚需买房,选择一个有人口竞争力的城市更重要,时机能把握更好,不能的话,长期自住是不会亏的;
4:供求关系
一个东西价格几何,最终还是取决于供求关系;如果地球没有人类,一大块金子搁在路面上,保管没有哪个动物会惦记;可以说,房价连续上涨了这么多年,最核心的驱动力是供不应求,能量来源于城市化;以前,房子不是商品,是配给的;那个年代结婚了厂里大概可以分给你一个单间,很多人都是住筒子楼,有人知道啥是筒子楼吗?就一个单间,住一家人,没有卫生间,厨房出门往右搭一块桌面台,没有天然气,瓶装液化气都是以后的事,做饭用煤球和碎木头生火炉子的;有些人家能有个一室一厅,有厨房没厕所,但也就30几平,住9口人,晚上睡觉在厨房搭木板,爷爷奶奶睡,房间里两个儿子两媳妇拉着帘子睡,真就这样,不信的问问家里的老人;
后来房改,房子成为商品了,有房本本可以自由流通了;房子,自此成为普通人也可以追求的东西,代价就是要挣钱;发展到现在,结婚都不和父母住了,这种大家庭分裂成交小家庭的状态,无疑释放了巨大的购房需求,这是其中一块;
另一块就是城市化;城市化就是将农民从职业上转为工人,从身份上转为市民;城市化本身是工业化社会的要求,一方面工业生产制造需要工人,另一方面生产出来的产品需要市民消费;工业当然比农业有效率,超级都市圈虽然有点现代都市病,但可以促进社会分工,提升消费业服务业,促进消费升级;总之,要发展成一个现代化的工业国家,必须城市化,否则你这个国家就是个种田的;记得上世纪80年代,中国大概10亿人口,有8亿农民,这么算当时的城市化率是20%吧;到最近这两年,14亿人口,城市化率是54%吧,网上百度也每个准,有米有权威部门给公布一下?那就是7.56亿城市人口吧,比80年代多5.56亿市民来,这不是刚需,这是不锈钢需了;有人可能会说,农民怎么买的起城里的房子?但是要注意,房价从上涨周期以来,只有小回调,买房从来都不轻松的,但实实在在的,城市已经新增5.56亿常住人口了;南昌500万人口,我住红谷滩,感觉自己那单元小半到一半住户,不是南昌土生土长的;北上广深?外来人口的比例应该更高吧,大家可以调查一下;
现在农村盖个几层楼房,已经娶不到媳妇了;得在镇里有房;镇里的人,得在城里有房;城市里打工的,要结婚大概已经不考虑回村盖上一栋了,就地打拼目标买房落户,我听到的是这样,不知是不是;
那发达国家的城市化率是多少呢?百度说至少70%以上,一说80%以上,按现在的人口基数,每十个百分点,就是1亿4千万人口;再增加个3亿人左右,中国就过度到现代化发达国家行列了;中国已经是全球贸易金额最大国, gdp超过日本一倍世界第二,百度2025年gdp将超越美国了,这个城市化,就是房价不断上涨的核心驱动力;
当然,有统计说在建商品房,已经过剩,够多少亿人居住了,这个要按地域来看,能不断吸引新人口的,才能体现供不应求,房价才能涨得多涨的好;比如山西只有煤,从清朝就开始挖煤供养全国,天是黑的水是黑的地是塌陷的,以后开车都是特斯拉,用电都是太阳能,煤炭没用了,这种人口持续留出的地区,房地产是没有希望的,要区别看待;
另一个需求是投资性需求,钱多的人就多买一些,但是国家为了抑制已经多次进行了限购;刚需其实应该量力而为,抓住时机赶紧为自己打拼一套,大的买不了就先买小的,近的买不了就先买远的,以后再置换;喷是不切实际的;否则,如果你说人具有原罪,然道你抹脖子吗?如果你说金钱有原罪,然道你把钱扔掉吗?如果80年代你就有100万,哇好多当现在几千万吧,你会存银行到现在吗?投资性需求就是所说的炒房吧,对房价有推波助澜的作用,但不是核心推动力,也无法避免和禁止,最大的炒手,其实就是政府;
