（文/连和）历史的车轮跨入2018，厦门楼市旋即迎来了全新开始。
那么，在未知的新一年里，厦门楼市将会延续怎样的脉络？市场和政策将会演绎怎样的纵横交织？楼市江湖又会充斥怎样的刀光剑影？让不少购房者深陷迷惘当中。
值此新春佳节来临之际，999house楼市观察借业内人士专业、理性的声音，从政策环境、市场变量和理论基础出发去审视，对2018厦门楼市进行分析解读和前瞻预测。
这些声音，来自最关注厦门楼市前线，并深有体会的一群人，值得你停下来静心聆听。
从左到右依次为：厦门新景祥业务发展与咨询顾问中心总经理张建、戴德梁行厦门分公司总经理潘育敏、厦门大块悉达总经理、资深地产营销专家叶旭端
part 1
厦门楼市调控会放松吗？
张建：由一刀切步入精细化调控当中，厦门3、4月份或出新政策。
叶旭端：因城施策厦门也不例外，预计年后、5月之前出台新政。
潘育敏：厦门将实施差别化的调控政策，满足首套刚需，支持改善需求。
问：2017被称为“史上最严调控年”，各项限制都达到了空前的高度。那么，新的一年，楼市调控还会继续保持高压态势吗？还是会逐渐放松？厦门楼市分类调控，将会如何进行？
张建：厦门整体上会继续保持高压态势，逐步过渡到长效机制。不过，相比于之前的“一刀切”，接下来调控应该会有微调。因城施策，一城多策，分类调控，像兰州合肥那样，进入到一个由一刀切到人性化、精细化调控的情况。放松会出现，但不会成为普遍现象。
厦门分类调控上，刚需和首改的会支持一下。要让居者有其屋，长租和共有产权房会强烈扶持，保障性住房也是一种解决，商品房维持一个标杆的作用就行，会适度放一点。年后3,4月份可能会出一些政策，为全年市场定调。
叶旭端：厦门政策，目前来讲是最严格的调控，已经锁住了任何炒房的可能。2018年调控因城施策落实，厦门也不例外。预计年后，5月之前，厦门将有新措施出台。调控是防大涨，更要紧的是防大落。
潘育敏：2018年以来已经有多个城市开始释放出“定向松绑”的政策，我认为眼下新一轮“松绑”会分两种。第一种，定向取消限购的兰州模式，直接取消较为偏远的几个区的限购政策，而相对为核心的区域，实际采用“限售”的做法；
第二种，以人才政策为房地产调控开窗的方式，这种在二三线城市比较普遍。这两种都是没有越过“房住不炒”的红线，符合住建部提出的房地产市场分类调控。
对于厦门来说，厦门今年将健全完善房地产市场调控长效机制，推荐租购并举住房制度建设，实施差别化的调控政策，满足首套刚需，支持改善需求。除此之外，全面加快地铁社区保障住房建设，促进市场平稳健康发展。
part 2
厦门楼市区域之争，谁主沉浮？
张建：环东海域和翔安新城是明星区域，环厦板块会出黑马。
叶旭端：岛外新城崛起会是一个大变化，水头和长泰需要重点关注。
潘育敏：集美，马銮湾，环东海域会是最值得期待的版块。
问：全新市场格局之下，2018年的厦门楼市，区域之争将会呈现怎样的特点？结合交通、城建、土拍等利好，哪些板块最值得期待？哪些板块会异军突起，成为“黑马”？
（土拍地块分布图）
张建：大开发商集中的地方一定会是热点，环东海域和翔安新城都是明星区域。内部难出黑马，环厦可能会出黑马，南安石井是一个非常好的点，价值非常高，还有东石，水头，官桥都非常好，近厦门，靠泉州那一块是非常有潜力的区域。还有漳州的长泰，长泰之前没有发展的原因，一是交通，而是配套，生活，教育医疗，休闲产品也比较少，现在绿城泰禾保利这些大开发商进去，会带动当地配套和产品的成熟，同样值得关注。
叶旭端：2018年，岛外新城崛起会是一个大变化。要说最值得期待的版块，我认为新的一年项目集中在哪里，哪个区域就火爆。所以我比较看好翔安南部新城、环东海域及同安老城区一带还有汀溪片区。
翔安南部新城、环东海域及同安老城区一带，一方面本来就是许多重点项目的落脚区域，”群聚“效应明显；另一方面，受岛内外资源一体化影响，教育和医疗等重磅配套落子布局，再加上地铁时代以及产城融合的带动驰援，受发展驱动，自然值得重点关注。
汀溪片区，前阵子提出了一个全新概念，这里将定位成城市功能复合区。未来，这里会是厦门唯一的低密度别墅住区集中地。
另外，明年应该关注厦门四大地铁保障房社区，像洋塘居住区、祥平地铁社区这种占地面积比较大，户数很多的社区，肯定会推动区域发展的。你应该跟着这些地铁保障房社区，看旁边云集了哪些大牌开发商的项目，那个就是后劲比较好的。
