国内楼市虽然一直火爆，但也有不少机构推测，中国其实房屋是够用的，只是空置情况太多。
空置率指空置的房屋面积和总房屋面积的比例，是衡量房地产风险的重要指标。一般分为自住空置率和出租空置率。后者对投资影响较大，以下关注的都是出租空置率。
空置率越高，房屋使用率就越低，房屋泡沫越大。按照国际常见的标准，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡；10%-20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。
许多中国人到海外购置投资房后，多半会用于出租。房子不是自住，就是出租，否则就算闲置、空置。因此，考察空置率能为大家出海投资提供一定参考。
大体来看，全球大城市住房空置率较低的有：纽约、西雅图、洛杉矶、旧金山、悉尼、墨尔本、温哥华、多伦多等。这些城市房屋租赁市场健康，房屋利用率高。
1、中国房屋空置率是多少？
虽然本文主要介绍全球大城市空置率，但为满足大家好奇心，先罗列下中国的数据。由于中国住房空置率一直没有官方统计数据，以下有关机构做的研究仅供大家参考，不做展开论述。
中国家庭金融调查与研究中心调查显示，2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市空置率分别为：重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率最高，为23.2% 据中央党校国际战略研究所副所长周天勇的估计，2015年底我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约为20%到25%之间。腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《2015 年5 月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。目前一线城市空置率22%，二线城市24%。 方正证券的调研报告显示，2015年上海在四大一线城市中空置率最高，达到12%；北京为5.6%，广州是9%，深圳约为8%。
大家看了数据，应该有个大概感知：国内大城市的房屋空置率都不低，许多数据都显示已超过国际警戒线20%。
再来看看其他各国的房屋空置率，从美帝开始。
2、美国
根据美国人口普查局的数据，2017年第一季度最新的全美出租空置率为7%，而自住房空置率则降到1.7%，低于2016年第四季度的1.8%。
美国各大城市出租空置率（来源：美国人口普查局）
美国大城市中，表现最好的是最近热门的西雅图。这里不光房价涨得快，且房屋闲置很少，空置率仅为1.9%。此外，洛杉矶、波特兰、旧金山、纽约等城市都有不错的表现。整体来看，美国房屋空置率较健康。
3、加拿大
加拿大去年的空置率数据出炉，全国空置率微升至3.7%。而饱受泡沫质疑的温哥华、多伦多，由于当地居民房价承受能力下降，因此对于房屋租赁需求旺盛，所以两城空置率进一步下降。
整体来看，加国空置率比美国更低。即便在因为大宗商品资源而经济受影响的卡尔加里和埃德蒙顿，空置率虽然有所上升，但仍然也只有7%的水平。
加拿大各城市最近三年出租房空置率（来源：加拿大抵押和住房公司）
4、澳大利亚
同样被质疑房价太高有泡沫，澳大利亚的出租房市场却异常火爆。今年5月，全澳洲的出租空置率仅为2.2%，霍巴特、堪培拉、悉尼、墨尔本几乎都处于“满租”状态。
澳洲地产研究机构sqm research就表示，即便目前租金上升，澳洲的租房市场仍在进一步走强，租房空置率很低。即便在矿产城市达尔文、珀斯，出租市场也较去年底有所好转。
澳大利亚2017年5月房屋空置率（来源：sqm research）
5、日本
提起日本，大家几乎就想到了“老龄化”、“少子化”、“单身化”。这些人口和社会现象也就造成了日本房屋空置率高企的情况。
下图是2017年第一季度日本首都圈各地的空置率情况。东京23区的空置率相对最低，但也达到12%，而埼玉县甚至超过了18%。
东京及其周边房屋空置率（来源：株式会社タス）
而另一张图则反映日本另外几个重要城市：大阪、京都、名古屋（爱知县）、福冈等地的房屋空置情况。可以看到，大阪的空置率较健康，为8.6%；而近期有汽车产业和人口迁入的福冈，其房屋空置率为11%，甚至比东京略低。
大阪、名古屋、福冈等地房屋空置率（来源：株式会社タス）
6、新加坡
新加坡今年第一季度的房屋空置率为8.1%，比上季度下降0.3%，也是当地房地产市场回暖的表现。该数据不包括新加坡政府的组屋（经济适用房），仅包括私有商品住宅市场。
3月下旬，新加坡放宽了购买私宅的印花税和贷款限制，虽然房价仍有所下降，但此前连续下跌3年的楼市出现回暖信号。
新加坡2017第一季地产数据（来源：新加坡城市发展局）
7、总结
从全国水平来看，澳大利亚、加拿大的出租空置率表现最好，均属于充分出租和利用的状态，房屋供不应求；美国次之，空置率属于合理区间；新加坡和日本的房屋空置率相对较高。
在各投资热门城市，空置率普遍比较乐观，与当地持续的资本和人口流入息息相关。若购买投资房，不用愁租。
这些热门投资城市和国家的低空置率也显示，西方国家的楼市是比较成熟的租赁市场。因此出国投资或许要改变一定的投资思路，更加注重出租回报率，而不要两眼只盯着房产增值。
当然，不能简单地认为住房空置率高，就没有投资价值，否则也不会存在中国空置率如此之高，但房价依然多年暴涨之谜了。该比值只是研究投资回报的一个方面，只能说明房屋的利用率和出租率等问题。赴海外投资地产，还要参考其它因素。
首先是增值空间。如人口净流入的城市内，投资带土地的独栋别墅具有较大增值空间，在交通干线或cbd的公寓也有不错的增值潜力，且享受增值同时，也能获得租金收益，以租养贷。
还有租金回报率。比如日本虽然空置率偏高，但其租金回报是上述国家中最高的。也就是说，日本虽然空置率较高，但也能找到不错的投资标的。
最后的最后，对比完国内外大城市的房屋空置率后，会发现即便在最近被多次被指存在泡沫的澳大利亚、加拿大，其空置率却也低得惊人。
回头看看国内的空置率，实在有点担心。
延伸阅读：
深度解析：全球楼市泡沫都是如何被戳破的？
曾经迅速蹿红的人物榜单中，一定有那位预言了京沪房价要超过纽约的万科董秘。对他声讨最猛烈的，一定是最害怕他预言成真的人。
按照眼下房地产的汹涌势头、各种利好政策的放开势头、信贷政策的强劲势头，这位万科董秘预言的，并非捕风捉影。
