从场面看，保利文化广场的售楼处跟郑州一般的刚需盘并无二致。
门前，没有礼仪人员接待，代之以一个户外的小书架，上面摆着一些畅销书，这可能是售楼处与“文化”最直接的关联了。
售楼处位于郑州高新区瑞达路宏兴街西南角，一家名为“山水时尚”的酒店楼下。在大多数日子里，你可以遇到访客和穿着蓝色制服的置业顾问吵吵嚷嚷的声音。这里似乎很热闹，每个人都竭力在噪杂中辨认对方的话语。
售楼处的展示区由两面展板和墙贴围合，展示央企保利地产的光辉历史、在郑州的各地产项目、熹和会等保利物业特色，还有高新区区位及项目沙盘。
保利文化广场区位
在接待区，摆放有五六张玻璃小桌，每张的直径大概还不到50厘米，一张大的宣传页就可以铺满。伏案写字，显得非常局促。每张小桌还配有三把座椅，供看房客和数十位穿着黑丝袜的置业顾问小憩。
这些小姑娘们来自两家代理销售公司：思源和保代。毋庸讳言，置业顾问之间的竞争，与两家公司的博弈叠加，售楼处内的空气每一秒都在紧绷着。
9月1日上午，售楼处还临时停电，这让接待更加窘迫。小姑娘们连连向看房客们道歉，现场的饮品只剩下断电前烧好的菊花茶。客人们用的一次性纸杯因为没有茶托，两次续杯之后，杯壁难免塌软，负责茶水的小姑娘顿时又忙着为客人们换纸杯。
出售楼处门口不远，“翻楼书”跟刚去过展厅的贾女士聊了一会儿。老实说，贾女士今天的体验不是特别好。不过，对于一两个月前保利文化广场在郑州地铁上的刷屏广告，贾女士印象深刻。也正是这起成功的营销，贾女士才注意到了高新区这个项目。
7月初，保利文化广场项目在郑州地铁1号线包了一列专车，并且在地铁站设置大幅屏蔽门广告，一改郑州房地产广告胡吹乱喊的传统，主打十几条走心的段子文案，让河南人民耳目一新。在12个小时之内，就占据新浪微博热搜第6名，百度关键词搜索超850万，也被人民日报和高晓松的微博转发，可谓极一时之盛。
在此前后，绿都紫荆华庭、正弘中央公园、永威西郡和永威城等也都在郑州地铁场站内有大量广告投放，但很显然，它们都输给了保利文化广场。来自北上广的新玩法是个好东西，只是郑州本地出产的土豹子们看不懂，更玩不转。
这是“翻楼书”选择这个选题，做为开篇文的原因。一个提供不了真知的自媒体，是没有价值的。一个只知道卖房子赚钱的房地产广告，是下流的。从告别下流开始，保利文化广场开了一个好头。
然而，对保利文化广场来说，地铁刷屏只是崛起于郑西的第一步。盘点保利入郑6年来的征程，我们不得不提醒，如果继续将广告视作套路和话术，当成是项目之外第二个平行宇宙，路子只会越来越窄，人也会俗不可耐。
30万元打造郑州最牛地产广告
7月9日早晨，30万郑州地铁乘客突然发现，1号线紫荆山站往河工大方向的屏蔽门上贴满了段子：“读书有三好，有品 经撩 笑点高”、“读书是高段位的化妆术”……..
