大家好，今天跟大家解读一本房产投资书籍：《中国楼市真相》作者杨红旭。本书收录了他三年来关于房地产走势、房价、宏观调控等方面的论述。在书里，他对未来房价进行了分析，对普通房地产投资者有很深的指导意义。下面就“房价与人口流动的关系”和“商铺投资”两点解读。
第一点，人口的流动才是真正的刚需。即房价长期看人口。人口总量的变化，是决定一个城市房屋需要规模变化的核心因素，我国超过2000万常住人口的城市有三个，分别是北京上海重庆。重庆因为农业人口较多，所以真正具有2000万常住人口的超级大都市，只有北京上海。外来人口规模和变化，反应两个事实，第一是城市对外的吸引力。在就业和生活方面有竞争的城市，其楼市有很大的潜力。第二个是住宅需求的潜力。外来人口中，一部分需要买房，另一部分需要租房，两者皆能增加住房的需求。
从趋势来看，人口仍然是流向一二线城市。三四线的人口回流不足。根据我们常住人口的增速来看，三四线及以下人口的增速一直处在0.3%左右，低于全国人口的平均增速0.5%。也远低于一线城市和二线城的人口增速。其实由于政府严格控制人口规模的政策，一线人口流入正在放缓。而优惠的政策以及经济迅速发展，使得二线城市人口在持续流入。
展望未来，作者认为，二线城市相比三四线拥有更好的生活资源，以及更多的发展空间，将成为人口流入的主要目的地。此外，未来溢出的效应将会持续，一二线城市周边的三四线城市和其他三四线城市将会出现一些分化。
长沙，成都，天津都出现了先落户，后就业的政策。南京、杭州、长沙这些地方还对符合条件的应届生提供了各项补贴，以杭州、成都、天津、武汉为首的强二线城市人口增速要明显快于西部和北部的强二线省会城市。从长期意义上来看，一线城市是可以放心买房的。外来人口在200万以上的成都、武汉、宁波、郑州、厦门、南京，杭州七个城市，要想在中长期投资房产，如果在一线城市没有资格，那么可以重点考虑这七个城市。
第二点，普通投资者怎么买商铺？最近因为商品房的各种限购，普通投资者被政策拦住，开始考虑商铺的投资。然而这其实并不是一个好选择，对于商铺来说，传统商铺的未来价值会越来越低。
住宅小区的商铺从购物中心，百货商场，再到批发市场，整个商业体人均面积非常高，因此未来商铺的风险很大。大家已经发现，以往每个城市只有一到两个最出名最有人气的购物中心，但目前城市里的商业综合体以及各种购物中心越建越多。各个项目的竞争越激烈，空铺的比例就越高。不仅如此，各个新建的楼盘也大都带有自己的底商。市场上的商铺面积非常充裕，甚至已经过剩了。因此，对于商铺的投资，取决于未来升值的空间。在这种情况下，一二线城市商铺对于三四线城市就有了一定升值空间的保障。过去是一铺养三代，现在是买了商铺不赔就行。到了未来，情况只会更加严峻。
如果看到这里，还有人想投资商铺，那么这几点需要注意：一是全部出售，不自持的商业中心一定没有未来，这样的商铺一定要远离。卖完拉倒，是死是活与开发商再无关系。而且即使后来运营团队想做好也没办法，因为所有权经营权在个人手上，再好的招商和运营只能心有余而力不足。
第二点：商业中心的运营难度绝对在住宅项目之上，甚至在酒店的经营之上。商业中心的运营一定是典型的二八理论，那就是20%的还行，80%的必败，所以一定要选有资格，有经验的，有好背景的商业公司负责运营的商铺。
第三是对于商铺不好卖，于是承诺返租的销售行为，我们该如何看待？我们不要轻信开发商的十年返租65%，十年后还可以双倍的回购。听着是划算，问题是他有没有能力去返租，有没有能力去回购，开发商会不会比你的企业存活的时间更短。因此，这些都是一些坑，我们要十分注意。
总结一下，第一点：人口的流动才是真正的刚需。普通投资者预估房产前景时，必须得考虑这个因素，人口流入持续增加的强二线城市，以及人口流入持续增加一线周边三四线城市，都是不错的选择。第二点：商铺的未来价值越来越低，态度须得谨慎。实在想要投资商铺，建议遵照上文三点建议，优中选优。
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