个税要降了，你的购房能力会提升吗？
文/银汉玉盘（微信公号：银汉玉盘）
6月19日，《中华人民共和国个人所得税法修正案（草案）》提交全国人大常委会审议，消息一出，舆论哗然。本次个税改革被英媒冠以“获实质性进展”。个税改革方案中最引人注目的就是起征点的调高和专项附加扣除。
01
1981年中国开始征收个人所得税，起征点最早定为800元。2011年，个税起征点调升到3500元。2018年，经过多年的呼吁、讨论，个税起征点拟调整为5000元，同时累进税率向低阶收入倾斜降低，即：
现行税率为10%的，部分调为3%；
现行税率为20%的，调为10%；
现行税率为25%的，部分调为20%、部分调为10%；
现行税率为45%、35%、30%的，保持不变。
对于广大工薪阶层，这意味着个税降低了。对于因劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得较高，而导致综合征税率提升的土豪们，则不在本文的讨论范围之内。
个税起征点的调高意味着每个月到手的现金变多了，个人可支配收入增加了。而对于北上广深等大城市里收入相对较高的白领来说，累进税率的调整则带来了更加明显的减税效果。以税前收入15000元为例，扣除五险一金（简易计算，按照15.2%的比例）后为12720元，
在现行税率体系下，缴纳的个税为：
1500*3%+3000*10%+4500*20%+220*25%=45+300+900+55=1300元。
或使用速算扣除数计算：（12720-3500）*25%-1005=1300元。
按照新的个税方案，缴纳的个税为：
4500*3%+4720*10%=135+472=607元。
——改革后每月所缴个税减少693元。
02
本次个税改革的另外一个特色就是专项附加扣除。
草案在提高综合所得基本减除费用标准，明确现行的个人基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、住房公积金等专项扣除项目以及依法确定的其他扣除项目继续执行的同时，增加规定子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等与人民群众生活密切相关的专项附加扣除。专项附加扣除考虑了个人负担的差异性，更符合个人所得税基本原理，有利于税制公平。
——摘自财政部部长刘昆“关于《中华人民共和国个人所得税法修正案（草案）》的说明”
对于“房贷一族”来说，最兴奋的莫过于“住房贷款利息”扣除这一项。然而，月收入1万元的金融民工小明，与月收入5万元的投行白富美小红，从住房贷款利息扣除个税这个政策中获得的利好是相同的吗？
假设房贷金额为150万元，房贷期限为30年，
金融民工小明：30年可减免的房贷利息约15万元。
投行白富美小红：30年可减免的房贷利息约41万元。
所以，小红越来越豪，小明越来越穷。金融民工小明只好看着白富美小红离自己越来越远，差距越来越大。
再假设房贷金额为150万元，房贷期限为20年，
金融民工小明：20年可减免的房贷利息约10万元。
投行白富美小红：20年可减免的房贷利息约26万元。
民工小明与白富美小红之间的差距仍在。
由此——
相同房贷金额、房贷期限时，收入越高，房贷利息抵扣越多，利好越大。
相同房贷金额时，房贷期限越长，房贷利息抵扣越多，利好越大。
03
个税改革方案出台了，起征点提升了，累进税率向低阶收入倾斜降低了，表面上看起来，你的到手收入增加了，可支配收入提升了，那么，是不是意味着，你的住房购买力也增强了呢？
答案并非绝对肯定！
首先，在本次个税方案改革中，为实现合理专项支出的扣除，强化税收的收入分配调节作用，房贷利息支出可以用来抵扣个人所得税。那么，对于有房（不考虑房贷已结清者，下同）一族来说，这是利好的，而对于无房一族来说，当期并不能获得实打实的利好。同时，有豪宅、房贷月供多的人，比起仅有普通房、房贷月供低的人，所获的利好力度更大。
也就是说：
无房无利好，有房有利好。
有豪宅、月供多者利好大，仅有普通房、月供少者利好小。
其次，当前阶段无房族并未从“房贷利息抵扣个税”这一项中获益，那么是否意味着，无房族买房购房意愿进一步降低了？并非是这样。除去“房贷利息抵扣个税”这一项改革，其他的个税起征点提升、累进税率倾斜，这些都是普惠性的调整，无房一族的可支配收入会增加。因此在房价保持不变的情况下，无房族的住房购买意愿会提升。然而“房贷利息抵扣个税”后房价是否一定保持不变呢？
一般来说，个税改革后，会通过以下两个方面影响房地产市场：
一是，工薪阶层到手的可支配收入普遍提升，对于无房一族来说，可支配收入的增加，以及可预期的“房贷利息抵扣个税”的利好，会促使其尽早买房，这会导致商品房市场的需求增加。
二是，对于有房一族来说，个税改革导致的可支配收入的增加，以及“房贷利息多，可抵扣的个税就多”的预判，会促使更多人去购买改善性住房，这也会导致商品房市场的需求增加。
根据马歇尔的需求供给理论，在市场需求增加的情况下，如果供应保持不变，则商品价格会上涨。
据此判断，个税改革后，如商品房市场上供给不变，且其他因素不变（如政府调控等），随着购买需求的持续增加，房价会有上涨趋势。
而房价上涨又会削弱需求者的购买能力。
所以，个税起征点调高、房贷利息抵扣个税后，你的住房购买能力就一定提升了吗？
一切交给市场，让我们拭目以待。