在国外，很多人都会选择一种更简单高效的方式来投资房产，它就是reits，中文名叫房地产信托投资基金，它可以让你足不出户，用很少的钱就可以参与到全球优质的房产投资中。
reits是用证券方式投资房地产
房地产投资信托基金（reits），是房地产证券化的重要手段。
reits独特优势：长期回报、应对通胀、资产配置
1）长期回报： reits不仅可以让您快乐做“房东”，而且长期收益具有吸引力。以美国为例，在过去25年里，reits的波动性介于美国三大股指之间，但长期回报超越三大指数，也远超过美国债券收益率。
2）应对通胀：在过往高通胀环境下，reits的表现超越股票、tips（通胀保护债券）、黄金等资产。
随着经济、企业和居民消费的快速增长，在推升通胀的同时往往也会推升物业的出租率和租金，因此reits在过往加息周期中表现大多超越股债，无惧通胀。
以美国为例，在美国的过去6次显著加息的年份里，reits在其中5次创造了优于股债的表现，仅有一次落后于同期股票上涨。
3）资产配置：reits和其他资产相关性的相关性较低，可有效分散风险。
reits和其他资产的低相关性，且与股票有类似的风险回报特征，因此在股债投资组合中配置一定比例的reits，可以有效分散组合风险，提升组合的风险调整后回报。
投资reits的适宜时机
基本面：有利的经济环境不仅让reits经营收入增加，同时负债水平也逐年降低。
估值水平：从历史数据看，reits的折价水平越高，潜在收益越高。
什么是reits？
房地产投资信托基金（real estate investment trusts，简称reits）：是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
简单来说，reits是一种类似封闭式共同基金，但投资标的物为不动产的投资工具。
reits从投资者那里募集资金，指定专业管理公司进行管理，管理公司通过购买或投资房地产项目（房地产项目范围很广，可以是住宅房产（比如公寓），零售房产（比如购物大厦），商务办公楼，酒店，厂房和仓库，等等），获得房屋升值收益或者房屋出租收益等。获得的收益在扣除了管理费等相关费用后，会向投资者定期发放分红。
说白了，就是很多人把钱凑到一块，交给一个基金经理，让他去投资房地产，赚到的钱大家分。
reits有两种类型：一是股权型reits，持有并管理物业组合。租金收入将转化为分红支付给份额持有人。还有一种是抵押型reits，将物业作为抵押设立基金，该基金投资于抵押贷款或抵押贷款支持证券。抵押贷款所产生的利息将是reits的主要收入来源。
reits适合谁？
中产阶级或以上、有些钱但又不太敢冒险买房：有些人对于投资比较谨慎，觉得炒房太有风险，但是看好房地产市场，reits是间接参与房地产的一种方式。
没有精力做房地产投资：相对于买卖房子、租赁房子来说，买卖reits操作简便，不会像买卖房子那样手续繁琐，省去了大量的时间和精力。
对人民币贬值有些焦虑的人，喜欢定期收到现金流：海外或香港等地计价用的是外币等，能够对冲一些人民币贬值的风险，且投资者能够定期领取现金红利。
懂一定的房地产投资并有风险承受能力：房地产投资还是一个比较专业的领域，而且国内和国外的reits发展步调不一致，国内的reits还不是很成熟，需要投资者有一定的风险辨别能力。
怎么选reits？
● 适当配置国外规模较大、交易活跃且累计回报率稳定的reits。因为就目前国内市场上的“reits”来说，发展尚未成熟，都不符合西方主流reits的标准。
● 投资标的质量高，比如地段好、出租率高、往期收益率高等。买入这些reits，相当于持有了核心城市的优质酒店、写字楼，可以一起分享出租和升值的收益。
reits有什么风险？
⒈房地产政策风险
reits实质上是间接投资房地产的方式，随着房地产市场的调控措施不断出台，以及市场上不断曝出的兑付风险事件等，reits会受到政策不确定性影响。
⒉受经济周期变化影响
reits受通货膨胀和利率水平影响：如果发生通货紧缩，房地产物业资产价值下降，reits净值随之下滑，reits租金收益等也会下降，从而导致分红收益下降；同样的，如果面临利率上调压力，市场对房地产的需求水平会下降，可能会影响reits经营现金流，且利率上升将造成reits市场价格走低，影响其整体回报率。
⒊价格波动风险
购买任何一个reits，就相当于购买一支公司股票，因此需要做一定的尽职调查。如果投资者没有做好尽职调查，“瞎买瞎卖”自然带有一定风险。且其价格每天都会有上下波动。
reits到最后的价格波动幅度和事实上的房地产是类似的，但我们很多人在平时感觉不到房地产的价格波动。主要原因在于，我们的房屋并没有在证券交易所上市，没有人去每天给我们的房屋估价。很多房地产价格指数的更新周期为每季度，甚至每半年，因此其中很多月内的价格波动被掩盖了。
