商铺一、对产权式商铺的理解
1、南京市房管局界定
所谓产权式商铺，即购房者所购的商铺，在一定期限内，购房者只收租金，不参与经营；购房者在与开发企业签订购房合同时，须与开发企业或开发企业指定的经营管理公司签订房屋的租赁合同或委托经营合同，开发商承诺一定年限的高回报。
2、全国地方房管局对产权式商铺标准的限定：（暂未统一）
上海、合肥、深圳已明确，其他城市暂未限定。
2005年1月5日，自即日起，凡划线分割的商场、办公楼都将禁止销售、转让。如要进行销售、转让，房屋必须符合在有关部门批准下建造、验收备案等房屋权属登记条件。且每个销售房屋都必须四面有墙，有明确、永久的界限结构，能明确到幢、层、套、间。（合肥）
2004年2月1日，上海市房地资源局和建委联合发出的《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》规定：“房地产权利人不得对登记册中记载为一个权属单元的房地产擅自分割转让，如需分割转让，则分割后构成的销售单元在物理形态上应该构成独立、封闭的空间，不符合房屋基本特征的，如仅在地坪线上划线示意分割的权属单元，不得销售。”（上海）
（二）分类
1、现实性产权
即开发商将商场进行物理形态上的实质分割，如以墙壁作为界线，或者没有墙壁间隔，但以划线、地钉等作为界线、确定四至，各商铺之间具有构造上的独立性；
2、虚拟性产权
即开发商只对商场进行概念上的面积分割，根本不确定四至。
产权二、司法判例（2016）川0104民初字第6924号）
原告罗棱钰向法院提出诉讼请求:1.被告成都洋洋摩尔百货有限公司立即返还房屋，并恢复原状；2.被告支付房屋占用费，自2015年3月1日暂计算至起诉之日止，总计:41754.3元（税后，所有相关费由被告承担）;3.被告因迟延支付房屋占用费用，给原告造成的经济损失，总计:3084.31元（暂计算至起诉之日）；4.本案诉讼费由被告共同承担。
庭审中，原告罗棱玉与被告成都洋洋摩尔百货有限公司一致确认，被告已向原告支付截止2015年2月28日的物业使用费。另查明，被告与签订《商铺租赁合同》的大多数小业主达成的年租金标准，前三年为原始购房总价的15%（税后），第四年至六年每年年租金递增3%。
被告已于2016年2月29日停止在摩尔百货的经营，通知原告于2016年3月21日接收商铺。2016年3月21日被告在摩尔百货一楼向小业主统一交付商铺。
庭审中，原告确认其收到被告发出的《房屋交付通知书》，通知原告2016年3月21日接收房屋。
法院认为，关于原告主张退还商铺的问题。
被告于2016年2月29日闭店歇业，2016年3月20日起未再使用案涉物业，同时向原告发出了《房屋交付通知书》，通知原告于2016年3月21日现场办理房屋交付事宜，原告没有证据证明被告拒绝退还商铺，加之涉案商铺系开敞式商铺，与四邻商铺间在平面上紧密相连，空间上没有明确的区分隔断墙体，没有单独的门锁，不存在交还钥匙等情况，故事实上不需要由法院判决返还案涉商铺。
对原告请求恢复原状的问题。
原告购买案涉商铺时，被告早已实际租赁使用，原告也无证据证明案涉商铺所谓原状为何。故本院对其退还商铺、恢复原状的请求不予支持。
关于物业使用费的标准及期限的问题。
因海发商厦有1094户业主，大多数业主与被告签订了新一轮的《商铺租赁合同》，约定前三年的租金按业主原始购房总价的15%（税后）标准支付，第四年至第六年每年的年租金递增3%。根据公平原则，原告主张的物业使用费，可以参照被告与大多数业主约定的标准计算。
涉案商铺前三年系2012年2月29日至2015年2月28日，依上述标准，2015年3月1日至2016年2月29日为第四年度，租金标准为15.45%，2016年3月1日起为第五年度，租金标准为15.91%。因被告已于2016年2月29日闭店歇业，店铺实际使用至2016年3月20日。故法院对原告主张的物业使用费支持至2016年3月20日。
案涉商铺从2015年3月1日起至2016年2月29日止的物业使用费，按房屋总价131201元×15.45%（税后）/365天×实际占用天数为标准计算，计20271元，从2016年3月1日起至2016年3月20日止的物业使用费，按房屋总价131201元×15.91%（税后）/365天×实际占用天数为标准计算，计1144元，物业使用费共计21415元。
原告主张2016年3月20日之后的物业使用费，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
关于原告主张被告因迟延支付房屋占用费用，给原告造成的经济损失的问题。
该经济损失实则为资金占用利息，因原告与被告并未约定物业使用费的具体给付时间，而海发商厦大多数业主与被告新签订的合同约定按季度支付租金，同时根据房屋租赁惯例，本院综合认定洋洋公司应采用一般情况下先支付后使用的习惯，每三个月支付一次物业使用费，故在被告未按期支付物业使用费的情况下，应当向原告支付物业使用费的资金占用利息，以每三个月为一个支付周期，按中国人民银行同期存款利率标准计算，本院部分支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条 、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条（法律条文全文附后）之规定，判决被告成都洋洋摩尔百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗棱玉支付物业使用费21415元，并支付资金占用利息（以2015年3月1日至2016年3月20日中每三个月应付的物业使用费为基数，从应支付之日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；驳回原告罗棱玉的其他诉讼请求。
庭审三、律师总结
产权商铺很容易出现纠纷，从司法实践的结果看，售后返租期间，业主可以独自主张物业占有使用费或租金，但不可独自主张返还房屋、恢复原状。因四至不够清晰，独有部分商铺与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体和不可分割性，单独解除《租赁合同》，势必影响其他出租人的利益，法院一般不会支持，除非，所有业主成立业主大会，选出业主代表以及业委会成员，通过业委会集体表决的方式对外主张权利，如:代表全体小业主起诉承租户或占有使用人，要求恢复原状、返还房屋，支付欠付租金或赔偿物业占有使用费。另外，关于恢复原状，业主方必须要提供证据证明案涉商铺原状具体情况。
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