尊敬的冯书记： 我是鑫龙小镇二期的业主，这几个月，我们小区业主代表到政府相关部门反映了几个问题，但几个月过去了，一直没法得到解决，寻找职能部门只有推诿，只能在这里向您反映了。 1、鑫龙小镇二期开发商更改审批规划设计，将原有车位更改成了车库。 2、鑫龙小镇二期目前已全部交房，但因为后山政府储备地放炮平地，将小区近半住户房屋致开裂，四五个月了，没有解决。 3、鑫龙小镇二期开发商纵容，物业不作为，小区内一楼住户违规搭建玻璃棚占用公共通道。顶楼住户砌墙或者安装防盗网导致消防通道堵塞。 鑫龙小镇二期2016年8月份开始交房，实为8层建筑。目前小区一层商铺后面的车库叫卖8-10万一个，我们业主代表一直纳闷的是这层高3、4米，还在地面上的竟然也能叫地下车库，而且还不计容积率，还不用到政府缴税费，还不用办理产权，还能直接卖出去牟利。住建局审批的平面图审批配套是360个车位，卖出去就是近3000万收入，把必须配套给小区业主的车位改成车库卖了，配套设施还有吗？况且因为不计容积率，小区业主购买了小区的房子，土地公摊到各家各户了，既然车库不能办理产权，那就意味着，一楼的车库为楼上业主所有，而非开发商可以私自买卖。 2017年3月开始，鑫龙小镇二期后山开工平地，我们业主代表听说是国土局的地，后经了解为政府储备地，需要三通一平才能拍卖，但是，施工方在施工过程中，每天爆破施工，在四五月份开始，小区的七栋、八栋、十一栋陆续出现房屋开裂情况，后面几乎小区大部分栋数均出现开裂情况，有部分业主家房屋开裂情况严重。冯书记，我们都是老百姓，辛辛苦苦就买了这一套房子，但还没有一年就出现了房屋开裂情况。我们找到国土局，国土局推诿说施工方的责任，找施工方，施工方推诿说是开发商的责任，不是他们引起的。最后找信访局、狮岩路指挥部、县政府邹副县长，得到的答复是我们只能通过法院起诉，我们咨询过律师，律师说，谁起诉，谁举证，举证意味着我们小区的几十户业主要找专业的检测机构进行检测，看属于国土局及施工方责任还是鑫龙小镇开发商的责任，我们咨询过，检测费起码十几万二十万，我们好不容易买套房子，房屋因别人过错开裂了，每户还要出几万元检测费检测，最后得到修复房屋的几千或者几百块钱赔偿吗？ 鑫龙小镇二期交房至今，小区一楼大部分住户都更改了大门朝向，并且还占用公共通道搭建了玻璃棚子，或者直接将公共用地、绿化用地铲除用栏杆围着据为己有。还说是开发商默许他们这样搞的。楼顶坡屋顶各楼梯通道本来是相通的，作为消防通道使用的，楼顶的住户为了一己私利把楼上用砖墙或者栏杆围起来，堆放杂物。消防存在严重隐患。 小区的业主们，每天都在微信群了问事情处理的怎么样了，反映的问题得不到处理怎么办？我们希望不要等到政府部门的回答是，凉办（老百姓不说了，心凉了，就可以不办了）。 冯书记，希望你能帮帮我们，帮我们400户业主。谢谢！
我局接到鑫龙小镇二期业主就鑫龙小镇二期车位变车库、房屋开裂的涉东舆情快报后，立即组织县规划办、县规划执法大队、县建设工程质量安全监督站就该问题进行了现场勘察看，并查阅了相关批复文件，现将有关情况汇报如下：
一、基本情况
1、规划情况：鑫龙小镇二期工程规划于2014年4月23日经县规委会第一次会议审批通过，审批的主要规划经济技术指标为：总用地面积39478㎡，总建筑面积102192㎡，[计入容积率面积84607㎡（住宅面积67191㎡，商业面积17416㎡），地下车库17585㎡]，建筑密度37.3%，容积率2.14，绿地率35%，总户数576户。为进一步提升小区景观及规划品位，2014年12月16日开发单位东安县旭炫房地产开发公司向我局提出对规委会审批的规划进行局部调整。主要调整内容为：将原规划27层的8#楼改为3栋7F+1住宅楼，原6栋3F的9#楼改为5栋3F+1层，变更后规划总建筑面积为94306.96平方米（其中地上78657.96平方米，地下15649.24平方米），容积率为1.985，建筑密度35.8%，绿地率35%。因调整后容积率及建筑密度减少，我局对局部调整规划进行了批复。在审批的规划中，上层覆盖绿化的下层车库根据相关规划规范标准及政办发（2010）26号文件《东安县经营性建设用地规划建筑密度、建筑容积率、绿地率计算办法》“第十五条，地下层（室）建筑计算建筑面积但不计算容积率的规定”，本项目地下车库层计算建筑面积但不计算容积率。