高房价,可能会伤害到很多人,伤害到一些行业,但这些问题可能要慢慢解决;中国首要的目标是现代化和城市化,在这个大目标下维系社会平衡;30年走了发达国家200年的路,缓冲期少了点,带来的社会矛盾尖锐而疼痛;
城市化,自中国加入世贸开始加速,最快的发展期已经过去了,但距离完成还有很长的时间,和很大的增量;对于房价而言,普涨过去了,能吸引新增人口持续流入的城市,是可以的;
总之,这么啰嗦不是为了要说服谁,刚需的,参考一下或许有用,兼听则明嘛;
你说的今日之钱不是钱,未来之债不是债，我很认同这个观点！像我在九龙湖买房，完全可以一次性付清，但我除了首付，一样办理了公积金按揭。公积金贷款利率5年以上才3.25，还不如5年期的国债利率，完全可以拿省下的钱做其它投资，回报率肯定是远远高于公积金贷款利率。随着通货膨胀，货币贬值，以后的钱会比现在的钱更不值“钱”，现在每月还款4000跟20年后每月还款的4000不是一个概念，房价只会随着CPI而上涨，还款的钱却在不断的贬值，所以房奴只会越做越“轻松”的。
这标题，刚需都不买房还能咋滴
楼主说的有道理，就是怕以后房子越来越多，超过需求，房子毕竟还是要人住
今天新闻说一个房地产老板(苏州的）自个降价9000元一平，幅度为30%，被政府请去喝茶还不知道喝咖啡去了，不说了，不说了，我不爱喝茶更不爱喝咖啡
这才是理性客观的好文章，拜读了~
这东西，其实不用你来说，有闲钱在手里的人，早就买了房，也投资了房产。
感觉楼主分析得不错。
楼主，我作兴嫩
楼主有没有考虑到房子以后资不抵债……。这个世界上真的只有只涨不跌的东西吗？
楼主都说了今日之钱不是钱,未来之债不是债，随着通货膨胀，货币贬值，以后的钱会比现在的钱更不值“钱”，现在每月还款4000跟20年后每月还款的4000不是一个概念，房价只会随着CPI而上涨，还款的钱却在不断的贬值。你所理解的房价上涨，很大一部分原因是相比其他产品，作为“不动产”的房产具有很强的抗通胀能力，也就是所谓的“保值”，通俗的说，你的房子在保卫你的家庭资产不要快速的贬值呢！
这个象湖真是没法说，南昌县也不愿发展它。怕一发展好了，南昌市马上给划过去，那就没好处了。南昌市没好处，也更不愿意管它了。
单就文章而言，写的不错，可以当做一篇推广九龙湖楼盘区域的商业软文。不过话虽如此，买房还是要根据自身条件，在还没有等到通货膨胀到4000元/月分分钟就已经还不起银行贷款的时候，小老百姓只能被鱼肉了。
大象湖不是要改成区了嘛
既然象湖都呗抛弃那象湖隧道 象湖湿地等等 谁花钱啊
我今年买的房子80万，加上利息总价140万，20年后，房价跌到50万，这叫资不抵债。懂？
楼市据说就是ZF主导的庞氏骗局，但确实很多人靠房产发财了，这个类似击鼓传花游戏，参与的人大部分人得利，停鼓之后花落谁家谁买单。鉴于骗局二字听上去不雅，现在改名“泡沫”
分析的挺好的，不知对不对，像我要是买房可能考虑的不会这么多，九龙湖不管怎么讲于我而言还是远了点的，哪怕未来通了地铁，哪怕有省政府有配套设施，在我看来还是不方便的，我依然会选择离市中心不那么远的地方，人群多一点，学校多一点，离我上班的地方近一点。
你的想法比较务实，也较普遍，代表了一定的群体，说明你在南昌待了相当的时间，工作也相对稳定，其实从城区成熟的角度来讲，南昌市中心不远的地方真的是不错的选择，价位也比较稳定实在，旧城改造后，更会体现其宜居的价值。
投资房产，长期考虑