金科股份希望在2020年实现年2000亿销售目标，而去年才319亿。在“调控成为常态”的宏观背景下，留给中型房企的规划化增长的机会已经非常有限
文 | 《投资时报》记者 罗艺
孙宏斌的咄咄逼人一度让它城门告急，但目前身陷乐视暂时无法脱身的孙，或许又给了它一丝转圜腾挪的空间。
时间，关键是时间。
发源并植根于重庆的金科股份，在经历了与融创的“控股权之争”风波之后，正急切地希望通过跨越式发展迈入“千亿俱乐部”，以壮大自身的方式在房地产行业赢得一席之地。这也是黄红云家族保留自家王国最后的机会。
在上半年土地市场低位运行的背景下，金科在土地市场上的“跨越式发展”格外抢眼。根据易居研究院报告分析称，在今年上半年a股房企土地储备规模中，金科股份、荣盛发展和新城控股排前三位。其中，金科股份以141%的同比增长排第一位。
然而，与其储地增速相比，2017年金科上半年公布的营业收入、净利润却呈现下滑趋势。半年报显示，2017年上半年，金科实现104.15亿元营收，同比减少20.73%；归属于上市公司股东的净利润35.8亿元，同比减少38.55%。
尽管基于房地产行业的特质，结算进度会导致一家房企的营业收入在某一时段下滑，但从2017年上半年的销售额看，其增速也不及其土地市场上的增长。
金科2017半年报显示，上半年该公司实现销售金额277亿元，同比增长107%，其中地产板块实现签约销售金额约267亿元，同比增113%。
与飞速和规模化相对应的，是金科毛利率及盈利能力的下滑。上半年该公司房地产销售业务毛利率下滑6.72个百分点至15.5%，加权平均净资产收益率下降2.85个百分点至2.13%。
在已过去的地产黄金十年，规模化造就了数个房地产巨头，但在“调控成为常态”的宏观背景下，留给中型房企的规模化增长的机会，已经不多了。
被“股权之争”逼上规模化道路
相对于双双下滑的营收和净利，金科同期在实际销售金额和签约销售金额上三位数的成长确实亮眼。但是，该公司激进的土地储备策略更令业界侧目。
易居研究院近期发布报告中显示，今年上半年a股房企土地储备规模中，金科股份以141%的同比增长率排增速第一位，共计花费204亿元在储地上，新获项目22个，新增计容建筑面积约422万平方米。
事实上加大储地的力度从2016年已然开始。根据金科2016年年报，其在土地项目中投资约208亿元，共计获取34宗土地，土地储备增至1850万平方米。
2011年上市之前的金科，曾在重组前向股东承诺，2011年至2013年，3年净利润总和如若达不到预期的20.99亿元，公司将以对应股份作出赔偿。至此，这家渝派房企进入了快速发展的通道，将原本处在同一量级的重庆本土开发商协信、东原地产、华宇地产等抛在身后，开始追赶早先已迈出重庆、进入全国一线房企的龙湖地产。
根据历年数据显示，2011年至2015年，其实现销售金额约为145亿元、175亿元、225亿元、230亿元、238亿元，历年销售同比增长分别为20%、29%、2%、4%和26%。
记者查阅金科历年年报后发现，该公司在上市当年实现营业收入98.6亿元，净利润完成10.7亿元。随后2012年和2013年，营业收入分别完成103.5亿元和161亿元，净利润分别完成12.79亿元和9.84亿元，到2012年即完成了上市前的净利润承诺。此后2年，公司业绩发展平稳，2014年营业收入完成173.24亿元，净利润为9.08亿元，2015年完成营业收入193.99亿元，实现净利润11.23亿元。
从上市的2011年到2015年的这5年间，尽管其销售金额和营业收入呈上升态势，但与同时期其它规模化房企相比，发展速度并不算快。至2015年，该公司在由cric研究中心发布的《2015房地产企业销售排行榜top100》榜单中，仅排名第31位。
2016年8月融创通过旗下公司以40亿元认购金科非公开发行股票9.07亿股，并通过二级市场持续增持，截至4月28日，融创合计持有金科股票13.36亿股，占公司总股本25％，与金科实控人持股相差仅1.24%。
金科一边阻击“野蛮人”入侵，一边也开始壮大自身的力量，并提出了用3年时间达到1500亿元、2020年实现2000亿元的新目标，试图通过规模化在房地产行业立稳脚跟。
2016年，金科实现销售金额319亿元，同比增长34%，为上市以来同比销售额增长速度最快的一年。同时，金科2016年加大土地储备，投入208亿元购入34宗土地。
“中国房地产行业未来仍有较大的发展空间，但行业集中度越来越高并快速提升，房地产企业必须快速做大规模，增强实力，唯有如此才能在行业中拥有一席之地”，金科在其公开的报告中这样解释其规模化战略的原因。
调控背景下规模化发展空间有限
2017年年初，金科出炉《公司发展战略规划纲要（2017-2020）》，在上述纲要中，金科称，在2017年至2020年期间，公司计划各年度力争实现签约销售金额分别约为500亿元、800亿元、1100亿元、1500亿元，力争2020年销售冲击2000亿元。
以2016年金科341亿元的销售金额为基数计算，要实现上述目标，2017年至2020年，金科的销售同比增长率需实现46.63%、60%、37.5%及36.36%。而从2011年到2016年，金科历年销售金额同比增长率分别为20%、29%、2%、4%、26%和34%。尽管2016年公司销售额大幅提升，但34%的增长速度与其后续的要求还存在一定距离。
从宏观环境看，尽管也经历了屡次较为严格的调控，但2011年至2016年，房地产行业的规模化增长机会仍然存在，包括碧桂园、恒大在内的企业也因此跻身为行业“巨头”。
数据显示，2016年中国房地产市场的容量达11.7万亿，当房地产行业的市场容量从千亿步入万亿时代，几年前开始盛行的“行业天花板”已越来越逼近，留给后来者实现规模化的机会相当有限。
而当前的房地产调控和金融去杠杆的政策，也给意欲实现规模化的中型房企带来了巨大的阻力。金科2017年半年报显示，该公司银行贷款余额约232.4亿元，非银行金融机构贷款余额160亿元，债券类余额204.1亿元，合计596.5亿元。
在2016年，金科完成了45亿元定增，债券融资154.5亿元，期末现金余额达176亿元，资产负债率在上一年的基础上回落4.57个百分点至79.37%。但今年上半年，该公司累计花费204亿元在购买土地上。货币资金减至170.52亿元，资产负债率增长4.56%至 83.94%。
快速规模化除了给企业资金带来压力外，也会对企业的利润率带来影响。根据金地半年报数据，公司上半年房地产销售业务毛利率下滑6.72个百分点至15.5%。而金地在另一衡量房企盈利能力的重要指标——加权平均净资产收益率上的表现也不佳，2017年上半年下降2.85个百分点至2.13%。同期，恒大销售毛利率为35.8%，净资产收益率25.92%，万科的销售毛利率始终在20%以上，净资产收益率也长期维持在20%左右。