■共享办公受益于自由职业群体的兴起和移动化办公的浪潮，是移动互联网时代小微企业创新孵化的摇篮。共享办公发端于解决企业用户跨区办公、标准化方案以及办公区域的弹性需求，能有效降低用户的资本开支，并通过集中化统一管理提高运营效率，诞生了市值28亿英镑的regus公司。互联网时代云端协同与任务众包背景下，自由职业者群体快速崛起（美国约有5,300万人，占劳动力总量的34%）和移动办公兴起增强了共享办公需求。当前中国大众创业、万众创新气氛活跃推高办公租赁需求(国内1h15新注册市场主体685.1万，+15% yoy)，但面向小微企业的办公租赁有效供给不足，急需推陈出新。
■“共享办公、社区孵化和专业增值服务”生态圈铸就wework百亿美元估值。公司创立于2010年，致力于为企业用户提供随需、随到、随租和随用的弹性租赁模式，成立1月实现盈利；以自由职业者和初创科技公司为主的用户群体中，创作创意和科技类会员占总体29%和20%。公司已辐射全球16个城市，56个办公中心，预计2015年可租赁面积超过360万平方英尺，5年cagr高达113%；预计2015年总收入超过4亿美元， 3年cagr高达260%。wework核心价值是围绕办公空间的基础需求，建立会员交流互动的社区氛围，并撮合匹配合作伙伴和顾客帮助孵化；搭建了240家服务供应商的专业服务平台，让入驻公司专注主业创新。wework轻资产运营、高速增长、盈利性好、规模优势（15年119x p/e，收入增速167%，下同），基于平台打造的品牌和增值服务支撑其远超房地产管理业（11.2x，-5% yoy）和办公服务业(21.5x，-8% yoy)的估值水平。
■国内共享办公：从模仿到改进。共享办公带来的供需匹配平台将减少中介市场信息不对称；租赁方式更为灵活，降低初始投入，缓解初创公司和自由职业者资金压力。人人office：简化租赁流程，自建中介平台服务业主与租客，力保房源信息真实性，打造租办公室免押金服务，建立完整的产业链；soho3q：“共享经济+房地产开发”，由售转租，提供“拎包入驻”的商业地产租赁，计划在15年底拥有11处3q中心；优客工场：企业服务为主，办公租赁为辅，以增值服务为核心(目标占收入40% )，打造“租赁+创业+服务”自营生态圈，已签约36个场地， 1/3地产采取wework模式，其余2/3与开发商合作获取。■共享模式待完善，增值服务是竞争关键。共享办公解决了供需匹配的难题，满足了小微企业在租赁期限与面积上的长尾需求，功能逐步向孵化器功能演变。目前国内共享办公服务相对同质化，跨区域尚未实现，平台的增值服务成为差异化、并为用户创造价值和收益的关键。■风险提示：政策因素影响，产业发展不达预期。--------------------------------------------------------------------------------------------------
1 市场背景：为解决商旅客户临时性办公需求的微创新
1.1发展简史：起源于解决商旅客户的临时性办公需求
regus(lse:rgu)是最早引用共享办公概念的公司之一。公司创始人mark dixon在一次商务差旅中，发现公司因在比利时布鲁塞尔当地没有办公室、也无法找到短期使用的办公空间，大量的商务旅行者被迫在酒店房间里办公十分影响工作效率。
受此启发mark dixon于1989年在布鲁塞尔创办了regus，也因此诞生了为差旅途中工作者提供即时可用的短期办公空间租赁服务。这一模式给商务租赁市场带来了变革，将租期缩短至以天为单位。
regus作为企业办公解决方案供应商，在自身不拥有任何地产的情况下，以整租再分租的形式在全球120个国家、900座城市拥有超过3000个办公中心，主要分布于全球范围商业化的大城市，中小城市亦有布局，满足从低至1人、高至5,000人的办公需求；为企业提供可定制的高标准办公空间和相关设备租赁服务。截止2015年10月14日收盘时，公司市值为28亿英镑，对应fy15的p/e为28x。
regus的出现为公司租客提供了标准化的办公空间解决方案，用户不再需要消耗时间和精力在寻找房源、装修和设备购置上，可以更集中于公司业务；而跨区域的服务满足了经常出差用户的异地工作需求。作为最早出现的共享办公服务，regus解决了以下几个问题：
