二线城市房价经过了二年时间的飞速上涨，应该到了该歇一歇的时候了。我今天在这里不去讨论未来房价是否上涨还是下降敏感性问题，因为还是有不少人对下跌持反对意见！
那么我们只对这一轮房价上涨后必定进入一个缓冲期进行讨论。二线城市在上一轮的2009年底高点后逐步下滑，到2015年的7年下跌期进行推算。假定本次二线城市房价在2017年高点后直到2025年初才进入下一轮上涨期，房价在7年里保持不变为依据进行投资分析！
首先，我们对房价是否进入平稳下跌期作一个论述。
第一、土地是房价的载体，不论土地论房价是没有意义的。一线城市北上广深土地资源极其稀缺，按理应该到了轮动上涨的时候。但上海11月16日的补缴房产税的通知，让很多投资者开始醒悟。一线城市已开始从房地产“增量开发”时代向房地产“存量管理”时代过渡，未来房产财政收入来源主要依靠房产税，也就意味着房价上涨的红利被房产税吸纳。
而二线城市在最近的投资规划中可以明确地看出，个个雄心勃勃要打造1000万人口超级城市，土地资源源源不断，并且财政资金紧缺，更需要土地收益来维持城市扩张需要。
第二、前面我们讲的是土地供应，现在我们讲一讲买方市场。我们也不去讨论目前全国房地产库存面积已高达6.86亿平米，可以容纳34亿人居住的问题。
短期购买靠金融，从今年下半年发布的信贷收支表显示，在半年时间里。个人存款和流通货币减少了3万多亿。目前居民总的杠杆率从2016年的49.25%增加到现在的57.5%。居民的手上的资金已经不具备持续高涨的基础，未来投入资金还会越来越少。
第三、从货币供应量上分析。还好人民币的贬值趋势已经得到抑制，明年还会控制的美元汇率的7以内，m2到2017年达到167万亿，增长率控制在9%左右，未来不可能进行大量的货币投放。控制在10%以内是新常态。资金面以后会也越来越紧张。
以上是从宏观面上对房价进入下降通道进行分析，接下来我们对单个房产进行微观论述。来讨论假如在这个下降周期里房价7年不变，那么我们购买500万的房产最先投入的150万首付款还剩多少？
在这里可以明确地告诉大家，150万没有了，一分钱都没有了！
从表中我们可以清楚你看到，本房产的总投资为500万元；
一）在考虑利息时增加了10%的未来利息不确定分析因素。本房产投资采用等额本息70%贷款20年还款的方式。那么可以得出每年的等额本息总金额为26.6万元，即每月支付2.2167万元。
二）七年内共支付了186万元，其中，支付了61万元的本金，而利息却支付了125万元。
三）从表中的自有资金150万元来作投资分析，如果我们不进行房产投资而去投资其它方面，或基金之类的保值性投资，按照6.5%的年收益率进行分析。那么7年内通过复利计算得到的收益为73万元。也就是投资了房产后失去了73万元的利润。或者简单的说首付款就是按6.5%的利息借来的，支付利息理所当然。
四）房产投资后按照直接交房并不考虑房产装修折旧的情况下，按前几年6000元/ 月，后面几年加10%计算。得出7年的房租收益为53万。
综上所述，7年不涨的亏损=利息亏损125万+投资沉没73万-租金回收53=-145万元。即投资了150万的首付款已基本亏掉。
最后，投资500万房产本金30%即150万，7年内不涨等于本金150万全部亏完。房地产投资进入的新一轮的调整期，未来一个周期内上涨概率不到30%，建议大家谨慎房产投资。但对刚性需求者不作要求。