第四章 消防管理方案
消防工作是防患于未然，必须强化灌输消防意识、定期进行消防排查、提前处理消防隐患、及时处理消防事故，才能确保整个行政中心的消防安全
一、强化消防管理
1.建立消防档案；定期自主检查消防设备设施完好状况，提请行政中心主管部门及时更换不合格设备设施；协助业主消防主管部门对消防状况及隐患进行检查、处理和排除，完善消防设备设施管理 ；
2.对项目管理人员、消防技术人员、保安人员、保洁人员、会务商务人员进行岗前消防培训，上岗后举行定期或不定期的培训和考核；
3.定期或不定期自行或与业主联合举行消防演练，包括日常演练和应急演练以增强消防技能和实战能力；
二、消防监控工作
1.执业资格证或上岗资格证 管理处所聘用的消防管理人员须系通过国家、市或区统一考试并取得职业资格证书或上岗资格证书的；
2.24小时值守 注视各设备所传达的信息。值班员不得做其他与工作无关的事，每天对监控设备做一次例行检查，发生故障及时排除，解决不了的须及时向主管领导、物业管理处及相关领导报告；
3.做好重点部位监控 监控中发现可疑现象或消防隐患要立即通知就近保安队员，并调集其他队员前往处理；接到报警信号后，保安人员应立即赶赴现场进行处理；
4.应急预案 管理处须结合行政中心的实际情况并分机房、电梯间、车库、办公室、档案资料室等不同区域，制定相应的火警、水警、警情应急预案并予以公告；定期组织消防应急预案的学习和演练，原则上每年不得少于2次；
5.工作记录 对在本岗位值勤的过程中所发生的一切情况均须作如实记录（包括一切可疑的情况或正常的情况），以便事情有案可查，做到可追溯；
6.耐心谦和 物业管理处及其工作人员应耐心听取业主倾诉，接受业主救助的要求，礼貌解答业主的相关质疑和询问；
7.交接班制度 严格按照xx物业交接班管理制度进行工作交接并如实做好交接班记录。
三、不同类型的险情应急处置方案
针对不同的类型的险情，均应有不同的处置方案。一般来说，险情指的是坍塌、滑坡、浸水、火灾等，而最常见的主要是指浸水和火灾险情。
1．机房
⑴水浸 发生请首先立即通知电脑用户，继而关闭电源，迅速移动设备至干燥安全的地方。
⑵火灾
①首先报火警、切断电源，然后视灾情大小决定处置方案。如果灾情较小可在保证救援人员人身安全的情况下组织实施救援；如果灾情较大，应及时组织人员安全撤离，待专业消防救援人员前来扑救。
②工作人员撤离时，应临危不乱，准确找到安全出口，果断冷静，不贪念财物；如因出口被堵，暂时不能撤离时应用湿毛巾捂住口鼻，匍匐在地寻找逃生机会或等待救援。
③发生火灾后，应走安全通道，切忌不要进入电梯。
2．电梯间
电梯间极易发生因断电或机械故障而导致的电梯失控，之所以加强电梯专业知识培训乘坐人员的避险知识的宣传至关重要。行政中心电梯乘坐人员应自觉爱护电梯设备设施，文明使用电梯，尽量规避和减少电梯发生险情的可能性。
(1)乘坐电梯须注意的事项：
①乘坐电梯时要快进快出，切忌懈怠逗留。
②确有需要搬运大件及大量物品进入行政中心时应先与物业管理处联系并得到批准后方可搬运。严禁装运超高、超重的物品以免损坏电梯；水泥、河沙、液体及坚硬物品或货物较多时请分批次装运以免给电梯造成伤害。
③电梯轿厢内禁止装载有毒、易燃易爆等危险品以免造成不必要的安全隐患，给自己和他人造成伤害。
④禁止客梯装载、运输任何货物，禁止在轿箱内吸烟、乱涂、乱画、嬉笑打闹、跳动、防止事故发生。
（2）险情处置方案
首先我们要坚持落实公司的消防知识的培训和演练制度，让每位员工都熟练掌握消防知识和技能。同时我们要收集电梯销售商、安装公司、维修商以及消防武警的联系电话及其它相关信息，与之加强联系和合作，力争在最短最快的时间内最好地解决问题，确保乘坐人员的人身安全。
①告知乘客遇到电梯异常时请勿继续乘坐，应及时通知物业管理处。管理处在收到求助信息后应立即组织精干技术力量前去排险。如因技术要求高，难度较大的险情而自身在要求的时限内难以排除的，管理处应及时主动地与电梯维修商取得联系请求获得专业维修。
