乐居财经 王若君 发自深圳
银根收紧、去杠杆的背景下，港股市场已经挤满了排队敲开资本市场大门的房企。继正荣地产、弘阳地产之后，大发地产集团有限公司（6111.hk，以下简称“大发地产”）将成为今年第3家登陆港股的境内房企，可谓实至名归的“地产黑马”。
今年4月25日，大发地产向港交所递交了招股说明书。目前，大发地产已完成招股阶段（9月28日至10月4日），并预计将于10月11日正式在港交所主板上市。
此前，作为一家区域性的开发商，大发地产此前并不为人熟知。随着冲刺港股市场，深耕行业22年的大发地产，逐渐以国内首家“情景地产”开发商的角色进入公众视野。
深耕行业22年
这是一家深耕长三角的地产开发商。1996年发迹于浙江温州，2001年将总部迁至上海，先后开发上海凯润金城和大发融悦华庭等代表性楼盘，并将业务逐步拓展至江苏、安徽，版图已逐渐包含南京、安庆、宁波、舟山、芜湖等长三角若干重点城市。往绩记录期间，大发地产在长三角地区共有29个处于不同开发阶段的物业项目。
在不断开土拓疆的同时，大发地产表现出了十分积极的业绩成长性。最新招股书显示，大发地产业务经营包括物业开发及销售、商业物业投资及经营、物业管理费用等。其中，物业开发及销售已构成并预期将构成大发地产总收益的绝大部分。
具体来说，物业开发及销售产生的收益由2015年的6.16亿元（保留小数点后两位数，下同）增至2017年的44.77亿元，同比增幅超过600%。并且，从截至2017年4月30日止四个月的人民币0.58亿元增至2018年同期的人民币8.55亿元，同比增幅超13倍。
数据来源：大发地产招股书招股书显示，2017年公司收入的激增主要来源于2017年多个项目的交付导致交付面积增幅超过100%，以及温州项目交付后带来平均售价超过200%的增幅。
这背后反映出来的其实是大发地产近年来拿地扩张步伐的不断加速，的确，相比一线房企动辄数千亿的土储规模，加速拿地显然是大发地产目前的当务之急。
据招股书数据，已交付建筑面积由2015年的143,978平方米增至2017年的316,809平方米，同比增长120.04%。并从截至2017年4月30日止四个月的14,691平方米增至2018年同期的37,259平方米，同比增长153.62%。
此外，位于长三角核心城市的土地储备及高效的获地能力也在为大发地产的竞争力加持。数据显示，截止2018年6月30日，大发地产拥有土地储备总建筑面积2,238,827.22平方米。
截止2018年6月30日的在建及未来发展物业的地块经仲量联行估值为人民币78.54亿元，而该等土地的地价约为70.20亿元，土地收购回报率较高。
在大房企都高喊“活下去”的大环境下，过去一年，大发地产各项业绩的飞速增长实属罕见，但也恰恰从侧面反映了大发地产精准的市场判断力、前瞻性及上市的决心、意志。
至今，大发地产已连续3年获得“中国房地产企业100强”。
“情景地产”的开创者
于一座城市，择一处居所。“情景”是现代生活的需求，也是回归生活本源的最佳方式。
2016年，大发地产董事会主席葛一暘创造性地提出了“情景地产”的概念，研发出“情景+”生活系统，从用户的日常活动、情感需求为出发点，配备设施、打造空间，构建出不同的具体情景，并将居住融入到各大场景之中。
具体而言，通过客群洞察及大数据分析，从场地适应性、空间规划、公共空间设计、人性关怀、环境友好、智能设计等方面进行了考虑。大发地产将业主生活分为六大情景：“家人漫步”“儿童探索”“老少天伦”“邻里憩谈”“达人健身”及“友伴同悦”。
“大发期望成为中国首个‘社群生活整合运营商’，我们正在推动开发商向运营商的业务模式转变，未来将成为中国最具品质的社会服务商。”此前，葛一暘在接受《今日房产》采访时曾表示。
“选择大发的房子，其实也是选择了一群人，选择了一种‘情景’的生活方式” 葛一暘说，比如，针对阳光稳进的阶层，大发地产在青浦项目组织了“夜跑群”。同时，物业提供检测设备，每天可以记录健康数据，为业主提供健康的长期检测服务。通过硬件和服务的结合，为业主提供升级的生活品质。
搭乘“情景”，大发地产正以高质量的产品力铸造竞争壁垒。可以说，大发地产不仅是“情景地产”的开创者，还是“质量地产”的践行者。
“大发地产将目光聚焦在客户的实际需求上，做质量100+的产品。” 葛一暘在接受上述媒体采访时曾表示。具体表现为，100分的生活空间分配，100分的建筑质量，100分的细节把握。并且在这基础上，为业主提供更多优质的服务，实现居住品质100+。
为此，大发地产实施严格的施工标准、操作流程以及质量控制。例如，宁波海隽府聘请了一系列知名团队，由allied architects international(canada) inc.担任建筑方案公司及由若干知名设计公司负责景观及室内设计，强强联手，共同打造了学院风系列。
值得注意的是，大发地产还使用先进的信息技术——sap系统管理项目开发流程。定制化的sap系统包括操作模块、财务模块、建筑模块、成本管理模块及营销模块，从而管理项目开发的各个步骤。透过sap系统的移动应用程序，管理层能够监察项目开发进程，检讨并批准项目经理所提交的报告。
怀揣“造好房子”的初心步入房地产行业，随着客户的需求从“住得安心”逐渐升级为“过得开心”，大发地产的目标也从“提供宜居空间”上升到“为生活而创造”。
“erp大咖”廖鲁江加盟
俗话说：“火车跑得快，全靠车头带”，经营战略调整的背后是人。
就在今年2月，大发地产迎来了其上市前一位重要的职业经理人——原世茂房地产执行董事廖鲁江加入大发地产出任执行董事兼首席执行官，负责大发地产的业务运营及日常管理。
“地产老将”廖鲁江拥有丰富的房地产行业管理经验，曾前后供职于于龙湖、世茂等一线房企。hr出身的廖鲁江，对于人力管理尤其有一套独到打法——在他看来人力资源扮演着“变革的推动者”和“战略执行伙伴”的角色。
所谓“变革推动者”即人力资源团队必须走在变革的前面，需要拥有快速的反应和强大执行力，并且将变革相匹配的活血注入组织。“战略执行伙伴”则是人力资源要靠近业务，以不同视角为业务发展提供帮助和促动。
廖鲁江不仅对于人资管理有自己独到的理解，另外，对于业务运营也有着异常丰富的经验，是业内公认的“erp大咖”。在世茂力推的erp系统，以全行业第一家全线erp系统为基础，深度整合设计、成本、营销、财务和节点管控，成就行业内运营牵引公司业绩，利润快速增长的先河。
加入大发地产后，廖鲁江曾公开表示：“中型房企如果想要在未来活下去，此刻就必须拿出奋斗者之心，拿出敢叫日月换新天的魄力，招兵买马，战略进取，加速进入千亿级俱乐部，未来才有可能继续留在地产球场上继续踢球。”
可以预见，随着廖鲁江的到来，以及更加优秀的管理、执行团队打造，大发地产在城市布局、产品打造、营收规模、品牌方面将再上一个新的台阶。加之“80后”董事会主席葛一暘掌舵，其深谙新时代的业务创新需求，这一搭配实属强强联合。
据招股书，未来，大发地产将以点带面，加快全国布局，力争成为全国领先的地产开发商。上市在即，“地产黑马”加速高成长，弯道超车的那一天将指日可待。