2、规划实施情况：鑫龙小镇二期地下层车库位于狮岩路东侧与城西大道北侧交汇处，与道路、临街商业层建筑处于同一地面。该车库之上开发商人工覆土后建造了住宅楼、种植了植被，铺设了小区道路、入户道路、架设了电力电讯，给水排水等配套设施，符合小区绿地及配套设施等规划规范要求。2017年1月，县政府组织县住建局、县国土局、县房产局、县城管局、县城卫绿化局、县消防大队、县气象局等相关单位对该项目进行了综合验收，各项规划经济技术指标符合审批的规划要求。但开发商在工程验收后，擅自将A、B两区车库的敞开式车位砌筑了隔离墙，使其形成相连且带有隔离墙的具备单个独立空间的车库，并已将部分车库出售给部分购房户。
3、关于小区规划管理情况：该小区建成后开发商已委托中亚物业管理公司负责管理。关于业主反映一楼车库上层占用公共通道搭建了玻璃棚子一事，经现场勘察，该搭建的玻璃棚子是车库上空的采光天井，审批的建筑设计方案中就有的，不属于违规搭建。关于部分顶楼住户在顶楼平台砌墙或安装防盗网，经现场察看属实。另一楼一住户私自搭建一遮阳棚。
4、关于房屋开裂问题：经县建设工程质量安全监督站现场察看，部分房屋地板、墙体已开裂，已装修房屋存在地板砖、墙砖空鼓及开裂现象，这些裂缝在今年4月份已出现。经初步分析，主要原因是北侧相邻的狮岩路开发用地七号地块土石方工程放炮引起的。狮岩路开发用地七号地块土石方工程由县国土局发包给湖南鸿腾建筑公司施工。
二、处理建议
1、关于车位变车库问题。一是需首先明确地下停车位、停车库的权属问题。对于属于非人防工程的规划车位、车库的产权归属，有明确的法律依据，《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。因此，建议由县房产局明确该地下停车位是否已经列入公摊面积被分摊，并查明是否有出让给购房户以外的人。如列入公摊面积被分摊，产权属于全体小区业主所有，开发商无权销售，更无权转让；如地下车位建筑面积未分摊，则开发商可以向购房人出售产权，但地下车库只能出售给本小区范围内的商品房购房人。二是根据相关规划规范标准及政办发（2010）26号文件，本项目地下停车位建筑面积不计入容积率。三是开发商将原规划设计的停车位变更为停车库，没有改变规划功能，但不符合建筑设计。根据以上情况，建议由开发商根据有关《物权法》有关规定，积极与产权部门协调，同时与业主沟通，做出合理解释。如协商不成，我局将组织相关部门给予拆除。
2、关于小区内规划管理问题。我局将进一步督促开发商要求物业管理公司切实履行管理职责，及时制止小区内部分业主私搭乱建行为，对不听劝阻的及时报告县规划执法大队予以拆除。对现部分顶楼住户在顶楼平台砌墙或安装防盗网，及一楼一住户私自搭建的遮阳棚，由物业管理公司通知各业主自行整改拆除，如业主不自行拆除，我局将组织县规划执法大队联合物业管理公司给予强制拆除。
3、关于房屋开裂问题。建议由县政府成立专门的处理小组，由东安县狮岩路开发用地七号地块土石方工程的建设单位东安县国土资源局牵头、所属社区、放炮施工单位及监理单位、县建设工程质量安全监督站参与，组织双方针对住户提出的房屋开裂问题进行协商处理。若双方协商不成，建议双方共同委托有资质的工程检测单位对该房屋进行工程结构安全性检测鉴定，并依据检测鉴定报告进行下一步处理；同时，要求业主在平时加强观察和保养，观察裂缝发展情况，及时向县建设工程质量安全监督站报告。
东安县住房和城乡规划建设局
2017年10月25日