至于说黑马板块，我认为会是角美、水头和长泰片区。角美目前发展成型，配套比较完善，还有地铁6号线延伸段，发展还有空间，只不过现在被现价了；水头，有厦漳泉都市圈以及r1线带动，再加上那里本来就是闽南的“价格洼地”，万元以下房子比比皆是，性价比很高；长泰地处厦漳泉心脏位置，30分钟车程，远期可能会有地铁规划，再加上山清水秀，生态良好，所以它有望成为厦门新的度假第二居所，甚至1.5居所需求的集中地，价格低不限购，而且还汇聚了很多大牌开发商。
潘育敏：2018年，我认为集美、马銮湾、环东海域会是最值得期待的版块。集美设施趋于成熟，加之地铁1号线运行的利好。马銮湾、环东海域土拍地王频出，政府政策利好，基础配套设施不断建设。
part 3
高地价驱动，高价盘又该何去何从？
张建：2018量价一定会比2017年好，地王入市会很难受。
叶旭端：高价盘去化会有压力，考验各家开发商的产品研发能力。
潘育敏：2018厦门楼市将进入平稳盘整期，二手房交易会进一步冷清。、
问：地价体系全面颠覆，一大波高价纯新盘蓄势待发，这些高价盘将面临怎样的命运？2018厦门楼市量价，将会呈现出怎样的变化？
张建：总体来看，2018年量价一定比2017年好。量上，2017供应量不足，3月份爆发之后需求受到压制，2018年供应量也不会多，150万方左右，但成交量预计会好一点，200万方左右、2万多套。价格上，稳中上升，主要受高价地入市的影响。2018年的地王都会很难受，说不定哪个开放商就撑不住，打个八折。整个市场环境，2018年虽然严归严，但还是会比2017年缓一点。
叶旭端：参考去年第四季度厦门高价盘的入市表现以及总体的政策大环境，明年高价盘会有去化压力。这个过程，各家开发商都会专注在产品研发上，倾其所学做产品。毕竟，市场本来就清冷需要蛰伏，而且由于买房人对于产品愈发挑剔，也倒逼开发商浸淫产品研发。
很多人说房子卖不动，要打折，但是我告诉你，每个公司有立项价格，这个时候给你打折优惠了，最终还是会上去，至少要保本。可以说厦门现在是是以时间换空间，暂时的波动是不会影响到整体的态势的。
潘育敏：从购房者来看，厦门居民杠杆率位居全国前列，在中央对居民杠杆率抑制的风向下，可以释放的购买力有限，另外厦门1月25日多家银行因资金违规入房地产被罚，银行业的整顿无疑从另一方面规范了房地产市场的运行。
从楼盘来看，2018年预计推出的新房不乏2016年的土拍地王，高价楼盘适合刚需性购买者的楼盘有限，大多适合改善型购房者。但面对供需失衡的局面，明星楼盘的去化压力不大。2017年的厦门楼市逐步回归理性。商品住宅购房客群中，本地客户占74%,成为绝对主力，一手住宅成交以岛外为主，二手集中在岛内。目前在政策未放松的基调下，2018年厦门楼市将进入平稳盘整期。在年初存量计价税调整的影响下，二手房交易预计会进一步冷清。
part 4
2018厦门还能不能买房？
张建：新房价格很难降，机会点在二手房。
叶旭端：5月前是2018淘房最佳时机。
潘育敏：岛内高位横盘，岛外新房二手房价格或将松动。
问： 2018还能不能买房？在厦门买房，该如何选择？二手房价格松动，出手机会来了吗？
张建：2018年，新房价格很难往下掉，能挑的机会点在二手房，2018上半年投资客会开始抛房，什么适合买房，市场平稳期是个相对换房比较好的时期。大家都在关心限购能不能放松，很多人捏着钱在等着，所以价格不要抱太大预期，二手房多淘多看。年前年后都还是比较好的时机。
叶旭端：一手新房部分2018年5月后高价地楼盘纷纷上市，这个节点前一些老盘尾盘因为限价的，可以淘淘。 二手年关至5月前比较有波动局势，也是淘笋货的良机。很明确告诉大家：5月前是2018淘房最佳时机。
潘育敏：由于需求与供应之间的矛盾、土地财政收入、长租公寓入局等因素的影响，预计2018年厦门房价保持高位震荡。
二手房交易主要集中在岛内，令二手房价格明显高于一手价格。而岛内土地稀缺，紧俏的新房供应对岛内房价构成支撑，房价高位横盘趋势明显。而随着岛外将加大供应量，结合宏观调控以及“房住不炒”等背景，新房价格或将低于市场预期，进而影响二手房价格松动。
在2018房价趋稳的情况下，刚需客户可充分挑选产品，选择满意的房源，不必担心房价上涨而急于抢房。而对于高端客户，由于高端产品在预售监控下价格被抑制，所以遇到合适的产品可积极出手，尤其具有吸取资源的产品。