房产估值上期我们谈到房产抵押，其中房产的评估是最终贷款金额的重要一环。其实不管是抵押贷款、还是房产交易、房产转让、房产纠纷等等都会涉及到房产的评估。那么如何才能使我们的房产能够获得更高的估值呢？本期小编就来和大家聊聊这个话题。
房产评估的概念
房产评估是指专业房产估价人员，根据明确的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。
1992年我国立法规定实行房地产价格评估制度。
2000年6月1日正式实施《房地产估价规范》。
房产主要评估方法
市场比较法，就是拿市场的房价进行对比，然后确定一个估值价格，如同一地段的新房或二手房的交易均价。这个方法是最常用，也是大家都比较能接受的一种估值办法。收益法，是以房产租赁价格为参考确定最终估值价格，一般来说租金收入越多，房价就越高。这个方法一般用来评估商用房产。成本法，是以房产本身的现状进行一个评估。比如购买价格，装修好坏，保养情况等等。
房产估值的影响因素
市场情况
所有的价格都不能脱离市场，大部分评估会考虑房产的购买价格和当前同等房产的交易均价，确定市场是否还需要该房产，从而确定一个符合实际供求关系的价格。
房龄
房屋的新旧程度会直接影响房屋的价格，一般砖混结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%左右。
房屋面积
面积也是直接参与评估的价格的关键因素，房产面积直接对应土地占有面积，这是一个硬指标。
结构朝向
房产的结构朝向虽然不像风水中说的那么玄，但是从自然规律来说，确实有很大的实际影响，比如南北朝向确实可以避免太阳的直射，结构好的房产会获得更多的采光等等，所以在实际中结构朝向不好的房产可能会比结构朝向好的房产股价少2%-5%。
塔楼：东南>西南>双南>东向>西向>西北>北
板楼：南北>双南>东西>东向
装修情况
室内装修也是花了成本的，会被记入评估考虑因素，一个好的装修可能会增加8%左右的估值。
楼层
相信这个因素，买房时我们都经历过，居中楼层的价格会高于上下两端的价格。当然如果有底层的户外花园和顶层的屋顶花园，那么就另算。
高层：中间层(6-15层)>高层(15层以上)>底层(5层以下)
多层：中间层(2-4层)>1层>(5-6层)
房产配套设施
现代房产的一个舒适性就是因为其提供了良好的配套设施，如供暖、通信保障、电梯设备、各种报警设施等等。那么这些也会被评估时所考虑。
建筑质量和造型
建筑本身的质量关系到建筑使用安全性，本身就是个评估的重要考虑因素。而具有优秀的外立面造型和内部装修的建筑更能获得大家的喜爱，从而会太高3%左右的估价。
小区环境
小区环境包括绿化、物管、小区配套设施等等。一个良好的小区环境会得到大家的心里认可，从而提高2%-5%的价格也是不在话下。
房产品牌
一个优秀的房产企业肯定是得到了大部分人认同的，那么股价的提升也是在预计中的。
区域地段
好的地段意味着好的发展、有着得天独厚的因素，我们常说的天时地利人和、地利是很被看重的，可能还会给房产带来不可估量的升值空间，这个在估价时不会被忽略掉。
周边环境
交通、医疗机构、学校、购物中心等等都是影响居民生活的很重要的部分，所以在股价时一般会有5%左右的价格考虑。地铁附近或学区房被大家看好就是个很好的例子。
行业名词解释
土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。三通一平指水、电、道路通，土地平整。七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。资本化率是用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。底价是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格(简称起价)。补地价是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。
小编相信大家在了解房产评估后，能根据本人的情况优化一些可操作的因素，使自己的房产得出一个更好的估值。
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