佛山瓷砖论坛是中国最专业的瓷砖网站。旗下佛山瓷砖第一门户是中国瓷砖第一家门户网站。佛山瓷砖论坛关于2018年楼市走向与房地产调控的解读可圈可点。
先提出楼市三大疑问：
1，本轮房地产调控与以往调控有何不同？
2，本轮房地产严厉调控之下为何感觉房地产企业都过得很好？
3，本轮房地产调控是否会像之前一样三年一轮回，在明后年放松调控？
佛山瓷砖论坛认为，本轮调控与以往最大的不同是市场环境发生了根本性的变化，供需在未来数年将发生逆转。
房地产市场化改革绝对是响应满足人民日益增长的物质和文化需求的大好事。着眼现在回望过去，现在谁还能够忍受那种共用楼道共用厕所的群居环境？虽然可能房子不用花钱。过去20年，繁荣的房地产市场不只解决了人民有地方住的刚需，也让部分先富起来的普通百姓实现了改善型住房的需求。所以，房地产并不应该成为过街老鼠，人人喊打。
目前令人怨声载道的是高的离谱的房价。至于为什么房价高？大部分人都归结于地方zf。地方zf需要获得土地收入来弥补财政收支不平衡。这当然是很大的原因。但是，这也有很多值得推敲的地方。比如，那地方zf为什么不通过增加土地供应来增加收入，非得一定要哄抬土地价格呢？缺少土地供应？这真的是个笑话。像佛山瓷砖论坛所在的佛山市，在16年房价都还控制在一万以内，而且在之前的四五年，都是处于微涨状态。但是地方zf的土地收入并不少，因为供应多啊。为什么就只有像佛山泉州东莞等经济较发达地区这么操作呢？（这几个城市房价普遍出于较为理性的区间）佛山瓷砖论坛大胆假设，房地产的真实需求并没有想象的那么庞大，所以地方zf最好的方式就是通过价格上涨来获取更多的土地收入。如果大量供应的话，反而会抑制需求，这不是什么好事。当然以上论断仅限二三四线城市。一线城市是另一个逻辑。一线城市都面临人口增长的压力，所以通过以房控人，减少供应，逼走所谓的低端人口，比如北京最明显不过了。
剔除以上因素，房价最近几年的暴涨，根源在于金融，而不在供需。如果现在的商品房还只是一件商品的话，那就too young too naive了。房地产同时还是社会财富的贮藏地，就跟股票黄金等一个德行。金融市场都是追涨杀跌，如果股票市场或者其他渠道都不靠谱，就房地产涨的快的话，那资金自然就很不对称的流入房地产。我们也不能认为这种资金的流入引起的房地产的需求不是需求，它是需求，但不是刚需。难道不是刚需就有问题吗？市场经济告诉我们没问题。但是政治经济学告诉我们，问题很大。因为额外的需求抬高了刚需的购房成本不是，刚需本来买得起房现在买不起了但是婚是要结的孩子是要生的，咋办？凉拌。因而引发了一系列的社会问题。所以很明显的，zf调控的目的就是抑制房地产的投资需求，把他们赶出房地产。习大大说，房子是用来住的，不是用来炒的。也是希望房地产回归到基础的商品属性，剔除金融属性。
再来说说房地产如果作为一种金融资产有何不对？本来也没有不对。房子有住的使用价值，同时对于普通家庭来说，也是变相储蓄的方式。普通老百姓买个房子，拿出积蓄，银行再贷款，每个月还月供，相当于大家把钱以房子为载体储藏起来。如果条件好一点，可以买不只一套房子，如果需要钱，把房子卖了，又变成流动资产了。也就是说房地产天然具有部分金融属性。坏就坏在全中国人民都在这么做，导致供需失衡，市场失灵。经济学一直说，市场有一双看不见的手，以价格为手段调整市场供求。同时也告诉我们，市场也有失灵的时候。房地产市场就是市场失灵的典型。这就跟比特币一样。比特币到底有什么价值？但是，只要他价格一直涨，就会有资金不断进入。泡沫之后就是社会财富的大量的被毁灭。这么说也不对，社会财富并未被毁灭，是社会财富的再分配。从高位接盘者手中转移到获利出场者手中。房价暴涨到如今，也是到了割韭菜的时候了。到底谁是韭菜谁是割韭菜的那个人呢？在泡沫还没破灭前，谁也不是韭菜。
如果破灭的话，谁是韭菜谁是收割者呢？这个问题很重要。目前为止，哪些群体获利了？获利者也得分类。第一类就是李嘉诚张松桥等早期低成本进入如今不断高位套现并将资金撤出中国的群体。第二类，像潘石屹等不断套现资金仍在境内的群里（老潘到底有没有把钱弄出去，谁知道）。第三类，地方zf与土地供应相关的群体。第四类，房地产开发商但是获利资金仍不断投入房地产的群体。第四类，银行等境内金融机构。第五类，境外金融机构。第六类，早期购房者及大量的既得利益者。可能的韭菜：后期高价位购房者，不断扩张的房地产开发商，金融机构，zf。
为什么要分类这么仔细？这对预测房地产走势很重要。
