【一牛财经】讯：面粉涨价，面包自然会涨价，这是经济原理。但面包要膨胀，主要不在于面粉，而在于酵母，这是化学原理。当前的经济去杠杆就是严控“酵母”使用量。
因为面包不止会“膨胀”，还能变“松软”。套用到实体经济上，在制造“繁荣”的同时，很容易形成泡沫，非常危险。特别是房地产行业。
“钱淹脚”的时代
过去，我们经历了一个史无前例的大放水时代，银行每天最愁的事情就是怎么把钱花出去、怎么让钱更赚钱。
再加上监管的放松，一个伟大的业务诞生了：“委外”。所谓委外业务，就是指银行理财资金委托外部机构投资（基金公司、券商等资产管理公司），专门来搞一些高收益但是高风险的事情。
什么样的业务才是高收益呢？比如房地产。
这些年来之所以地王频出，经常爆出几十亿拿地的消息，你以为房地产公司都是土豪？背后的金主其实是传说中的委外业务。
天价拿地、自然要天价卖房。在这种“高杠杆”的运作模式之下，也算是赚的各得其所。
“高杠杆”的背后是“高负债”！
“高杠杆”的背后是“高负债”。普通人怕欠债，但有钱人喜欢“欠债”。放大杠杆可以使业务越做越大，赚的越来越多。
欠债不用还吗？要还，还利息。
债务本身可以通过发新债，换旧债。资金本身还是在开发商手中打转。这就造成一边是疯狂扩张的开发商，一边是高歌猛进的高房价——那真是地产行业躺着都能赚钱的“黄金年代”。
常年“借东风”总有失灵的时候，因为年代在改变——强监管到来。近年来，随着银行业监管风暴强势来袭，剑指这些银行非传统业务，尤其是同业业务和表外业务！
时至今日，地产的黄金年代一去不复返了，房地产开发商和银行“你好，我也好”的日子到头了。
拿什么拯救房地产开发商？
有几个能像老王一样成功上岸的呢，大部分还在暴风眼中。近期官方封印了地产企业的融资能力，可最大麻烦还是集中兑付期快到了。
一般而言，委外业务的周期通常是3-4年，也就是说，今年下半年开始，地产债兑付高峰期就要到来。
根据机构数据统计，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰（分别为932亿、698亿元），而接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。
高负债压力下，部分上市房企的潜在债务违约风险引起交易机构警觉。在今年恒盛地产被爆违约后，天房集团、华夏幸福、鲁商置业等上市公司均因为资金链问题被交易所问询。
开发商要想从债务中成功解套，“高杠杆”是玩不转了，现在只能是“快周转”。
杠杆不会凭空消失，只是发生了转移
过去，开发商靠房价上涨吸引买房者自动入场。现在，靠政策配合下的巧妙营销，引发“抢房”狂潮来吸引刚需接盘！
深圳：不交500万，你连摇号的资格都没有！
杭州：有人晕倒有人打架 排1里长队
无锡：1000多人在售楼处门外熬了3天2夜
西安：长安区某楼盘700套新房入市，引来5000人摇号争抢
成都：5万人抢1千套房，还能有多疯狂？
显然今年以来，再现抢房的热潮，无数人蜂拥入场的景象让人感到一股燥热。然而，在他们安居或炒房目的的背后，可能是随时会跑路的开发商和还不起的贷款。
对于广大买房者而言，需要考虑一个问题：在你没有还清贷款之前，房子的真正主人，其实是银行。
步步紧逼的美元加息，使得市场利率上行压力加大，银行利息市场化只能是攀升的结果。加上引而不发的房产税，会让拥有多套房子的买家/抄家担子更重。
最后，房地产可能进入一轮惨烈的洗牌，头部资源有望向龙头地产商倾斜。
而对于购房族来说，地产商有难，“救救”他们吧！
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