不过，就算北京上海的房价高过了纽约，这也没什么值得骄傲的。福祸相倚，1990年，日本东京的地价曾可以买下整个美国。2011年，越南河内市中心区5公里的半径之内，一处60平方米房子的价格，最高的可以卖到250万美元。彼时越南的人均gdp仅仅是中国的四分之一。
2013年越南房地产崩盘，政府接盘接收了坏账。2015年越南政府放宽外国人投资地产后，越南的房价现在几乎又回到了历史高点。
如今地产的高潮能high多到多高多远，我不知道。不过我能确定的是，每个泡沫，都有一根针等着。
1、东南亚：别把崩盘都赖金融风暴
20世纪80年代中期，这大概是泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家最不愿触碰的回忆，而其中受伤最重的当属泰国。
彼时泰国政府把房地产作为重点经济领域来扶持，大力出台了一系列刺激性政策。
与此同时，由泰国财政部所控制的政府住房银行推出了“超级储蓄计划”把按揭利率由16.5％降低到10.5％，同时给予住房按揭以税收抵免的优惠。随着按揭利率的走低，泰国人民嗨了，全民买房炒房，一时之间住房的需求被动明显拉升，由此促生了当时泰国房地产市场的空前繁荣。
这一轮房地产市场的繁荣一直持续到1990-1991年泰国的军事政变和海湾战争爆发。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。
当时东南亚这些国家的政府没有进行良好的调控，最终导致供给大大超过需求，泡沫越积越大。直至在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达50%。
1997年东南亚金融危机爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。
2、香港：股市与楼市的双崩盘
拐个弯，来到1997年的香港，这个城市命运的转折点。
1981年，在全世界范围内，香港的房价仅次于日本。1984-1997年，香港房价年平均增长超过20%。
人类就是这么热爱起哄的动物，1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。
然而，事情发展到这里，便要开始然而了。
1998年-2004年，香港楼价巨幅下跌，据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。
香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。
3、当东京的地价可以买下整个美国
你以为这是亚洲最严谨的民族？带你去看看1991年的日本！
20世纪80年代后期，日本房价在双重原因的推动下开始上涨。
其一，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及股票市场，致使房地产价格暴涨。
其二，1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了广场协议，同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。由此，从1986-1989年，日本的房价整整涨了两倍。
受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄炒股票和房地产。
至1989年，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。
当年日本的gdp为3万亿美元左右，而当年的全国住宅价值为6.47万亿美元。也就是说日本房地产最疯狂的时候住宅价值为gdp的200%以上。
到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。
1991年后，随着国际资本获利后撤离，日本房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。此次日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。
受此影响，日本迎来历史上最漫长的经济衰退期，陷入了长达15年的经济萧条和低迷，至今也未能彻底走出阴影。这次房地产泡沫也被称为二战后日本的又一次战败。重创之后的日本经过漫长的20年，仍然处于停滞状态。
4、当地产中介过多时，你要警惕泡沫
当然，房地产泡沫这事儿也没被咱亚洲人民注册下来，美帝人民也一起发昏过。
1923年-1926年，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。房价以每年超过一倍左右的幅度疯狂增长。1925年时，仅有7.5万人口的迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，2.5万名地产经纪人。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。
可在1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀，或发疯，有的则沦为乞丐。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，从而引发了华尔街股市的崩溃，最终导致20世纪30年代的世界经济大危机。
当然，在地产中介、房地产商推动泡沫这件事上，我们也没有什么脸嘲笑美帝。上世纪90年代的海南，这个总人数不过160万的海岛上，曾出现了两万多家房地产公司。在短短三年内，海南房价增长超过4倍。
那是海南房地产最繁荣的时期，只不过最后的成果是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。
最后的落幕，是开发商纷纷逃离或倒闭,银行顿时变身成为最大的地产商,不少银行的不良贷款率一度高达60％以上。
5、美帝：一国生病，全球吃药
一般国家崩盘了，也就是自己关门疗伤。但美国人民不是这样的，他们一崩盘，大家都跟着倒霉。他们一生病，全世界都得跟着吃药。
在1920年代那次大危机之后，美国人民又带领世界集体崩溃了一次。
从1946年到70年代末，美国的住宅价值与gdp比例一直稳定在90%左右（住房总价值与一个国家的gdp的比例可以说明房地产泡沫的程度）。随着80年代和90年代利率逐渐下降，这一比例上升到100-110%左右。
自2000年的互联网泡沫开始，这一比例开始超过120%以上。2005年，美国的房地产泡沫达到了历史最高点，为美国gdp的172%左右。
2008年，美国房地产市场泡沫再次破灭，然后...