⒋管理费差异大
类似的投资标的，国内和国外的管理费率差异很大，4-10倍都有可能，比如国内的管理费率是1.2%，国外仅0.1%。
⒌非实质上的reits
可能只是打着reits旗号的bot融资产品，有bot提前终止风险：比如有些项目的产权根本不在基金手里，实际上证券化的就是个bot项目的“特许经营权”而已，这从根本上断了这一产品实现破产隔离的可能性。因为收益权实际并没有得到法律上的明确保护，，一旦出现问题和极端情况，必然又是多方互相扯皮。
或者是私募产品，很多是债权、或者债权+pe的模式，和国外市场上的reits有本质的区别。
⒍国内税收政策影响
reits的出现需要政府支持，因为reits必须免税才有利可图，国外都是免税的。但国内在没有相应税收政策出台的情况下，所谓reits还是炒作居多。
就抵押型reits来说，风险有：
■利率风险。债券类reit对利率非常敏感，如果它的借贷成本大幅上涨，利润就缩水了。
■违约风险。如果遇到像2008年那种房地产大崩盘，别说盈利了，本金拿回都困难。
■预付风险。如果债务人提前偿还了债务，就只能把这笔钱用当时的利率水平再投资出去。而当时的利率水平如果低于之前，肯定就亏了。
■周转风险。这种reits买的债券通常是长期持有的，但它借的贷款有可能是短期的。所以，如果有个短期债务必须偿还，但手里的长期债券都不能赎回，流动性枯竭就破产了。这种时候就得利用各种短期融资工具来让自己周转下去。
一、国内类reits税收
我国现行税法而言，仍然存在多重税收的问题，税负重集中在土地增值税、转让层面原始权益人的所得税、契税、reits运营层面企业所得税等较大税种；目前国内类reits皆选择合适标的物业，并匹配复杂交易结构以达到避/节税效果。
（1）购置/处置物业阶段
在我国税制下买方需要承担的税赋有两类：契税和印花税，其中契税税率较高。但总体来看，买方税负与美国、新加坡、香港近似。
对于卖方而言税负压力较大，需承担印花税、土地增值税、增值税和所得税，且处置物业的利得存在的重复征税（缴纳土地增值税后，净利润部分还需缴纳企业所得税）。土地增值税与我国一般增值税是不同的是，没有递延可抵扣机制，并且税率较高；相比而言，美国、新加坡、香港均不征收土地增值税和增值税，仅一次性征收企业所得税；并且新加坡和香港reits涉及收购/处置境内物业还可免除出售利得的企业所得税。
（2）持有并运营物业阶段
我国运营公司或reits需要承担租金收入的增值税、企业所得税和房产税。其中，美国和香港均无增值税，新加坡有类似的商品服务税（goods andservice tax, gst），但税率低于我国增值税税率；对于房产税，我国与美国、新加坡基本可比。最主要的差别在于企业所得税，美国、新加坡、香港均实行reits分红部分免税的政策，避免投资收益在reits和投资者层面双重征税。而我国reits租金收入既要缴纳增值税，也要缴纳企业层面的所得税；再分配给投资者时，再次征税个人或企业所得税。这样的税制压缩了reits的盈利空间，进而影响到收益率。
（3）投资者分红阶段
我国reits的投资者需要就分红和资本利得承担个人或企业所得税。新加坡针对资本利得免税，香港对资本利得和分红收益均免税。
二、国内类reits项目税收筹划结构
（1）购置/处置物业阶段
通过设立私募基金收购项目公司股权结构，可以规避高额土地增值税、增值税以及契税。
1）土地增值税：股权转让过程中，公司土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税。股权转移时并不涉及公司土地、房屋权属发生转移的情况，因此不用征收土地增值税。
2） 增值税：由于转让非上市公司股份的行为不属于营改增试点征收范围，因此在本过程中不征收增值税。
3）契税：股权转让过程中，公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。股权转移时并不涉及公司土地、房屋权属发生转移的情况，因此不用征收契税。
对比国内外购置/处置环节税收，当前国内可通过税收筹划规避契税、土地增值税以及增值税，从而国内reits与美国reits在此环节税收相近。
（2）持有运营物业阶段
通过“股+债”结构规避部分企业所得税。“股+债”模式，即专项计划通过私募基金购买项目公司股权和发放委托贷款的形式将募集资金发放给融资主体。根据企业所得税原理，债务资本的利率，可以列为财务费用，从应纳税所得额中扣除，减少企业的应交所得税。根据市场案例和税收筹划，reits交易中构造的债权与股权的比例一般为2：1。