文案无缝对接当前大众潮流和心理，比如与“肥胖”搭配，有“体肥还须少吃饭，想美就要多读书”；与“美颜”搭配，有“p图美颜爽一时，读书气质美一世”；与“文艺小清新”搭配，有“吹灭读书灯，一身都是月”。这些文案诙谐自嘲，吸引大量乘客停留拍照，1号线自打通车3年多来，还从未出现过类似奇观。
郑州人民的朋友圈疯狂转载，一片热议：“厉害了，我的大郑州”，“赶紧给我本书压压惊”，“走，跟我一起到郑州地铁读书吧”……河南商报、河南电视台等本地媒体也赶赴地铁站做现场报道。
12小时后，这组广告热遍了网络。这是继尬舞以来，河南第二件有如此热度的网事。高晓松和人民日报的转发，一开始被外界认为是付费pr的结果，“翻楼书”从内部人士获悉，都是免费的。高晓松是因为保利文化广场的文案援引了他创造的典故“矮大紧”，“大紧读书迷妹多，志玲读书颜不老”，人民日报则是基于这组文案宣传读书的公益性，也慨然相助。
“翻楼书”向京城一资深经纪人求证，高晓松微博转发一次，价格可能在10到20万元不等。但高老师是文化人，并不会轻易做这种交易。
这次刷屏，费用并不是太多。据独家代理郑州地铁广告的代理公司介绍，保利包下地铁1号线从东往西的一列专车，6车厢，月展示价10.92万元，物料费2万元；同时囊括了地铁站台的屏蔽门广告，月展示价15.3万元，物料费2.05万元，总费用合计30.27万元。
此外， 8月15日，保利地产又携手各路媒体，联合郑州地铁、松社书店在地铁站内举办保利乐读会成立仪式，旨在打造郑州首家由地产商发起成立的“读书俱乐部”，再一次为保利文化广场增加文化气息。
保利乐读会
活动现场，有美女主播为大家朗读《孤独是生命的礼物》之类的畅销书。 是的，孤独是生命的礼物，高房价就是要夺走我们的孤独。
保利的地铁广告，从7月中旬展示到8月中旬，效果是可喜的。据售楼处透露，她们8月份接待访客上千组，有大量刚需客看到地铁广告后，立马就决定去高新区看一看。
郑州一位资深地产媒体人认为，郑州房地产版图最多属于二线城市，广告营销的水准更差，三线都是勉强。“郑州房地产暴发户太多，都tm大老粗硬装白面书生，对品牌的理解就是渠道为王，往往花五毛钱弄个创意，再花99块5毛钱去执行。”
保利这次不走寻常路，给了业界不少期待。号称“管南三雄”之一的绿都澜湾，就跟风搞了一次，主打情感诉求，但文案烂得就跟未成年初中生的手抄本一样，有人看到，但没人知道。
高新区地标？谈何容易
保利文化广场沙盘
高新区文化广场项目，位于科学大道与银屏路交叉口西北角。6月20日，保利以5.27亿元土拍获得该地块，用途为商务金融、城镇住宅用地，容积率大于1.1，小于5.1，建筑密度小于45%，建筑高度小于45%，绿化率大于25%。
开发商为郑州保利永和房地产开发有限公司，其中郑州保利房地产开发有限公司占股85%，郑州瑞达资产管理有限公司占股15%。瑞达资产管理有限公司的股东郑松涛同时担任郑州永和制药有限公司监事。在该地块上，原来是永和制药等工业企业。
据置业顾问介绍，保利文化广场是高新区重点招商引资的项目，省重点a类项目。媒体报道显示，2016年2月，未土拍保利就已入场开建；2017年2月，高新区政府专门召开高新国际文化广场项目推进会，对项目涉及企业的拆迁，土地收储与出让中存在的问题等进行研究解决，要求有关单位“要高度重视，大力支持”。
保利文化广场的楼书称，该项目“包含住宅、公寓、商业、办公等多种业态，79—157平保利第5代成品家，开文化大盘之先例，欲携手书城、影院、拍卖三大资源与若比邻、保利和熹会、保利合乐教育构建新型全生态人文社区。”
保利影院郑州已有样板，位于农业路中州大道西南角的卜蜂莲花超市上；保利拍卖是中国最大的国有控股拍卖公司，顶尖拍卖吸引国内商界大咖如马云等到场；保利书城预计将是一个三四层的大型书店，参照广州的 “保利三乐文创书屋”建造。
保利三乐文创书屋
保利文化广场并不掩饰自己的雄心，在高新区政府的支持下，将该项目打造为该区的一张名片， ‘中原文明、当代文化与现代商业交汇’的郑州“最瞩目的文化中心”。
在郑州，与文化沾边的中心，除了高校园区，郑东新区省艺术中心早已成地标；新规划的常西湖新区，“四大中心”更是热火朝天，保利文化广场想争做三足鼎立的一足，恐怕都难。何以“最瞩目”，或许高人自有妙计？
现在，因为预售证还没下，项目属于前期咨询，预计10月份开盘。该地块从科学大道往北至枫杨街，依次为商业、公寓、住宅。住宅户型面积79—157平，以34层高层为主，在住宅地块的最南侧三栋楼上，高低配有10层小高层，主力户型是96平小三房。
保利会被甩下车吗？
