最近两三年，很多城市核心商圈的项目陆续进行了大规模改造升级，比如：北京skp，汉光百货，上海浦东第一八佰伴，上海南京路步行街的第一百货、世茂广场等等。有的是商场的自我更新、提升，有的则是收购者接盘后进行大规模调整。为何国内掀起了改造浪潮？
自90年代末，商业地产开始发展，到现在已经有20多年的历史。很多项目已经营十多年，硬件陈旧、业态模式缺乏新意，远跟不上消费者的需求变化。面对这样的市场状况，商业项目调整改造可以说是业主的积极应对。
从商业地产宏观发展来看，经过前些年粗放式、快速发展之后，城市核心区域已经步入存量市场时代，以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新模式越来越受到重视。毕竟城市核心地段，土地资源非常有限，怎么发挥存量资产的商业价值是一个重要课题。
从城市格局角度看，二三四线城市存量商业地产的发展空间更大。据诺基基金分析，目前我国三四线人均gdp分别超过了10000美元和6000美元的关键节点，意味着这些城市居民在收入端逐渐富裕，有了消费升级的基础。
同时，自2015年起，流动人口开始回流到三四线城市，人口回流形成对当地消费的支撑，也把大城市的消费习惯带回到了三四线城市。加之，消费力零售品牌下行，二三线城市甚至四线城市的商业地产正迎来市场机遇。
2018年开年的第一个行业大新闻，就和老项目、存量资产有关。今年1月5日，印力和万科、triwater基金三方联合收购了凯德集团旗下20家购物中心，总建筑面积约95万平方米。
收购新闻一出，立刻在朋友圈里刷屏了，各家公司从不同立场做出了各自的解读。不过，在iziretail看来，这场交易对双方来讲是双赢的。
对凯德而言是资产的进一步优化；而对印力而言，这批项目正是它所擅长的，二三线城市的区域生活型购物中心。而且，印力有“印象城”、“印象汇”两条产品线，可以分别契合这些项目。
这20家购物中心的名单，乍看之下，貌似主要是三、四线城市、知名度不高的项目。不过，就像开篇所讲的那样，如今三四线城市的人口基数、消费力早是今非昔比。三、四线城市的消费者不需要面对高房价、没有高压力的工作，“消费升级”的需求在这些城市反而更加迫切。
而且三、四线城市的市场竞争也相对缓和，凯德广场在当地已经具备一定的竞争力，我们了解到其中一些项目的租金回报率，财务状况其实很不错。
这批项目目前尚在交接过程中，还没有大动作。不过，据印力透露，集团已经开始做一些调整规划。从体量上来看，20个项目95万平方米，那么，单项目体量将近5万平方米。印力对他们的定位，更偏向于打造成为服务好周边1-3公里客群，“小而美”的项目。
商业同行们都知道，改造一个旧项目，很多时候比新建项目还要麻烦。常常受制于体量、结构等的限制，很难把前期定位充分体现出来。
不过，在商业改造方面，印力倒是积累了一些经验。去年，集团的旗舰项目深圳深国投广场进行了大改造、沈阳印象城正式开业（由原国美电器改造）。
深圳深国投广场
深国投广场2007年开业，整个项目5.2万平方米，包括购物中心（3万平方米）和主力店山姆会员商店。2016年购物中心的销售额近9亿元，单位坪效达2900元/平方米，是一个绩效非常好的商场。
经过10年的发展，深国投广场所在的福田区已经成为深圳最繁华的、消费力强的一个区域。而且顾客的消费需求不断不变化，对于商场的体验感、空间感有了更多要求。
为了顺应周边客群的成长与需求，从2017年2月开始商场分阶段改造，到2017年12月商场2-3层改造完成，对商场的硬件环境、品牌组合都做了大力度调整。
从低层高到loft空间
老项目普遍存在层高偏低的问题，深国投广场利用楼体的设备层空间，把4.5米的层高改成了9.5米的loft，给顾客呈现出截然不同的空间体验。