企业客户跨区域办公的需求；
直接使用办公空间的需求；
企业客户对办公区域使用的柔性需求，即临时和短期办公需求；
降低企业客户在办公区域等固定资产的大额投资。
regus的收入从2005年的4.63亿英镑收入开始，逐步扩大至2014年的16.8亿英镑，近几年的增长率基本在个位数。公司近几年的毛利率在22.9%-25.8%之间，净利率在3.6%-5.7%之间。
为满足用户对办公空间紧急性的临时需求，regus也开放了会员制度的办公空间租赁服务，用户在每月支付会员费后，无论在差旅途中去到任何城市，都可以在regus的办公中心随时使用共享的办公中心以及配套设施，包括：
1.2引爆点：共享办公受益于自由职业群体的兴起，顺应移动化办公的潮流
我们认为wework的快速崛起和各种共享办公型公司的出现，主要受到以下因素的推动：
1、自由职业群体和移动化办公的兴起强化了共享办公需求：根据stephan和anil在研究论文《the economic impact of self-employment》中的数据，美国城市人口中的自由工作者比例在2009年从1969年的12%上升至25%。除自由职业参与者在增加外，市场也意识到存在着大量移动办公需求，他们来自于大公司的临时项目组和长期出差员工；
根据kpcb的统计数据，以自由职业为工作的在美国约有5300万人口，占到美国劳动力总量的34%。
2、“拎包入驻”服务的标准化和便捷性得到市场认可：由于大部分公司对工作环境和设备的需求基本相似，标准化的办公空间供给能被大多数用户所接受。而“拎包入驻”提供的便捷性让空间共享成为可能；
3、共享模式为供需双方均带来了收益：共享办公在实现了办公空间、使用时间共享的同时，实现了公共区域和设备的时间、空间双重共享；从而带来了成本节约。尤其对初创公司，在前期无需购置设备上消耗资金。服务提供方则因共享的商业模式提高的地产使用率，营收随之增加；
4 跨区域复制门槛较低：在不同地域，甚至不同文化的市场，企业对办公设施的需求差异并不大，因此共享办公的模式很容易被复制到其他市场。
1.3趋势：基于平台的增值衍生服务与轻资产模式运营是共享办公的特征
伴随着互联网高速发展带来的便利，共享经济借助互联网搭建的平台在近几年得到了市场的追捧。wework的出现让共享办公得到了市场的关注，也为自己带来大量模仿者。wework能在5年的时间里取得100亿美元的估值，尤其在2015年5月-8月间估值提升了近100%，其主要原因在于基于互联网平台的办公租赁能为租客带来办公需求以外的附加价值。
共享经济（sharing economy）是借助网络等第三方平台，基于闲置资源使用权（资产或技能）的暂时性转移，实现生产要素的社会化，提高存量资产的使用效率以创造更多价值，促进社会经济的可持续发展。
虽然regus为办公租赁行业引入了共享办公和租赁零散化的概念，但其主要目标客户群是为大型企业办公服务，定位相对高端。wework的定位更专注于自由职业者和创业公司等小微企业，会员制度简单直接，仅需$350的月费即可跨区域在wework办公中心享用功能齐全的办公设施。
以wework和regus的对比为例，wework搭建起了自己的供需平台，用户可以随时通过网页和app寻找所需的办公空间，甚至直接前往办公中心使用空闲的工作席位。而regus虽然也拥有自己的平台，但是内容繁多，更像是公司的信息平台(公司网站提供的仅仅是一个入口，用户只能通过网站提交合作申请，随后再由公司负责人与用户联系，确定租赁相关需求)。
平台的搭建为围绕小微企业专业增值服务的集聚提供了便利。在互联网平台搭建完成后，形成了一个一对多的信息传播渠道。用户只需接入平台，就可以接触到平台上所有的资源，不再需要消耗时间和经历去寻找。wework通过合作的形式引入了大量商务服务供应商，让租客通过仅接入wework平台即可接触到大量的商业资源，其中包括：法务、财务、融资等公司运营必须服务。在定位初创公司精准引入了相关服务商，让平台资源完成孵化器功能，为目标用户提供价值，成功实现了与传统行业的差异化竞争。
而regus除商务租赁服务外，提供的均为办公空间租赁有关的服务，如：电话会议、通讯和接待服务等，仍然停留在传统的办公租赁服务模式上。对平台价值的开发不足让regus无法形成差异化，简单的提供标准化办、零散化公空间租赁难以形成竞争壁垒。
