年开年以来，碧桂园、泰禾集团、龙湖地产等多家房企陆续发布海外融资计划。业内专家表示，预计年地产融资政策仍会保持整体偏紧，在此情况下，短期内房企海外融资规模料继续扩大，多元化融资方式或成为房企融资破局关键。涿州德信御府
“出海”寻求融资机会
新年伊始，碧桂园等多家房地产企业“扬帆出海”，寻求融资机会。根据房企发布的公告统计，月上旬房企计划海外融资规模累计已超过亿美元。
比如，龙湖地产月日发布公告宣布与高盛、海通国际、摩根士丹利、汇丰及花旗，就发行于年到期的亿美元.%优先票据及于年到期的亿美元.%优先票据订立购买协议，票据发行的估计所得款项总额约为.亿美元。碧桂园日发布公告宣布拟发行年到期.亿美元优先票据及年到期亿美元优先票据。票据发行估计所得款项净额约为.亿美元，碧桂园拟将该笔款项用于提早赎回年票据及一般营运资金。
“房企积极到海外市场筹钱，主要是为了缓解其所面临的资金压力。”明源地产研究院副院长刘策表示，年月证监会推出了《公司债发行与交易管理办法》，正式实施公司债新政。众多房企在-年发债，而这批债券将陆续在年进入回售期。
“与此同时，在限售、限价、限购等多种调控政策持续影响发酵下，加之三四线城市的楼市风光或难再现，预计房地产销售回款不会太乐观。”刘策表示，年将是国内大型房企较为艰难的一年。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，部分房企当前销售业绩呈现增速放缓的态势，资金方面有一定压力；另外，部分房企此前有很多“地王”项目，也需要类似融资。虽然国外市场融资成本也在上升，但渠道仍较为通畅。
境内融资环境从紧
房企密集出海寻求融资的热潮从年就已开始。克尔瑞地产研究中心数据显示，年-月，房企境外融资规模达到亿元，占融资总额的%，较年全年上升个百分点。
与此同时，房企境内公司债发行总量明显下降。中国指 数研究院数据显示，年全年，公司债共计发行亿元，同比下降.%。
民生证券分析师杨柳认为：“相比年相对宽松的融资渠道，年以来各种地产融资渠道纷纷受到限制。证监会和银监会两个体系，都加强了对地产融资的监管。”
比如，年，银监会对整个银行业展开的“三三四”检查大大限制了银行资金流向地产。银监会日前印发的《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》中也将违反房地产行业政策列为今年整治的要点。
与此同时，房企借“影子银行”等暗道进行融资的渠道也引起了监管的警觉。年月，银监会发布《关于规范银信类业务的通知》，强调不得将信托资金违规投向房地产等限制或禁止领域。今年月，银监会再发文将委托贷款纳入严监管。
另外，年房企债券融资则处于全年收紧的状态。杨柳分析，年房企发债整体上受限制较多，且发债成本上升较快，导致许多企业取消或延迟发债。另外，从审批速度上看，对地产债的审核速度始终较慢，降低了企业通过发债进行融资的偏好。
“从年‘国十一条’政策发布之后，房地产企业股权融资开始了实质上的停滞。”杨柳表示，房企ipo自年以来基本停滞，仅有两家房地产企业在年月实现a股上市，融资亿元。而配股自年以来极少采用，仅有两家房地产企业在年配股亿元。此外，增发一直是房地产企业股权融资最主要的方式，年-月的地产企业增发募集资金.亿元，同比下降.%。
创新融资渠道成关键
值得注意的是，除了辗转到海外进行融资外，房企也在国内积极拓展新的融资方式。克尔瑞地产研究中心发布的《年度全国房地产市场总结与展望》显示，房企的融资方式越来越多元化，房地产私募基金、资产证券化（abs）、房地产投 资信托（reit）、永续债等创新融资方式不断涌现。自年月万科发布国内首只公募reit后，abs逐渐成为房企融资的一个突破口。年前个月，多家企业完成发行abs产品，发行金额总计亿元，同比大幅增长%，大大超过年全年总量。
“从长远看，直接融资或成房企融资大趋势之一。”刘策表示，但提升直接融资比例需要很长时间过渡，当前估值合理的基础资产仍然过少，制约了直接融资比例。
“考虑到融资监管层面政策的延续性，以及整体中性货币政策的操作空间，预计年地产的融资政策仍会保持整体偏紧，对不同渠道‘有保有压’。”杨柳表示，除传统地产融资渠道外，地产相关的资产证券化产品在年蓬勃发展，成为了监管部门鼓励发行和金融机构拓展业务的重点。