买二手房虽好但二手房相比新房更容易出现各种各样的纠纷买房麻烦不断。比如有人买了二手房发现土地使用年限已经到期了又有人买了二手房无奈得补交卖家已经拖欠了的上万的物业费、水电费等……。总而言之买二手房容易出现问题所以在我们买二手房的时候一定要了解相关的注意事项尤其是我们买房时容易忽视的房屋折旧率这个问题。涿州鸿坤理想尔湾
一、注意弄清产权
买二手房一定要弄清楚房屋的权属碰到房屋产权有纠纷或是部分产权、共有产权、产权不清、无产权的房子即使房子再好也不宜购入还要注意产权证上体现的是完全产权还是只有使用权。同时房屋的产权年限也不可忽视有的房主为了将房屋尽快出手看房时会故意隐瞒房屋建成时间。
1、了解房屋的产权状况
购房者要做的是要求卖方提供合法的证件包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋权证”和“土地使用权证”身份证件是指身份证、工作证和户口簿资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。
2、向有关房产管理部门查验所购房产产权的
查验的具体方式是查验产权记录包括
① 档案文号即该宗交易的文件编号假如查询者希望获得整份文件可依此编号向有关方面取阅该份文件副本。
②房主是谁假如为共有财产则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式。
③登记日期此日期为该项交易的签订日期。
④成交价格即该项交易的成交价查询者在中原房产中介查询相关房源信息时应注意如果成交价是注明“部分成交价”则代表该成交价不单只包括该房屋并且包括其它房地产成品。
⑤其它内容如房屋平面图等。
3、查验房屋有无债务负担
房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任则必须查验有关的证明文件。包括抵押贷款的合同、租约等还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额从而对该房产有更深的了解。另外购房者还需了解的内容有所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。
二、小心房屋折旧率
房屋的土地使用年限有限一般为70年也有个别老房子在建房之初起产权年限只有20年或者30年。买房要考虑房屋的产权年限如果只剩下短短的10年那么也是不划算的。房屋户型好坏、楼低、物业好坏、绿化环境、建筑外观……等也都是影响房屋折旧的因素。
怎么计算折旧因素
1、房屋因素折旧
房屋竣工后即进入折旧期按照理论折旧率混合一等结构房屋折旧期限为50年每年的折旧率2。另外旧房的套型落后功能陈旧这同新建商品房无法相比“三小”小厅、小厨、小卫套型减价10。此外楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例2层和5层为基准价1层和6层减价37层减价53层和4层加价3房间如无朝南门窗减价5。
2、环境因素折旧
环境因素既有自然的也有社会的既有大环境也有小环境。在同一地段旧房的小区环境会逊色于新住宅区比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等旧房都要大打折扣。再如社会环境在同一土地级别地区有的适合经商有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别减价5位于省、重点中区的加价15等等。
三、小心房屋质量
购房者一定要对房屋质量细心查看要具体调查房屋的构造状况看看房屋有无毁坏构造的装修有无私搭、改建形成主体构造损坏隐患的状况天花板是否有渗水的痕迹、裂缝等。另外看看屋内水、电、气等设备是否有残缺并检查房屋的供电容量避免有些大功率电器使用不了的尴尬还要察看屋内电线是否有老化的现象。此外还可以向左邻右舍、物业询问房屋是否做过大修或存在其他质量问题。
四、小心避税圈套
二手房买卖常见的避税方式就是实际的成交价是这个而网签的价格又是另外一个网签价还往往比成交价格低出不少。这是因为很多的契税等买房相关税费都是在网签价格的基础上按照相应的比例来征收以此来达到少缴税的目的。这样的“避税”方式是违法的一旦被查出不但要补足应缴的税款而且还面临高额罚款严峻的甚至要承当相应的刑事责任。
五、过户注意事项
①、买方是否已到税务局开具全额房款。
②、新产证上是否已黏贴完税贴花和权证印花税。
③、买方的买卖合同上是否已黏贴合同印花税。
④、房屋内的是否已前往电信办理更名手续。
⑤、是否已前往煤气办理煤气更名手续。
⑥、是否已前往物业人理户名变更手续结清上家与物业的各种费用。
⑦、房屋的维修基金、物业管理费押金收据是否已及时交接。
⑧、房屋内的各种设备、保修卡是否已交接。
⑨、房屋的装修合同与装修保修卡是否已交接。
⑩、水、电、煤、有线电视、宽带等费用是否已结清。
买二手房比买新房麻烦但如果买到好的二手房则可以为自己省去了很多的麻烦比如可以即买即住不用等交房、也不用自己装修等。在我们买二手房的时候一定要注意上述的几点以保证自己买到放心的好房。