②告知电梯乘坐人员在电梯里受困时应保持冷静，不要乱动，按紧急呼唤按钮和大声呼叫等方式寻求救援；物业管理处应视其情况给与最快最有效的处置和救援帮助；对情况严重并造成人身伤害的应立即拨打110、120、119等救援电话，使受困人员得到最好的安排和救治。
③事后做好受困人员的心理疏导和安抚工作，避免恐慌使人心受到伤害。
3．车库
车库消防险情主要是指火灾事故，险情一旦发生后果不堪设想，为此快速、高效的处置方案至关重要。
一是要随时检查车库所在区域消防器材是否完好、设备设施是否完善，并做好检查记录。
二是火灾一旦发生首先要按火警应急按钮报警、切断电源，在其他救援人员尚未赶到现场前，车库管理人员应使用现场消防栓、灭火器先行扑救，争取把事故控制下来。
三是物管处在接警后应立即组织力量、调配设备设施赶往现场救援，如灾情不太严重时应全力扑救，同时组织疏散车辆、人员。对于车辆的疏散应本着先近后远的原则，即先疏散离灾情最近的车辆，后疏散较远的车辆。如灾情较严重并造成人员受伤的应立即拨打120、110、119寻求救援和帮助。
4．办公室、档案资料室
办公室、档案资料室所发生的险情一般是指水浸和火灾，当发现险情后，应首先保证人员的人身安全及办公资料、文档的安全。
首先是水浸 水浸虽然对人员、办公家具、公共设备短期内不会造成太大的危害，但是对办公资料、档案文件都会在瞬间造成不可估量的损失，如果不及时排险还将对家具、设备造成腐蚀等危害。为此一旦发生水浸，在确保人员安全的前提下，立即组织人手抢救文档资料，搬离木质、金属质等易腐蚀的家具、设备。
告知办公室、档案室等室内工作人员不得在室内吸烟或使用明火。发生火灾时 应首先通知行政中心物业管理处，现场人员应尽力控制险情、扑救小火，主要应采用灭火器或水。同时应积极组织人员撤运室内文档资料及其他易燃物资。险情较大时应及时拨打110、119请求支援，构成人身伤害的应立即拨打120请求医疗救护。
在撤离过程中，物管处应组织人员经安全通道撤离，不得再坐电梯。在搬运过程中组织者要合理指挥，避免场面混乱而造成不必要的人员受伤，同时在搬运的过程中，注意资料遗失、泄露以造成不必要的损失。
四、建立四方沟通机制，及时调整
为了确保我司的物业管理思路与业主、建筑商、安装/装修供应方的需求或要求达到融合统一，尽量满足使用需要，我们将会同使用管理部门、设计单位、施工单位三方共同协商确定行政中心管理制度和方案，并按照最终确定的方案进行服务和管理。（欢迎关注头条号：雅吟）
第五章 保洁服务方案
xx区政府行政中心为政府机关办公机构，尤其作为区级行政机构，保洁质量的好坏代表了xx区政府的整体对外形象，所以在不影响正常办公的情况下，我司将努力营造卫生舒适的工作环境。
保洁重点
主要是针对行政中心办公楼的物业特征提供相应的清洁保洁服务。我司将按照业主方的要求侧重于公共区域的清洁保洁，提供一个卫生舒适的办公环境，公共卫生间的清洁保洁是重中之重，必须在保证不影响正常使用的情况下，合理调配，做好卫生间的清洁保洁工作，为外来办事人员留下一个良好的形象。
保洁区域
根据招标文件要求，保洁主要区域为行政楼内走廊、过道、电梯、会议室、公共卫生间和室外公共区域。另由于外墙清洗、生化池清掏的特殊性，我们建议列入特约服务范围。
保洁服务模式
结合我司经验，提供两种模式以供参考：
全人工模式：
此种模式为：除必需的工器具外，主要采用人力作业的模式。其特点为人员配置较多，灵活性较大，人员调配方便；根据行政中心办公楼的实际情况，建议使用此种模式。
人工配合清洁设备模式：
此种模式为人工配合一些专业设备，如洗地吸干机、高压水枪、专业吸尘器、打磨机等。其特点为投入设备设施费用较高，但人员配置较少。
该模式由于噪音较大、设备维修费用较高等缺陷一般不被业主采纳。
保洁服务目标
通过专业保洁服务，营造干净、整洁、舒适的办公、生产和生活环境；
