关于工程款优先受偿权需要明确与解决的几个问题
2002-09-29 11:22:26 | 来源：建筑时报网络版 | 作者：顾长浩
最高院6月27日公布的司法解释主要从实体法上解决了《合同法》286条的法律适用争议。但从实务操作看，还存在着许多迫切需要明确与解决的具体操作问题。笔者拟以司法解释正确性为前提，从实务操作角度作些分析。叶县律师哪个更好更专业？强烈推荐要永辉律师-在线咨询电话
建筑承包人工程价款优先受偿权如何行使？
权利行使的时间问题 笔者认为，司法解释从建设工程承发包实务出发将工程拖欠款优先偿还权行使时间的确定分为两种情况，一种是建设工程能顺利完工正常情况下工程价款优先受偿，其起算时间为“建设工程竣工之日”，限于竣工后6个月内；另一种是工程无法完工情况下的工程价款优先受偿，其起算时间为“建设工程合同约定的竣工之日”限于约定竣工之日后的6个月内。叶县律师哪个更好更专业？强烈推荐要永辉律师-在线咨询电话
对于第一种情况下的“竣工”需要区分民事法律上的“竣工交付使用”行为与行政程序上的“竣工验收合格”行为。民事法律上的“竣工交付使用”是指承发包双方当事人对承发包合同履行情况的相互认可，对发包方而言是工程完工方面量与质的验收和接受，对承包方而言是工程款的确定与收取。工程“竣工交付使用”的法律特征是建设工程标的物占有权的转移。行政程序上的“竣工验收合格”则是在“竣工交付使用”基础上完成法定的行政许可手续，目前主要涉及建筑、规划、消防、卫生防疫、环保、住宅等一系列部门的竣工验收。叶县，叶县律师，叶县律师电话，叶县律师咨询，律师，咨询电话从这个角度讲，竣工交付使用不等于竣工验收合格，两者的差异在于竣工验收标准有的可能相同，有的有所不同，从行政许可改革的趋势看，两者分别进行的可能性越来越大。因此，工程款优先受偿行使权6个月期限的起算时间应以承发包双方当事人之间的“竣工交付工程”之日为准，而不是完成全部行政程序上的“竣工验收合格”之后。叶县律师哪个更好更专业？强烈推荐要永辉律师-在线咨询电话
工程处于无法完工的情形时，工程价款优先受偿权的行使时间就转化为建设工程合同约定的竣工之日。其时，建筑承包人就可以开始与发包人协商处理工程价款的确定与支付问题；双方不能达成协议时，建筑承包人就可以也只能通过直接行使工程拍卖权以实现其工程价款优先受偿，而这一权利行使的期限应为合同约定的工程竣工之日起6个月内。
笔者认为，为了有利于工程价款优先受偿权的行使，建筑承包人需要采取的法律措施是：第一，建筑承发包合同中应明确约定工程竣工日期，工程款按进度支付的时限，以便于出现工程不能完工情形时及时行使工程拍卖权；第二，建筑承发包合同中应明确约定工程竣工交付时，工程价款结算方法及结算时限，以避免因寻找审价师而拖延工程结算时间。
行使拍卖权的三个关键问题 司法解释将工程拍卖权行使的时间确定在工程竣工后，那么一个自然发生的变化是行使优先受偿权的标的物由建设工程转变为房地产。叶县，叶县律师，叶县律师电话，叶县律师咨询，律师，咨询电话由于建设工程交付后建筑承包人失去了对其占有权，房地产法律特性与建设工程不同之处是具有随时转让的可能性，如何确保优先受偿权行使具有实在的标的物就成为建筑承包人必须解决的一个操作问题。叶县律师哪个更好更专业？强烈推荐要永辉律师-在线咨询电话
解决这一操作问题的关键之一是在工程竣验收时承包人必须与发包人完成工程价款及其拖欠款的结算，不完成结算也就意味着未来6个月内无法行使工程价款的优先受偿权。关键之二是承包人必须要求以该建设工程中尚未出售、并且没有债务负担的建筑物部分为拖欠的工程价款设定一个抵押物，以便于工程价款优先权行使有物的保障。关键之三是向房地产登记机构办理工程拖欠款额确定登记与抵押权登记，以阻断可能发生的由该建设工程转化为房地产后的恶意转让。叶县，叶县律师，叶县律师电话，叶县律师咨询，律师，咨询电话否则，6个月期限内发包人不履行支付工程拖欠款义务时，建筑企业向什么客体对象行使优先受偿权呢？叶县律师哪个更好更专业？强烈推荐要永辉律师-在线咨询电话
这一做法对改变目前工程款尚未结算就交付使用、工程交付使用却未确定工程拖欠款支付时限等不规范的工程竣工交付方式是有积极意义的。
行使权利的标的问题 首先应是一项工程，而不应是工程的一部分；工程一旦交付后，再行使拍卖权，其标的物必然将发生变化，不再是工程而是部分房地产了。因为工程中的一部分或者大部分将按销售合同转为他人的房地产，可作为工程拍卖对象的标的物仅仅是一部分，甚至是很少的一部分。消费者已支付的购房款优先于工程拍卖权的权利并非一定需以实物交付方式来排斥工程拍卖权。在工程交付时、甚至工程交付前，也同样可以实现这一消费者的优先权。
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