近日，深圳华侨城文化集团总经理胡梅林在接受媒体采访时直言：“房地产公司做特色小镇，基本上失败的概率是90%。”然而，根据公开资料统计，房企涉足特色小镇的数量最多，程度最深。数据显示，截至2018年7月，克而瑞房企销售排行榜top100中有71家涉足或参与特色小镇项目，累计涉及项目数量数百个。
为何房企依然钟爱特色小镇呢?房企试水特色小镇，除了行业利润下滑，寻找新的增长点之外，政策推动应是其中因素之一。
过去谈特色小镇，更多是围绕土地和经营的角度，而如今所谈及的建设小镇，需要在规划中寻求特色产业、特色机制、特色合作和特色运营，所解决的不仅是单纯经营问题，而是解决民生、经济、就业、持续发展和差异化。转型建设小镇，开发商从开发到运营的角色转变，这将会是一个艰难的过程。
开发商为什么扎堆小镇建设?
国家发改委发展规划司副司长陈亚军表示，特色小镇受一些房企的追捧，主要是因为解决了拿地贵的问题，特色小镇的占地面积往往要十几平方公里，以特色小镇名义向政府拿地成本相对较低，但这和特色小镇建设的初衷是相背离的。
开发商扎堆特色小镇，更多是为了转型谋求多元化发展，开发商最终是逐利的，政府做特色小镇的原因是希望把一个地方建设起来，单纯建设这部分，其实市场是没有什么竞争力的。如果开发商转行做这个，有资金，有建设能力，花钱建设，政府买单的工作是最简单的模式，特色小镇的运营，如果开发商单纯着眼于就是为了赚这个钱，而忽略了对产业的运营，这是双输的一个局面。而开发商着眼于产业做好的时候，政府是愿意把这部分房地产利益用相对合理的水平让渡给他们，这一点开发商一定要想清楚。如果没有特色的产业运营能力，开发商去做特色小镇，一定要从深耕经营，产业，最好是自带光环的产业去做这方面的匹配，这个是最好的。
现在让市场来配置资源，经不起市场考验的就死掉了。什么样的才是市场所需要的?符合市场规律，市场有需求的。
供地紧张，小镇会否成为深圳房地产行业的创新之路?
首先，这个能力是有限的，开发商通过特色小镇的方式在深圳拿地，基本上是很难的，因为土地都分割得差不多了，其中集体土地占据了很大一部分。未来有可能跟集体土地制合作，跟村集体拿地，但这个集体一定是有特色的。
深圳土地紧缺，腾讯能拿1点几平方公里，这在国内都不会有了，其实腾讯做的，政府也是希望做一个平台，希望更多的企业能参与进来。
一定程度上，小镇更是开发商转型的一种方式，以特色产业，或者寻求当地的特色文化体验旅游为主，更多的是开发商转型多元化的一个重要手段。对于开发商来说，并非是要获取土地，而是转型多元化，以获取土地为目的的村集体合作的特色小镇，最终还是会经过市场的检验，未来小镇市场也许会面临大量的库存和洗牌。
深圳特色小镇与江浙一带的相比，有何不同?
小镇建设是解决地方债务、实现产业就业，间接带动地方经济繁荣的。地方政府需要解决产业差异化的问题，关注的是“镇”，但在深圳这些城市化水平高的地方来谈小镇，概念跟在内地很不一样。
深圳城镇化率几乎100%，不需要做太多城镇化率的考虑，但是在内地城镇化水平还是比较低，有些甚至还没达到50%。一些乡镇有特色但并没有实现经济价值，没有商业模式，就是让市场去配置商业模式。像深圳这种城市建设特色小镇，应该是依托自己的特色，实现转型或城市更新为目的的建设。
第一，浙江在2015年的时候，国家出台特色小镇政策之前就已经有标准体系，已经形成了八个维度的标准化体系，并执行“宽进严定”。譬如面积要求1-3个平方公里，固定资产投资额度，3-5年要达到初具规模或者建成，有非常细项的要求，达到才能审批下来。在广东省和其他地方却没有这样的实施细则。
第二，依托背景不同，国家目前的特色小镇70%都属于文化旅游，深圳滨海风光是有的，人文历史积淀少一些，但也有自己的特色。譬如华侨城投资的深圳甘坑客家小镇项目，首次导入了富有客家文化特色的ip品牌——小凉帽。
现在谈特色小镇，第一是寻找特色，寻找合适的ip，第二是把特色运营好，有些特色是自带光环的，或者就像开发商这样，有能力，有资源。如果说没资源没能力又没有自带光环的，去做特色，失败的几率会比较大，市场竞争资源争夺还是比较明显的。
传统开发商建设小镇的最大挑战在哪里?
特色小镇明确了地方政府要去除房地产化，开发商来主导的地方，都是在房地产价值上还是有想象空间的地方，一定是有市场逻辑。而现在特色小镇，我觉得挑战比较大的地方，未来一定是在产业运营这一块，包括招商。
传统开发商认为小镇开发周期太长，产业的运营包括招商、产业的扶持发展。因为不同的特色小镇依托的城市背景不一样，难度和人才，开发小镇要发挥自己的优势，不能空穴来风。
对于开发商来说，获取土地只是一个方式，但是大家也要承担责任。政府合作大家也是有契约的，譬如杭州艺尚小镇，政府出台了相关法则，将会进行处理，政府和投资商之间应该建立合理的契约精神。
开发商在转型过程当中，以前光想卖房子，现在想如何经营产业，如何进行合作，承担什么样的角色，是主导方、牵头方还是深度参与方?这已不单纯是开发房地产的事情，而是在运营上。未来会有一部分有抱负的开发商来做，譬如华夏幸福年报里，有超过60%的收入都来自于房地产开发，1000多亿收入里30%来源于产业招商与发展服务，这个比例已经不小了。
实体经济不好的情况下，政府的招商都是在争抢资源，这也是大家需要面对的问题。目前有些开发商转型的深度很深，除了做园区运营，还有金融平台、投资产业、大健康等等，都在做类似的匹配。开发商已经从“一元化”转向到“多元化”，在产业的纵深上，呈现了多元化，房地产已步入新的发展阶段，现在很多开发商都是在做类似的匹配，在产业的纵深上呈现多元化趋势。
譬如万科在物流地产与普洛斯的合作，这是大家对于未来的判断。投入资金产生价值更多来自于新的产业方向，包括金融pe、vc投资回报率高的，比如也能和房地产产生互动关系的，比如大健康，药厂、医院放在这里，我可以做一些小镇的地产开发。“轻重并举+多元化”将是未来房地产商转型的重要方向，适合发挥自己优势的多元化，并非一下转到陌生领域，这跟传统优势产生互补的同心圆理论是最有效的。
前瞻产业研究院观点：特色小镇建设应继续坚持以政府为主导、以企业为主体、社会共同参与的建设模式，但同时也要处理好成本和收益的关系，在资本走高的今天，平衡产业的收益差异也是引导社会资金自发流向具有良好发展前景的特色小镇的一大推手。房地产公司介入特色小镇建设或营运也应该摒弃固有的开发商思维，要在“特色”和“小镇”上多下功夫。
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