外国人喜欢用演绎法设想前景，中国人更偏爱用归纳法预测未来。保利文化广场作为保利入郑6后的第6项目，将如何呈现，就不能不提到它的5个哥哥。
2011年，保利进入郑州。之后，它的第一个项目是位于建设西路的保利百合，第二个项目是惠济区英才街园田路的海上五月花，之后有保利心语、保利永威·西溪花园、保利罗兰香谷等。
保利入郑之前，绿地、绿城、升龙等全国知名房企已在郑州落地。绿地用商业地产如绿地之窗、绿地双子塔、绿地新都会等站稳脚跟；绿城依靠东区的绿城百合成就了品质盘的口碑；升龙用一系列城改项目确定了“刚需王”的江湖排位。
2008年全球经济危机，郑州的房价处于滞涨微跌期，09年后进入政策刺激下的上涨周期，在连续上涨中，2011年，保利进入郑州。彼时，一线房企虽然陆续入郑，如万科与美景的联姻，但还远未达到全国一线房企屯兵争霸的高潮。
保利之后，万科、碧桂园、中海、金地等也纷纷杀入郑州，尤其是2016年，地王频出，土拍现场被一大群脖子上缠着金项链的外地土豪占领，金茂、阳光城、融创……纷纷下重手。金茂府在北龙湖豪宅区，阳光城在经开区，融创在白沙绿博，万达在四环外，都在折腾大新闻。
本地开发商也不甘坐以待毙，除了老迈的建业，信和、亚新、永威、康桥也都寸土必争，试图靠品质化个性化杀开一条血路。楼市冷热不匀、调控朝三暮四，房客狼奔豕突，都更加考验开发商们在产品、成本和品牌之间的平衡能力。
保利的变革，势在必行。保利的历史，注定变革不易。
老大保利百合早陷维权泥沼。交房近5年，传说中的道路和小学依不见踪影；号称纯洋房高端社区海上五月花一期玫瑰园，2016年初交房前即遭遇维权，要求迁走村民祖坟、解决一楼花园缩水、电梯双开变部分双开等问题；与永威合作的西溪花园，也成为永威老板李伟心中永远的痛。
即使最新的保利文化广场项目，案场也难以提振士气：寒酸的小圆桌，批发来的一次性纸杯，两家代理入场的“狼性销售”……咋看咋都像原来的配方，熟悉的味道。离这里不远，是永威西郡的售楼部，虽然永威的品宣向来以寒酸土气和装腔作势见长，但保利文化广场的兄弟姐妹们，真应该去西郡案场参观学习一下。
不要告诉我，你拿不出这笔预算。
销售为王，业主遭殃
客观看来，保利文化广场售楼处首先要解决，就是在两家销售代理入场之后，营销话术水涨船高的问题。当销售们盯着提成之后，就难免被迫替东家许下很多无法实现的美好承诺，为项目后续维权埋下仇恨的种子。
在外地原本没有这么多差评的保利，入郑之后沦为被维权专业户，很难说与上述隐忧没有关系。
保利百合强制交房至今已3年，维权不断加码。2015年10月，300名业主状告要求索赔3000万元，创出河南省房地产史上最大规模的维权案件。
前几天 ，“翻楼书”去现场探访，从建设西路秦岭路口一直往西约300米走到工农路，沿工农路往北再300米，有牌子提示：保利百合请右拐。进入煤机路，这是保利几千名业主回家唯一的一条路。工农路、煤机路双向四车道，但因长期有停车占道，世纪仅剩两车道。此情此景，着实让人难受。
保利百合小区外的占道停车
莫道业主维权难缠，如果从空中航拍保利百合，肯定可以发现该小区已经成为仅靠一条小路通行人车和物流的孤岛。谁住进去不憋屈呀。至于“地铁房”和“伊河路小学”等承诺，现在更完全沦为话术。
海上五月花是保利郑州的第二个项目。9月3日，“翻楼书”从英才街与园田路交叉口，一路往南行驶约500米，到达项目现场。原售楼部门前满是积水，一期玫瑰园最南侧堆满了土方，下面正是以前被维权的坟地，去年年底才迁走。
除了这片有名的坟地，海上五月花也被指虚增样板间面积，误导业主。当被维权质问时，业主得到的回答是样板间仅仅做展示用，不代表承诺。
对这样的行为，保利郑州的高层或许有一大把解释。然而，这些体现在市场上，必然会导致与其他同行，尤其郑州品质化友商竞争时的弱势。
位于高新区的保利永威西溪花园，是保利与永威合作项目，开发商是河南天之东置业有限公司负责开发，该公司由保利和永威在2014年时各出资500.5万创立，法定代表人为永威李伟。
永威内部人士透露，永威后来很后悔这次合作协议，因为双方各持股50%，导致永威在决策时说话不算数，不断在理念和行为上与保利发生摩擦，最终导致 “西溪花园是永威在郑州做得最差的项目。”
这场合作，给了永威不小的教训，让它现在更倾向于独立开发，与其他开发商的合作也更加审慎。
郑州人民配得上更好的保利
尽管有一串被维权史，保利文化广场还是被部分业内人士寄予不小期待。郑州文化地产匮乏，多一个新项目总是好的。
从大面来看，保利地产蓄势待发。4月17日，保利地产发布年报：2016年保利通过招拍挂、合作、并购等方式完成项目拓展112个项目，拓展容积率面积2404万平方米，总成本约1214亿元，同比分别增长84...