房地产企业的转型，都意味着重新与客户建立连接，力图在存量市场做好服务。一旦只要连接稳固，增值服务就可以多变。房地产企业转型无论是做养老、医疗、长租房都是基于如此基本原理。
在房地产行业诸多的转型之中，长租业务无疑是万众瞩目的热点。众多上市企业如万科、龙湖、金地集团、招商蛇口、旭辉、远洋集团、世联行等纷纷开拓长租业务，抢占存量市场。长租行业真的如同看起来一样是一片蓝海吗？其中又存在着哪些风险呢？
2013年之前是我国房地产市场高增长高回报的“黄金时代”，传统的房地产开发商通过 “拿地-建房-卖房”的模式，迅速实现自身增值。但是，随着土地供应、宏观调控、人口分布的不断变化，增量开发面临的天花板日益明显。
在2008年至2016年之间，全国新房交易额增长了5倍，而二手房却增长了10倍。“中国整体上正在快速进入到存量房时代，存量房已经是中国房地产市场越来越重要的力量之一。”存量时代的到来，意味着二手房和租赁房市场成为房地产行业下一轮的热点。
长租公寓作为租赁房市场的热门业态，受到来自企业、投资者、消费者各方的关注。目前的长租公寓，有集中式租赁（如世联行红璞）、分散式租赁（如链家自如）以及开发商切入租赁（如万科泊寓）三大模式。有研究机构估算，2016 年长租公寓装修市场规模约为2000亿元左右，发展空间广阔。
在目前的中国市场，长租公寓还是一种新兴的商业模式，我们认为长租公寓这一行业存在着以下几方面的风险：
1.政策风险
长租公寓不具有传统房产项目“快周转、高盈利”的性质，行业建设周期较长，因此在起步阶段更加需要政府相应政策的扶持引导，如配套积极的养老产业政策，推动长租行业的资源整合。此外，长租行业需要大量的房地产资源、投资建设期长，资金投入量大、资金回收慢，相比于其他国家，在租金收入方面享受的税收优惠小，受到土地政策、税收政策、金融政策的限制。
基于这层风险，房地产商切入的租赁模式依靠大型房地产商自身的房地产资源和资金优势，拥有更强的风险应对能力。
2.市场风险
“较高的消费能力以及对居住条件的高标准要求”是长租公寓得以开展的市场保证，长租公寓的发展水平受到区域经济发展的影响。此外，跟普通住宅相比，长租公寓关注升级居住体验，符合年轻人的居住社交娱乐等多种要求，具有更高的建设标准和建设成本。因此，在建设长租过于的过程中，必须制定合理的成本规划，严格控制各个环节成本，保证资金得到最优配置，降低成本风险。
此外受传统及社会现实的影响，“没钱才租房，成家立业必须要购房”的传统观念依然根深蒂固，我国租赁市场仍处在低年龄、低层次的初级阶段。市场需要一定的时间适应中国人口教育周期的拉长、生活观念的更新，使得租房人群向“高学历、高收入、快增长”迈进。面对市场客户，在同一地区的不同长租公寓之间的档次结构、品牌认识度、市场占有率、规模和客户满意度等体现了长租公寓之间竞争能力的大小，这一方面，拥有品牌背书的房地产商切入式租赁和拥有良好市场基础的链家等品牌中介更容易赢得消费者的信赖，具有品牌优势。
3.技术风险
方面的风险有选址风险、规划设计风险、配套服务风险、经营管理风险等。公司需要考虑配套的商圈、交通、装修、物业等更方面的因素，不仅是租客的居住需求得到满足，还为青年客户提供健身、娱乐、社交等特殊服务，提高品牌溢价，增加客户粘性。这就需要企业执行差异化战略，打造属于自己的独特的品牌文化。
正如之前提到的，长租公寓具有资金投入量大、资金回收慢的特点。假设在m省a市一家长租企业有100间房间，每间公寓租金为3000每月。在出租之前，企业需要对房屋进行装修，价格为1000元/平方米，装潢的折旧期为5年，同时每间房屋每月的运营成本为200元，该企业按2.5元/天/平方米的价格租入房产，一次性租10年，并在前5年拿到5%的整租折扣。假设公寓的闲置率为第一年50%，第二年40%，第三年30%，第四年20%，从第五年起维持在10%。按照这样的估计，企业在第五年可以实现盈利，第十年能够收回成本。这种特性要求企业拥有足够强大的资金支持，才能在初期实现快速扩张。
不难看出，在财务预测中影响盈利和收回成本年限的最关键的因素是房源费用和闲置率。因此，本身就拥有房源资源的房地产开发商（如，万科）和拥有代理销售基因的房地产服务商（如，世联行）在掌握房源、降低房源获取成本上占有先天优势。而如何降低长租房的闲置率，使长租房在短期内达到一个较高的入住水平，是长租业务获得盈利的关键之处。
世联行作为房地产服务行业的领先上市公司，同样走在长租公寓经营探索的前列。世联行从代理销售起家，连续几年位居新房代理销售绝对龙头，在城市布局、地服团队、房客匹配、tob 端服务等均有明显的先天优势，具有发展集中式长租公寓的基因。依靠原有的代理销售业务，世联行掌握了大量的整栋房源，其旗下经营的世联红璞是集中式长租公寓的重要代表，超过70%的房源获取是整栋楼宇，剩余的房源是在其周边拓展的分散房屋。世联红璞的经营模式依赖于优质整栋房源的获取、出租率的提升、人工费率的边际降低，其获取房源的签约期限一般在十年甚至更长。集中式租赁有利于通过集中采购的方式完成配套的物业、装修、运营服务，为世联行的长租业务提供低成本、高标准化的保障。
转型长租对目前的房地产市场可以说是一个好战略，然而这个战略的成功需要很强的执行力，要求企业拥有正确的企业基因和关键能力。战略转型的成功，与企业对自身关键业务的理解是分不开的。