《地产40年》系列之2004年，宏观调控进一步加强，国务院指出要通过土地和金融两道闸门的严控，来抑制房地产投 资的过快增长。其中，“71号令”下发规定，自2004年8月31日起，所有六类土地全部实行公开招拍挂牌的方式出让土地。同年，央行实施了九年来第一次加息。在这样的政策背景下，瑞安房地产、文一地产、福晟集团、青岛银盛泰和中天房产相继创立，华发股份、上海复地成功上市。这一年，国内也迎来商业地产元年，以此为原点，中国商业地产走过了黄金十年。——编者按2004年，房屋价格持续上涨一年后，宏观调控进一步加强，国务院指出要通过土地和金融两道闸门的严控，来抑制房地产投 资的过快增长。其中，“71号令”下发规定，自2004年8月31日起，所有六类土地全部实行土地出让制度，即采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地。 同年，央行实施了九年来第一次加息，从10月29日起金融机构将5年以下个人住房贷款利率调整为4.95%，5年以上5.31%。 这场来自地产领域的大考不仅限于此。在人们消化楼市新政的同时，房地产泡沫论也甚嚣尘上。这一观点的论述人包括经济学者易宪容、摩根士丹利首席经济学家史蒂芬.罗奇以及摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠等经济大牛。 三人成虎。易宪容的看法是，“房地产业正挟持着中国整个经济、挟持着各地方经济。如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭将不可避免。”史蒂芬·罗奇则称，“泡沫的产生，使中国房地产市场到了看似接近爆炸的边缘。” 最为直观的是谢国忠给出的预言：中国地产泡沫即将破裂。“我认为，这是最后的疯狂。随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展，离最后算账的日子越来越近了，仅仅是几个月，而不是一年。” 学术的魅力在于言论的公开与自由。时任建设部政策研究中心主任陈淮对上述观点进行了一系列反击，这位在经济领域有着卓越成就的焦点人物，即便身处混乱无章的2004年也仍然对“房地产泡沫”有自己独特的见解。他说，“中国地产泡沫论并不成立，中国房地产金融危机在可控范围内。” 陈淮还举了个例子，“如果说，非要等贷款买房的人发现自己即便把房子卖了还欠银行的负资产才叫房地产泡沫的话，我想，房地产泡沫是不存在的；如果说，房价高于老百姓能够支付的价格以及房地产产业结构存在偏差算是房地产泡沫的话，我想，房地产泡沫是存在的。争来争去，到最后，还没理清泡沫的概念。” 尽管如此，经济过热在2004年真实存在。房地产的热潮从北上广深这些经济发达城市转向内陆城市，开发商利用外资也成为当时极其重要的融资手段。数据称，2004年全年中国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%。 涨声一片，有人说自2004年以后，房价再也没有了下跌的机会。以上海深圳为例，2004年上海统计局公布的数据显示，上海住宅商品房价格6385元每平；《2004年深圳房地产市场评析》显示，2004年深圳市商品房销售面积仅935.85万平方米，住宅均价仅5980元每平方米。如今上海深圳两地商品房均价五六万/平不在话下。 1.831土地大限 一纸批文协议出让的日子，一去不复返。 在“831大限”之前，开发商获取土地的方式一般有三种，一是无偿划拨，二是招拍挂，三是通过协议的方式。 其中，主流渠道便是协议出让土地，由此衍生出来的问题是官该项目员滥用职权批地，存在人情地、关系地等等，造成国有资产流失，也造成大部分民营企业无法实现扩张目标。 “831大限”的意义在于，土地出让公平、公正、公开。从这一天起，沿袭了数十年的土地协议出让制度被彻底瓦解，有效保护了国有资产并实现了房地产业的健康发展。同时，该政策还要求此后发展商须及时缴纳土地出让金，两年不开发政府可收回土地。 以广州为例，2004年7月23日广州市政府召开上半年房地产市场形势新闻发布会披露了土地新政的最新进展。自2003年6月至2004年6月，广州市经调查、取证已认定闲置土地926宗，面积35.7平方公里，其中已收回土地使用权233宗，面积14.6平方公里；已注销用地批文81宗，面积2.1平方公里。 也就是说，广州市仍然有612宗面积19平方公里的闲置土地尚待清理、整顿、收回。同时，它们也在补办手续之列。 