最近,房地产市场调控政策密集出台,各地的限购政策也比较多,我们抛开房产市场数据分析,单从这一轮密集调控和各地的紧急限购等一系列操作来说,背后反应了什么问题?我想主要是两个反映了两个问题:一是房价上涨趋势没变。为什么调控?就是为了控制房价,房价不上涨,调控也就没有任何意义。房住不炒是调控的最大目的,为了实现这一目的,必然要推出一系列的政策制度来支撑,如全国房产联网、房产税、限售限购等等。这些政策密集、加快推行,也从另一方面印证了,实际上当前的房价是呈上涨态势的,2018年上半年,除了个别地区如燕效及人口外流城市,一线、新一线城市,包括二、三线城市上涨居多,如成都、西安、海南等地,还有我知道的山东潍坊、东北丹东等地。正是因为房价迟迟不能回归理性,才密集出台这些政策,强制性抑价。二是供需矛盾依然突出。为什么限购?说白了就是买房的人太多了,而房子又太少了,就如其他商品一样,供不应求。买房的是不是都是炒房客?真不见的,现在人们生活条件好了,大部分都想改善生活,如我所在地区,大多数农村、乡镇家庭,大多在城市都有房子,尽管平时也不住,但这是改善生活,为子女提供了一个良好教育环境的途径。还有许多大城市每年涌入大批量的优秀年轻人,他们是要长期生活的,是要有住的地方的。
关于房价问题需从以下几个方面来讨论：一、看城市区域：珠三角、长三角、环北京城市这三个城市群，站在未来二三十年角度分析，房价肯定是螺旋式上升的。大涨小回，长涨短跌是规律！二、从人口自然迁移分析：一个城市如果长期都是人口流入的，特别是中高端人才的流水，他们不仅带来了知识、带来了技术，更会为流入城市创造财富，从而使这些城市更具创新、更有活力，也会带动一波又一波的人才、资本源源不断流进。所以，中高端人才不断流入的城市，未来十年房价还会高歌猛进！如北上深广杭珠厦。三、从房价价值洼地分析：过去三十年再加上未来二十年，中国高铁、高速公路的突飞猛进，让一小时生活城市群、半小时生活群更加便捷、更加安全。未来，健康+安全+长寿，是富豪、资本向往和云集的地方。山清水秀，天高天淡，交通便捷之地才是财富真正的聚集之地。上海的后花园~杭州；大湾区的珠海、中山；美丽如画的青岛、厦门。。。。这些都是价值洼地，这几个城市未来十年还有跳跃式补涨的可能性！四、从城市绝对人口分析：国家已有大战略的城市，目前常住人口还相当少，那就是人口洼地。比如：深圳、广州、苏州等常住人口已超千万，佛山、东莞等常住人口已超800万，而珠海只有174万~未来增加到600万（三倍多）也是可能的，中山只有350万~未来翻倍达700万也可以。所以，珠海（目前3万左右7、中山（目前1.6万左右），未来10~20年房价再涨2~3倍都不足为奇！五、大多数人都只关心住房价格，原因是全民买房。其实，长三角、珠三角的商铺当下已成价值洼地。商铺不只用来收租金，中长期持有，价值翻几倍是肯定的。特别是人口聚集的高铁站，地铁口，学校附近，旅游旺地等等，但一定要买一间间独立产权的宅底商铺！题主所提2018~2020年房价是涨还是跌，泉歌认为至少考虑未来10年作为时间段来分析，这样的结论：1、未来十年，珠三角、长三角、环北京城市房价肯定是上涨的。
三四线城市房价：1.2018年-2020年，三四线城市棚户区改造提速，政策每年提供棚户区专项融资1.5万亿元，三年合计4.5万亿元，如此宽松的货币环境对三四线城市房价来说只会上涨！2.棚户区改造实行货币化政策，货币支付率已经上升到60%，拆迁户拿到钱产生住房需求，这个需求在2018年-2020年期间有1500万套量，有了这个需求量支撑，房价想跌都难！一二线城市：1.在城市掀起的人才大战中，二线城市表现抢眼，许多二线城市人才流入量是常年的几倍，在人才流入后表现突出的当属房地产，西安、成都在实施人才新政一年时间里房价上涨了50%！而这种趋势还在其他城市延续。2.去年底，房地产投资增速放缓，影响了今年住房入市数量，许多城市住房供不应求，部分城市限购措施升级，排队摇号又重出江湖，一二线城市控房价压力很大。而这种趋势在接下来两年里很难得到缓解。