一、上海公寓行业的“前世今生”
曾经，上海遍布着脏乱差的“群租房”现象十分严重。2011年3月30日，上海市人民政府鼓励将闲置的商业和工业存量进行改造，建设成各类公寓房，以提供众 低收入群体和外来人口（金领、白领、蓝领）使用。
近年来，随着租房市场对租房标准的需求升级，这类公寓房的建设和改造标准在逐步提高，管理也愈加规范。在市场竞争模式下，公寓房的地段选择、装修标准、平均租金、客户服务等，都形成了行业定势，并深受在沪年青年蓝白领和中、低工薪人群的青睐。据不完全统计，上海目前约有此类改造公寓房70多万间，按平均一间2位租客、平均入住率85%计算，覆盖人群达120万！在一定程度上，公寓房帮助解决了上海“住房难”的问题题。
对于这类公寓房，市政府尚未出台规范的监管标准和管理办法。同时，“服务式公寓”这个外来货价格过高、“酒店式公寓”又是房地产行业敛财的自创词汇，在没有关联行业可做参考的前提下，“改造公寓房”的行业标准只能自然形成。在这一过程中，绝大部分的公寓都是在政府及有关部门的监管下合法经营，公安、消防材料一应俱全。但工商部门暂时还没有相关的注册科目，大部分业主的营业执照类目以物业管理、旅馆等科目登记 。
多年来，公寓租赁行业为上海市清理群租房、消除城市安全隐患、规范外来人口的管理、提高闲置房屋资产的保值增值、解决外来人才住宿难题等有突出贡献；另一方面，从纽约、伦敦、香港等大城市的经验，长租公寓或将成为未来城市居住问题的解决途径。
二、从全面强制清退到屡屡上访，背后原因究竟为何
2017年关一过，上海新一轮的房控政策，有驱赶外来人口的倾向。近期，上海市各区开展“五违四必”集中清理活动，延伸对规模性公寓租赁行业集中整治，在行政执法过程中出现了扩大执法的倾向。特别是普陀区、宝山区对公寓租赁行业采取“无差别整治”，以“全部关停、全部清退”为工作目标，使得许多地区出现群体事件。
几十万间公寓、近百万租户、超过300亿人民币的投资款，这样的数量级，意味着债务纠纷、人员失业、租赁合同纠纷、农民工欠薪等情况将集中出现，最可怕的是大批量租客将一时无处安身，整个造成房屋租赁市场陷入混乱，或将引发或激化社会矛盾。4月10日，近200多人到上海市人民广场集体上访；5月1日，又有500多人集体上访，事件有进一步升温的倾向。
据悉，“普陀区公寓关停”源自上海市普陀区政府办公室2月23日颁发的一份《普陀区突出火灾隐患专项攻坚排查整治第一阶段行动工作方案》通知，通知提及整治缘由是2月15日，普陀区海城公寓，因一楼铺面发生火灾造成4人死亡的重大伤亡事故。因此，普陀区展开全区范围内的火灾隐患专项攻坚排查整治行动。排查范围包括经营性居住场；集中设置、统一管理，以盈利为目的面向社会提供住宿服务的宾（旅）馆、白领公寓等类似场所。
经过集中排查之后，普陀区于2月25日－3月31日展开了全面整治，并在4月份进入深化巩固阶段。普陀区政府已经要求全面关停辖区内不符合规定的群租房和白领公寓，并给所有的规模性租赁经营者和全体承租人下发了通知，不执行上述规定的政府将强制查封并清退。上海大量的公寓经营者正面临失业境地。
三、是市场规律？还是 “有形的手”另有隐衷？
普陀区将辖区内几乎所有的公寓房定性为“非法的规模性居住场所“，这和日前宝山区的“非改居”认定如出一辙——同时满足属于合法的闲置仓库、厂房等非居住类房屋非法改造；用于出租给他人居住；以赢利为目的等三个条件。
与此同时，近日上海市人民政府办公厅发布了延长《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见》（简称“《试行意见》”）的通知，有效期延至2019年2月28日。这意味着上海“n+1”（即把客厅改为一间房间）将继续合法。
为何上海放宽“n+1”户型出租，却进一步收紧长租公寓行业？是出于对房屋安全隐患的考虑？还是政府在约束公寓市场。
“据悉，自如、青客等“n+1”型公寓在上海就超过了10万间，其他如寓见、城家、未来域、爱上租、v领地、魔方等品牌公寓加起来在6万间左右，而真正大量的租赁房源还掌握在传统的二房东手里。”——房东东创始人全雳
此次整顿背后，隐约可见上海租赁行情的走低、市场结构性被破环。房屋租金从2009年开始，已经连续涨了7年，2016年已经创了新高。房价与租金齐涨，间接导致一部分人返乡或分流到一线城市周边城市。
其实明眼人都明白，中央倡导的租售并举，无法成为在买卖占更大比重的房地产市场的补充。租售本质上是不相容的，如果放宽租赁市场，势必对房产交易造成冲击，进而影响到楼市维稳。
从这个层面来看，整顿上海公寓房， 或许只是这场的房地产变革的冰山一角
四、诉求：分布整治，把该交给市场的交给市场
不管怎样，相关区政府全部关停请退的行为和执法扩大化的倾向，在强硬有效的同时，必然会引发行业从业人员的不满和群众矛盾的激化。
暂缓对规模性租赁公寓房的关停与拆除，以免事态扩大；同时开展市场调查，深入了解公寓房租赁行业的市场需求和实际经营状况，出台相关行业标准和管理办法，或许是政府和行业妥善解决问题的最佳出路。
即便房地产市场的变革在即，但健康的市场经济模式，需要政府相信社会的力量，把该交给市场的交给市场，分布整治、边整边改，逐步规范。让所有利益相关体，形成行业协会，对既有公寓房进行分类，区别对待，分步整改。
公寓房租赁，既不同与脏乱差的“群租”，又有别于酒店业，政府应因势利导，尽快根据中央有关政策以及商务部正在征求意见的《租赁式公寓经营服务规范》，结合市场情况，制定行业标准，规范行业管理，并鼓励大企业牵头成立行业协会参与其中，以确保行业的平稳过度。