「导语」不是业内人士，你看的文章有何意义？点了坚持看下去，不是干货写了也浪费时间。
为什么写二手房？因为二手房的坑大于新房，复杂程度多！
请点击输入图片二手房税费新政策一般在每年3月份出，不同税费，当然不同的购房成本，大者几十万税费，小者几万税费。如满二，满五唯一的影响。在房产存量市场交易中，面对高额税费的痛苦，不少购房者打起歪脑筋，签订“阴阳合同”，宣称避税省钱。业内人士提醒，当心“阴阳合同”陷阱。那么二手房流程和注意事项有哪些？
二手房交易流程中的9步走
1步：买方咨询
买卖双方建立信息沟通渠道，买方咨询房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，特别是原件！包括房屋所有权证书、身份证、户口本、结婚证、离婚证、商品房买卖合同、契税票、维修基金票及其它证件票据。没有房屋所有权证书的要提供购房合同原件。
现在房东卖房子存在虚报房屋面积，产权不清晰，共有性质，单独所有，家属院性质，安置房，棚户区，土地性质不明确等因素。要是一次性购买，在核查证件不全的情况下，最好让房东补齐，可以有中介担保，签署三方合同。如果是按揭购买，一定要先核查自己的个人征信和这个房子的贷款额度。否则，自己信用有问题或者审批贷款额度低。后期付不完尾款，要不增加首付额度，要不付不起首付将会扯上赔偿。
2步：经纪人匹配带看自己购房真实需求
很多购房者不明白自己买什么地段的房子，其实二手房包括新房、精装、简装、写字楼、商铺、房改房、安置房、拆迁房等。很多经纪人不专业原因导致购买到不能交易的房子会时有发生，不要有什么房子都能看的心态。建议为了省时间，还是看品牌开发商的房子，毕竟保值升值率高，后期有问题好解决。
3步：签合同
卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金，但交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序，但是交了定金可是退不了，这是法律规定，一般定金不能超过总房款的20%，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及销售价格、房屋交付时间、房屋交付家具家电、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同，此时该发生的问题，都要写在上面，权益写的越多越有保障，不要看看合同就随便签字。
4步：银行贷款
面对贷款的买受人来说与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的征信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，再做抵押变成他项证，银行将贷款一次性发放到卖房账户。
5步：办理过户
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。过户一定要把证件带齐，否则很麻烦。
6步：立契
房地产相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。但很多地方还是需要立契。
7步：缴纳税费
税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。税费很好解决，有些客户为了省钱，其实税费有一个省钱的奥秘。一般二手房公司要给你做大包税费，就是二手房公司能从税费里面挣到差价。挣到当然不只是中介费的钱了，但此时，你一定要让二手房为你省些税费，省税费这个环节在签定定金协议就要开始，要不然签完合同就无法周旋了。
8步：办理产权转移过户手续
交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
9步：打余款完成销售交易
买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
二手房交易中的11项潜规则
潜规则1：房屋产权是否明晰
有些房屋有好多共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
潜规则2：土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是开发商已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;现在划拨土地，如家属院房子，安置房，政府给予支持的土地，只要是划拨土地都交易不了，必须去当地国土局咨询该房子是否可以交易，否则你会面临交高额的土地出让金问题。或者无法交易的风险。还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
潜规则3：交易房屋是否在租或者被第三方抵押
有些二手房在转让时，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可买卖不破租赁，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
潜规则4：房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以较好选择有房产证的房屋进行交易。
潜规则5：福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
潜规则6：物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
潜规则7：市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
潜规则8：单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
潜规则9：中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。建议所有的房款让中介来承担担保责任。要在合同上加一句话即可。否则房东有可能是老赖。你的首付款就会打水漂。
潜规则10：合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。建议合同一定要看清违约责任，不合理的可以提出异议修改，合同不是一层不变的。
潜规则11：“阴阳合同”陷阱
在二手房交易时，为逃避监管，少交税费，一些机构和个人想方设法在合同上做文章，签订‘阴阳合同’，这种方式极易引起纠纷，给当事人带来风险”，该业内人士表示，进行二手房交易时，买卖双方要认清“阴阳合同”的危害和风险。虽然报低房屋交易价格，表面可以降低增值税、契税、个人所得税等，但这样做有很大风险。对于卖方而言，首先要面临合同宣告无效的风险。买方可能以存在“阴阳合同”为由，通过宣告无效等诉讼方法来试图解除交易。其次，存在无法全额收回房款的风险。由于“阴阳合同”存在价格差异且无第三方监督，买方有可能不按期支付备案价格外的房款或者恶意要求以备案价格进行交易。买卖双方签订“阴阳合同”都有可能面临行政处罚和刑事责任。
二手房中的4大购买技巧
技巧1
房子千万不要顶楼，顶楼的房子在哪都不畅销，后期处理漏水，热都会让你很难受。即使在二手房市场里，再好的地段，顶楼也是比同小区差价在1000元至5000元/平以上。
技巧2
买房一定要找物业服务好的小区，当时新小区，感觉房子保存较好。房子的保值看的是你后期的维护，如果环境较好，保安服务好，开发商实力差不多的话，同地段的物业服务好，环境好的小区反而价值更高，也更保值。
技巧3
不要贪图便宜，不是房子价格越低，就是越增值，越值钱。
技巧4
建议购买品牌开发商的房子，特别是全国全省能排前10名的开发商，后续房子有问题，他们会快速解决。包括小编也遇见买房子的问题，不动产登记证已经办理，但是自己卖掉自己的房子，发现无法登记交易，主要原因就是开发商的验房报告没交。毕竟开发商房子很少，就很少管理，效率低下，不专业，导致后期麻烦维权较多。
2017年国家政策较严格，后续国家会对每一块土地，都会严查，确权。如落宗问题，很多开发商超宗地，或者是不向不动产中心提供资料，导致很多业主有房产证也无法买卖的状态。
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