目前的共识是，房地产的真实的供需状况在全国大范围内已经发生了改变（部分热点城市除外），也就是房地产价格暴涨的基础已经不在了。为什么这么说？去算算过去二十年房地产开发的房屋面积的总和，还算不出来各种小产权房的房屋面积，以及目前前二十大房地产企业的土地储备面积，再预测下未来五年新增土地供应的面积。一切都已经很明朗了。而且早期房地产开发还有时滞，从拿地到销售动不动三四年的周期。前段曝光的碧桂园事件大家也看到了，这个周期目前已经压缩到了六个月。大家不要低估过去十年房地产行业工业化标准化的能力。
15年为什么要放开调控？答案很一致：帮助房地产企业去库存。帮助房地产企业去库存的操作就是国家降低系统性措施的有利举措。前面列举的六类获利者，zf最怕谁？目前为止，沉淀在房地产的资金接近200万亿，对应的房地产价格过千万亿。如果仅有5%的获利者从房地产市场撤出，就是几十万亿的市值，远远超过外汇储备的数值。所以zf最怕谁？最怕李嘉诚张松桥这些坚决离场者，而且是将资金撤离中国大陆的。即使只有1000亿，依照货币乘数就是数千亿的流动性的消失。人民日报为什么呼吁别让李嘉诚跑了？另一个群体就是一堆的既得利益者，具体是谁，应该不管谁，旁边都有认识那么一些既得利益者。房子数百套的都不知道有多少，这部分人比李嘉诚这些外商规模更庞大。现在在出台房产税，房价又在高位，你说他们会怎么做。至于其它获利者，其实并不可怕。毕竟都还在局中。房地产开发商，都在被强制要求降低负债率。金融机构，也在逐步从房地产市场撤离。地方zf只不过将收入用来弥补财政支出，现在麻烦的反而是大量的地方债。
目前调控的目的到底是什么?只是抑制过热的房地产市场吗？佛山瓷砖论坛认为，理想的状态是：在保证系统性安全的前提下（这是底线），通过经济的增长与转型，让所有参与者都不成为韭菜。17年，据称是最严的调控。但是，很怪异的是，头部的房地产开发企业业绩比任何时候都好。在总体成交量下滑的背景下，新房卖得这么好，那就是挤压二手房的市场交易。怎么办到的？限价。最典型的是南京的抢房潮，新房价格比附近二手房便宜，谁还买二手房？南京的举措目前已经成为各个地方的标本。普遍的一二三线城市都存在新房价格比二手房价格低的情况。一方面释放了刚需，不会像之前的调控一样，在调控时期被压制的需求在调控放松后迅速释放，造成房价的暴涨。前面问说，本轮调控与之前有何不同？这就是最大不同。调控的同时，释放需求。释放需求的同时，拯救负债高企的房地产企业，间接降低金融市场的风险。唯一倒霉的就是数量庞大的既得利益者。此举大幅降低了既得利益者的获利数额，抑制了既得利益者逃离房地产市场的冲动。
通过调控，以及房产税的预期，zf在引导资金往实业往高科技行业转移。房地产市场化改革满足人民日益增长的住房需求的历史任务已经完成。要实现民族复兴，还得靠核心竞争力，房地产不能构成核心竞争力。房价不过是一种价格幻象，当社会不能持续创造财富的话，所有的价格幻象都将打回原形。不得不佩服恒大。作为最讲政治的房地产龙头，最近要进军半导体了。做不做得成另说，但是这种表率意义重大。不像隔壁老外，有了钱就嘚瑟，忘乎所以，被收拾了吧。
呼啦鬼扯这么多，大家最关心的还是房价会不会跌?现在买房是否合适？
如果你是一个投资为主要目的的购房者，现在买房肯定不合适。如果你是自住需求，坚决买买买。对于刚需，你的自住需求也是价值的一种。说白话点，比如你现在两万块一平买个小房子，五年后卖两万五。你赚没赚？扣除资金成本，你还赔点。但是你住了几年的价值呢。而且谁规定你五年后卖了呢？你可以住十年再卖，可能卖三万多。作为投资的话，你还是赔的。但是要考虑住的价值的话，你住了十年不用成本的。房地产你现在就理解成是和车子一样的商品，至少它比车子保值不是？你买车的时候，会不会想说这车子今年十万买了明年十一万卖不卖的出去？不会，你只会考虑它过三年，还能不能卖六七万？如果你把房子理解成可能折旧的商品，你就不会那么纠结了。至于你想从房地产市场获取之前的高收益，佛山瓷砖论坛劝你那还是洗洗睡吧。
那房价会不会跌？那反问你，你相不相信国运？你觉得国家会越来越好，你指望房价会跌到哪里去？正如之前讲得，房地产天然就有储藏价值的金融属性。房屋的整体价值也是社会总体财富的一部分。前面二十年房价的上涨也是房产持有者享受国家发展红利的一部分。如果你认为，国家发展到了一个天花板了，那就坚决离场吧。就像李嘉诚等，这只是他们的价值判断。这也没错，佛山瓷砖论坛认为无需拿家国情怀绑架个人的合理利益。谁规定个人利益一定要与国家整体利益一致呢？这涉及到个人自由的问题。一个成熟的国家应该足够自信。一个成熟的国家也应该保障公民的合法权益包括自由支配财产的权益。人民日报作为官媒，这么做到底还是小气了。
当然，目前房地产市场存在的最大变量来自于房产税。按目前放出来的信息来看，以市场价格作为基础的收税方式杀伤力巨大。在正式出台前，极有可能因为恐慌情绪而导致市场的急剧波动。那zf将使用什么样的利好政策抵消房产税的利空呢？这值得期待。也许可能放开土地的70年使用权限。