今天圈圈奉上一宗法制新闻。
在禁止分割转让的工业土地上建房，做成小间转让，向投资者承诺售后包租、使用权到期回购，最终资金链断裂，当事人黄某落得锒铛入狱。
因“非法集资”6000多万，苏州太谷科技投资发展有限公司（下称苏州太谷）法人黄某被判有期徒刑4年，并处罚金30万。1月18日，江苏省检察院召开打击非法集资犯罪新闻发布会，苏州太谷、黄新生非法吸收公众存款案被列为典型案例。
苏州太谷公司已被裁定进入破产偿债程序，在苏州当地小有名气的太谷广场因此烂尾。
一个看起来很常见的产业地产销售项目，是怎样演变成非法集资的？
事情的经过是这样的：
1、黄某所售卖的项目位于苏州工业园区。
2、2012年5月至2014年8月期间，苏州太谷将在建工业用地性质的部分楼房分割成小间，与一家经纪公司签订营销代理及分销总包合同，雇佣后者及其他公司通过散发广告、媒体宣传等方式，以合作投资建设的名义吸引152人签订投资协议。
3、投资协议约定，参与人在给付相应钱款后可获取小间的使用权（使用期间与该地块的使用年限等长），并约定售后包租10年，付款后，按照8%递增至14%的年利率支付租金。
4、通过这一手法，苏州太谷共计获取资金6500多万，后因资金链断裂，有5800多万未能归还。
5、黄某2015年4月因涉非法吸收公众存款罪被刑事拘留，同年5月被逮捕。
6、苏州市中级人民法院对该案作出终审判决，认定苏州太谷公司犯非法吸收公众存款罪，判处罚金人民币30万元，黄某判处有期徒刑4年，并处罚金人民币5万元。
7、截至判决，太谷科技广场工程规划建成后建筑面积约为3.96万平米，已签订共建协议面积1.38万平，相关主体工程已建设完成，消防、环保验收已通过，尚未规划和竣工验收。
江苏检察院人士指出，将无法实现产权转移和实际也不转移使用权的房产，采用出售房产使用权、售后包租回租支付固定租金、到期可高于售价回购使用权为名，招徕社会公众投入资金，提供与国家金融机构保本付息、固定回报、不担风险的揽储条件相同的待遇，吸收不特定社会公众的资金，是典型的非法吸收公众存款的行为。
那么，苏州太谷及其运作项目是一个怎样的存在？
如今，在一些房产网站仍然可以查到对苏州太谷的介绍：
“太谷科技投资发展有限公司是一家集科技产业研发、产业载体建设、科技企业投、融资解决方案三位一体的科技综合型企业，作为国际领先的科技产业价值链建设者，苏州太谷广场不仅是五星甲a级湖景花园研发办公广场，建成后更联手苏州大学打造成国家级大学科技综合体。”
图1：沙盘，来自某房产网
图2：效果图，来自某房产网站
在演变成诉讼之前，苏州太谷分别于2012年和2014年两次收到过来自“苏州工业园国土房产局”的整改通知，被要求对改变土地用途、对外出租比例进行整改。
1、2012年，该局发现太谷公司以太谷广场五星级酒店式办公楼名义招租，并在项目现场设置招商接待中心，该局于2012年6月13日向该公司发函，要求该公司按照合同约定及承诺进行项目开发建设和利用，如对宗地违约、违法使用，将按照合同约定进行处置。
2、2014年该局发现该公司拟将宗地内一幢楼设置为酒店对外经营，于当年5月23日又向该公司下发函，告知该公司严格按照批准用途使用土地，不得改变土地批准用途，地块内不得设置酒店等商业业态。该局未收到太谷公司有关改变土地用途的书面申请。
国土环保局出具的土地情况说明显示，太谷广场地块土地用途为工业用地，企业承诺房屋建成后自用比率不低于70%，地块建筑不可分割转让，不改变地块用途。太谷科技违反地块建筑不分割、不转让的规定，出租比率超过30%，应整改。
“将房屋使用权分割出售给相关参与人，本身违背了土地管理法和苏州市、苏州工业园区的规定，工业（研发）用地和建筑不可分割销售。”法院出具的裁定书指出。
根据当地的相关规定：
1、可以整体转让，也可余量出租，但是要求承租企业也应是符合业务主管部门规定的研发、服务外包企业，并报工商局、国土房产局备案。
2、在土地挂牌前需提供书面承诺，承诺内容包括自用比率（不低于70%）、对地块及建筑不分割转让，不改变地块用途等。
而苏州太谷的购买对象，以个人投资为主，均未经主管部门确认为研发、服务外包企业，也未经有关部门批准整体转让或出租。
“销售使用权的行为本身不符合政府规定，而且经过园区国土房产局两次发文通知仍不整改，因此其利用项目融资的目的比较明显。”裁定书显示。
图3：“业主”发帖，来自某网络论坛
在这一案件中，投资商、准业主、地方呈现出三输的局面，错误从哪里开始又将如何被善后，引人深思。
编辑 排云
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