通过合理的保洁工作安排，避免保洁工作对办公和生产秩序的影响；
通过专业保洁工具、药剂、设备的使用，保持保洁对象材质美观完好；
安全保洁，避免保洁工作中的工伤事故；
采取标准化、规范化作业，展示业主形象；
引入国际先进保洁技术，注重环保，配合业主达到iso14001环境管理体系认证的要求。
人员要求及配置
为了切实确保服务的品质和质量，我司将严格响应业主要求，安排合适的保洁人员。男性45岁以下，女性40岁以下，有从事相关行业的经验，小学及以上文化程度。
保洁人员的配置（见附件）
保洁服务内容及规范要求（参考）
根据现场实际情况及物业特点，结合我司的专业保洁服务经验，在行政中心办公楼的保洁服务将参照如下统一内容/标准，实际操作以贵我双方协商确定：
办公楼内保洁服务内容/规范
2、卫生间保洁服务内容/标准
3、室外公共区域保洁服务内容/标准
注：以上为我司所提供保洁服务内容，若本内容与项目实际情况有差异，需按实际情况对本内容进行增删。
七、工作安排
每天早上七点半开始作业，在业主上班前完成当天的第一次全面清洁，然后进行巡回保洁。
八、四害防治
■ 有害生物管理原则
以国际上有害生物综合管理（integrated pest management,ipm）为主要理论依据，采取各种防治措施和消除有害生物的生存条件相结合的防治策略。治理过程中主要强调以下几点：
ⅰ 熟悉管理区域内害虫的生态，特别应了解害虫滋生的环境条件。
ⅱ 有效进行环境治理，使害虫难以孳生。
ⅲ 综合文化的、物理的、化学的方法进行防治，将各种方法形成一个有机的整体，系统运用。
ⅳ 有效、合理地使用化学药剂，尽量减少使用化学药剂可能带来的不利影响。
■ 管理服务策略
ⅰ 重点
① 例行检查-虫害管理方案的重要环节之一是要对害虫潜在的栖息地进行常规性检查, 尤其针对场所经常出现的害虫: 蟑螂、老鼠、蚊、蝇。
② 迅速响应-迅速响应是优质服务的关键所在。
③ 精确防治-重点针对偶发性和局部虫害出现地点, 既避免全面处理时用药多、费人力的现象, 又可减少不必要的污染。
④ 相互配合-与业主有效沟通和合作是促使害虫管理系统运行成功的关键。
ⅱ 害虫管理主要组成部分
① 害虫监测
② 确定害虫入侵程度
③ 执行防治措施及方法
④ 评估成效和调整程序
ⅲ 害虫管理主要程序
① 现场检查; 全面检查并特别注重高危区
② 鉴定害虫类别、严重程度等
③ 检查建筑物防鼠防虫设施的完善情况;特别针对由外面可直接进出的出入口
④ 害虫治理程序
⑤ 提供建议和有关报告
⑥ 评估治理成效
⑦ 与客户沟通加强配合
第六章 设备设施维护方案
扎实的物业本体和附属设施设备系统维护保养工作，是保障物业正常良好运行的基础，也是物业得以保值增值的基础，因此，我司一向重视物业本体及附属设备设施维护管理工作。
维护与管理服务范围
物业共有部位主要包括两部分：
大楼结构、屋面、外墙面、散水、顶地墙、门窗等；
大楼附属道路、停车场等；
物业附属设备部分：包括强电系统、照明系统、空调系统、电梯系统、消防系统、燃气系统、给排水（污）系统、楼宇自控系统、安防系统、弱电及通讯系统、避雷系统；
物业维护与管理内容及规范（严格响应业主要求）
维护与管理计划
我司将采取计划维修保养与视情维修保养相结合的方式开展维修保养工作。具体如下：
（一）前期接管验收
物业管理前期介入工作结束的标志就是物业通过接管验收，交付使用。接管验收就是指物业管理公司接受委托管理的新建物业或原有物业时，对物业主体结构是否安全、设备运作是否正常、配套设施是否满足使用要求等项目进行的再验收，是物业管理过程中不可缺少的一个重要环节。
为保证物业各项附属设施设备管理、保养、维修工作的顺利开展，我司将积极配合相关部门，准备物业及设备设施接管验收工作，其接管验收计划以正式入驻时间按倒计时安排。（具体内容详见公司支持文件《前期接管验收规范》）
（二）日常运行维修保养
(三)定期维修保...