整租再分租的轻资产“二房东”模式让公司的扩张变得更快；牵线式服务供应业务的边际成本几乎为零。wework创始人曾向媒体表示，新租下的办公区只需要一个月的装修，即可投入供会员使用。服务方面wework作为中介方，自身不需要为用户提供服务，也不需要准备相关的资产和人员配置。国内的类wework公司，如：人人office和优客工场也采取了不直接购买地产和搭建平台做服务中介的模式。
1.4国内市场：有效供给不足，大众创业万众创新的氛围推动需求日趋旺盛
当前国内办公租赁市场参与者主要是租赁中介公司和房地产开发公司。大部分中小型企业和个人租客的主要信息来源是中介公司。虽然国内地产中介公司都拥有自己的互联网平台，但所沿袭的依旧是信息媒介的找客模式。
国内中介市场目前仍处于杂乱状态，租客的时间成本和经济成本都很高。房源信息盗用和虚假房源信息十分普遍，经常出现看房过程中实际房源与网络信息不符，重复看房让租客消耗了大量的时间和精力；而中介佣金和押金的租赁模式让初创公司的资金失去流动性，甚至让个人租客难以承受。
在国内已经涌现出一批类wework的创业公司，虽然他们都借助互联网平台帮助市场实现了供需匹配加速。但在租赁方式上大多沿袭了传统的固定空间、固定时间段的租赁，自由度略逊于wework。虽然国内公司尚未实现跨地域的空间共享，但共享办公概念的引入足以解决国内市场对更灵活办公租赁的需求。
下面以一个5人团队在典型的传统写字楼租赁和soho3q的共享办公工位进行的租赁成本进行对比（后文将对国内共享办公公司的服务细节和价格进行对比和讨论）：
从时间角度观察，共享办公模式将最短租赁时间大大缩小，提升了租赁合同的灵活性，足以满足租客的临时性办公需求。如：大企业临时项目组、事件驱动的前线记者、出差工作者等。对于发展初期，团队变化较大的初创公司而言，灵活的租期也让公司需要搬迁和扩张时更加便利。
对服务进行对比，共享办公提供的服务更齐全。传统的办公租赁只提供基础办公家具，如：桌、椅和储物柜等。租客在入住后仍需自己解决打印机、宽带接入等基础设施。而共享办公提供了“拎包入驻”的办公空间，节约入驻企业时间成本、满足租客临时性和紧急性需求。
从经济成本的角度考虑，共享办公降低了租客的前期投资。
1、 绝对租金减少：虽然每平米平均租金较高，但起租面积要求的降低让绝对租金减少。绝对租金计算对比如下
传统租赁：9元*100平米=900元/天；
soho3q：24元*6平米*5工位=720元/天。
2、 前期投入减少：由于最短租期缩短，且无需押金，初创公司无需在前期降大量的资金“冻结”大量资金，从而提高了流动性。租赁首期付款计算对比如下：
传统租赁：9元*100平米*30天*（2+3+1）月=16,2000元；
soho3q：23元*6平米*5工位*7天=4,830元。
我们认为在国内大众创业、万众创新氛围日益浓厚的背景下，对零散性低价办公租赁的需求也将持续增加；对初创公司而言，低廉初期投入将是租房选择时决定性的因素。根据国家工商总局的统计数据，2015年上半年，国内新注册的市场主体为685.1万个，同比增长15%。预计2016年，将有超过1400万新注册市场主体。如果维持5人初创团队的假设，按共享工位计算，国内市场在2016年将新增至少4.2亿平方米办公租赁需求(不包括公共空间、休闲空间和公用设备)。
共享办公概念的引入将给国内中介市场带来冲击。共享办公公司对平台的应用将加速租赁市场信息的透明化，改善租客租赁中选房、看房体验。共享型的办公租赁业将在满足国内现有短期租赁需求的同时，对其他租客也起到概念传播和消费培养的作用。2 海外标杆：wework “办公租赁、创新孵化和专业增值服务”平台生态铸就百亿美元估值2.1公司简介：成立1个月即实现盈利的共享办公公司
wework创立于2010年，公司成立1个月便实现盈利，且从未出现亏损。根据wework在2015年7向sec提交的4.3亿美元新一轮融资申请显示，其估值已超过100亿美元。以共享经济理念为主导的wework致力于为用户提供一个在灵活租赁的基础上能够同时享受空间、社区和服务的工作环境。
wework倡导随需、随到、随租、随用的便捷租赁模式。普通办公席位的租赁可随时前往共享办公区使用空闲的办�...