租购并举、租购同权、租赁市场、全国房地产统一登记平台、房地产税、空置税、人才大战等，这些词汇你们应该都听到了，也很关心。租购同权、租购并举再2017年7月份在广州提出，以下是全国哗然，能够同权？但我这里持有的态度是不太可能的，特别是北上广深这些一线城市，你要说三四线，还能有谁丝丝可能。然后就是房地产税和空置税，一直都在人们眼前晃悠，但一直没出来。因为税要过法律是程序，不是一顿饭，说煮好就煮好。但相关部门负责人已经公布了，房地产税要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则推进，简而言之就是，我开始收，先立法，有根据。然后每个城市都自己有自己的征收方式，因城施策，最后一步步来征，先可能北上广深，再到杭州、南京，等等可能。
统一登记平台，为了数清楚大家名下都有哪些房子，更清楚，因为现在房地产数字太模糊，不透明，很难进行统一限制等。另外，租赁市场和当年的新房市场一样，被提到了前面，租房进入大家视野，好处是，租客有更好的租房保障，房东也有更好的出租保障，中介的行为更受约束，整个市场会更健康有序。坏处是，房租会涨，这是对于百姓来说。现在租金回报率太低，房租涨一些让租金和房价成一定平衡比例。现在北上广深房租都很低，所以以后上涨也属于正常市场行为。现在很多一二线城市都还在限购期，三四线和部分潜力大的县镇去年也经历了暴涨，按说应该稳定一段时间了，但现在的房子已经不光是居住的功能了，房子在当今社会代表财富的意义更大。现在人们已经认识到了房子易涨难跌的属性，虽然靠炒房赚钱不太可能了，但保值还是没问题的，只要能和通货膨胀相抵就可以了。过完年按照惯例是房市淡季，可以先看看房，今年应该还是买方市场，如果有合适的及时出手不会亏。
房价涨还是跌，主要看这几大因素：1、政策。中国楼市是典型的政策市。“房子是用来住的，不是炒的”的定位被提出之后，房地产相关部门陆续出台限购、限贷、限售、限商等楼市调控政策，全国冷冻当下过热的楼市。房价回落正是这轮房地产调控效果最直接的表现。2、供需。房子需求量大，房价自然上涨；而房子多了，没人买房了，房价自然下降。因而从供需来看，一线城市尤其是北上广深这样的超级城市的房价依然会稳中有升，虽受政策影响短期下降，但长期整体趋向上涨。3、人口。短期看政策，中期看土地，长期看人口。人口是影响房价的最关键因素。房价从普涨到结构性上涨的切换，与人口年龄结构、人口流动密切相关。为何大城市房价居高不下？大城市就业机会、薪酬待遇、教育医疗文化资源远优越于中小城市，这也导致人口不断流向大城市。随着居住需求的增加，房价上涨自然不可避免。4、货币。众所周知，房价的走势与货币增速呈正相关关系。货币发行会推高房价，房价上行带动信贷，又会投放货币。而2018年货币政策基调为稳健中性，综合运用多种货币政策工具保持银行体系流动性合理稳定。而春节一过，各大银行纷纷上调首套房房贷利率，房价随之受到影响，也正是货币影响房价最直接的表现。
房价的跌于涨和经济是息息相关的，中国在过去十几年中一直保持着告诉的发展，外汇的持续增长，导致了m2的飙升。所以房价的飙升有其合理性。最近在一场房产论坛中，著名房产大佬任志强表示，不恰当的调控政策会导致购房需求的爆发，从而导致房价的上涨。从两个方面解释，一个是供给，一个是需求。现在房地产什么行情，大家心情都有数。在调控初期的时候，80%的人都认为房价不会跌。这不是他们不想的，而是过去的历史都是“越调越涨”的，使得大多数人都不相信调控了。然后，一二线城市连续发布各种调控措施，这才让人们开始相信今年的调控是真的。这时候的人对于房价的看法也是一半跌一半涨的，当时我虽说看好跌，但心里却也认为不会跌多少。可是，在这样的情况，任志强却表达着:2018年房价称调控错了，房价将暴涨更高!错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发，所以下一轮会比这一轮涨得更高。从数据我们可以看出，如果这些城市没有新房源供应，也就是说不到半年的时间，市场上将面临无房可卖。所以，房价上涨动力将较大。当然，在现实中，这种情况不会发生，即使楼市供应量再少，还是会有。