店铺空间随之变大，品牌的形象更好，陈列的商品更丰富、体验及服务更好，像安奈儿、江博士等儿童品牌都把这里打造成品牌旗舰店。
跨层梯直通屋顶花园
商场顶层的室外空间原本用于办公楼的疏散用途，通过这次打造商场把它改造成为一个6000平方米的屋顶花园。同时，还增加了跨层电梯，让消费者可以直接从商场三层到达。
通过户外的一个共享空间，可以让顾客们聚在一起，体验一下休闲时光。屋顶花园开放之后已经举办过明星签唱会等多场活动。未来还会引进创意集市、文化推广活动、篮球等运动设施，让这里成为会员们的后花园。
边运营边调整最考验功力
经历过商场调整的朋友都知道，边运营、边调整需要协调多方的关系，考虑新旧租户的合约期、临时过渡方案等多种因素。
调整期间，深国投广场在非调整楼层的公共区域做了临时柜位，并做了统装。租户也积极配合，做了临时柜位装修，保证正常营业。
为了避免流失顾客，商场在改造期间加强对消费者的关注，增加市场营销方面的比重。同时，也与品牌租户的导购员工加强互动，以保证优秀店员回流，购物中心能做到如此精细化管理的并不多见。
今年，商场将继续地下一层和1层的调整，山姆会员商店也将一起改造外立面。待整个项目都改造完成后，将会呈现一个更现代、更具体验的消费场景。
沈阳印象城
沈阳的太原街被称为“百年老街”是城市传统的核心商圈，聚集了大量传统百货、卖场。然而，随着城市变迁、消费需求升级，这些老商业趋于衰退，2002年开业的国美电器就是其中之一。
2015年12月印力宣布收购2.3万平方米的悦荟广场（即国美电器），2016年6月开始实施改造，并于2017年11月11日正式开业，首日客流就达8.8万人。
40米挑空，打破空间局限
原国美电器已经建成十多年了，建筑老化，格局设计过时，消防也完全不符合现在的要求。印象城接手项目后，与政府相关部门做了多轮沟通，对建筑格局做了大幅改造，光楼梯就增加了6部。
为了解决老项目层高低、空间局促的问题，印象城拆除了部分柱子、对扶梯做了移位，牺牲了一层中庭的部分面积，从地下一层开始做挑空，一直到四层，形成了高40多米的大挑空。
同时，商场还特意把公共区域和店铺之间的界限模糊，让消费者进到商场里来就进入到了一种共享的、休闲的氛围。
“都市秘境”为北方都市添加绿意
在沈阳，10月之后城市里的绿色就开始越来越少了。所以，沈阳印象城把“绿色”融入到设计中，形成了“都市秘境”主题。
希望给消费者营造一个可以放松、休闲、发呆，享受绿色、清新空气的环境。同时，也和太原街上其他的商场，在场景打造上形成独树一帜的特色。
错位竞争，打造潮人聚集地
印象城周边商业项目林立，有万达广场、沈阳中兴、百盛等等，体量都比较大。然而，万达广场定位偏大众人经，沈阳中兴年龄层偏高。
因此，印象城在定位上更加锁定在年轻时尚潮人上。引进了ur，uniqlo，jdv，debrand，zi.tizi.ti，boy london等还一些潮流范儿，在沈阳市场属于偏小众的品牌。从而，吸引沈阳时尚潮人前来。
据了解，现在正值寒冬时节，不过商场工作日客流也能保持在3万人左右，日销售额在70-80万元，达到了预期的经营目标。
为了追求规模效应，新建商业项目的单体体量不断加大。老项目面对这样的市场竞争，既然不能做到“大而全”，就一定要勇于取舍，力求“小而精”。在一个品类上做出深度，让消费者有充分的选择。
同时，存量项目通常都位于成熟的商圈内，有一批固定的消费群。那么，研究好周边的消费者需求，差异化的满足他们就是关键。这体现在定位理念、建筑设计、业态组合、顾客服务等多个方面。
随着时间推移，市场日趋成熟。未来存量商业项目会越来越多，希望更多商业运营企业能用心把“老商场”打造出“新活力”！