发布会上还提到一个数据，2004年上半年广州市国有土地使用权转让28宗（其中挂牌转让14宗、协议转让10宗、其他转让4宗），成交面积87.71万平方米，成交金额15.40亿元。其中， 广州市挂牌转让土地面积35.83万平方米，转让金额为8.65亿元。即协议转让及其他转让土地面积达48.88万平方米，转让金额合计却只有6.75亿元。 这便是协议转让土地的原罪：土地协议出让成交价格远远低于挂牌转让价格。至此，协议出让土地被国家彻底关上大门。 面对“831大限”的到来，开发商尽管有焦虑，但还是不得不面对新一轮市场机制的优胜劣汰。他们明白，无论客观环境怎样，生意都还是要继续做的。 2004年，在房地产行业之外，发生了一起违规土地征用处罚事件。这就是连吴晓波《激荡三十年》里也重点提及的铁本事件。农民出身的戴国芳从捡破铜烂铁起家，攒足人生第一桶金之后，于1996年成立铁本公司。 2003年，铁本钢铁厂准备扩建新厂，在当地相关部门的热情推动下，这个新厂规划越做越大，最后产量从200多万吨被拨高到840万吨，占地规模也从2000亩疯狂扩张到9379亩，工程概算达到106亿。 9379亩土地要通过审批，几乎不可能。于是，铁本项目被拆分成7个子项目和1个码头项目分别上报，特别是在建设用地的权证审批上，用地也被化整为零，切分成14个土地报批申请。 这种技术性操作手法，在2004年被媒体曝光出来，由此招致中央高层关注。随后对铁本展开调查，发现违规审批征用土地高达6541亩。铁本事件以戴国芳入狱，当地多位领导和银行高管被惩处告终。 这也是中央在土地审批管理方面的一次亮剑，对屡禁不止的违规征地敲响了警钟。同时也被认为中央调控的分水岭，对当时过热的经济乱象给予制止。 然而，多年以后，这种土地化整为零申报审批的方式在房地产行业仍时有发生，一方面，地方希望通过引进重大项目拉动当地经济，另一方面，中央担心投 资虚火过旺将伤害中国经济，同时大规模占用土地也对坚守18亿亩耕地红线造成冲击，影响国家粮食安全问题。 2004年，中国房地产行业迎来了首家年销售额突破百亿的房企——合生创展，在那个年代，这可以说是个神话。百亿业绩令万科地产原董事长王石也不得不赞叹道：“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。” 事实上，王石对合生创展的评价并非溢美之词，彼时的万科销售金额为91.6亿元，而碧桂园距离登陆港股还有三个春秋，恒大还在忙着产品升级换代。 合生创展深耕穗京市场，特别凭借在中国楼市发展最前沿的广州市场，一举开发了近20个项目，商品房销售面积远超600万平方米，再加上广州正在开发的项目，以及重兵开拓的北京市场，总额跨过1000万平方米大关，成为中国民营房地产企业之最。 可以说，合生创展在广州一座城市的开发规模，跟万科在全国五大城市的开发总量旗鼓相当。早在1998、1999年两年，合生创展广州项目的利润就超过万科在全国五大城市的利润总和，令万科望其项背。 只是，辗转十余年过去，合生创展在2017年的销售额也仅为92.28亿。停滞不前，成为了它的新标签。 风水轮流转。2004年的碧桂园一步步向广佛以外的珠三角地区拓展，在江门、清远、南沙等地布局，开始进入了一年多个大盘项目落地的快速发展阶段。直至2017年，如愿成为国内第一家突破5千亿的龙头房企。 2004年，广东中颐投 资集团公司成立，确立以房地产为主业，多元规模化的发展战略。这是海伦堡地产的前身，由此公司进入了一个全新的发展阶段，它确立了以珠三角为战略中心的外拓战略布局。 同年8月，公司跨出番禺，来到了广州东版块开发了广州中颐海伦堡项目。该项目规划用地325亩，城堡式建筑、于2005年12月份正式亮相。 2004年，相较于深圳房地产市场的火热，广州算不上高涨，只能说是结束了前几年的一路阴跌。当时，深圳香蜜湖1号地块卖出了7700元/平的楼面价，创下深圳地价新高的记录。 一百多公里以外的广州，八大开发商正在召开“2004年广州地产经济峰会”。包括中海地产、合生创展、宏宇集团、恒大地产、保利地产、城启集团、城建地产、富力地产。 楼价，成为了这场会议讨论的焦点。在他们看来，2004年广州楼市走向平稳向好，楼价将有所上涨。其中，富力集团言之凿凿称，2004年的成交量预计比2003年要增加10%，同时楼价的上涨幅度也将达到10%。 一语成谶。根据《广州房地产信息2004年汇编》显示，一手住宅成交均价1998年-2003年连续六年下滑，直到2004年出现首次回升。2004年广州市一手住宅交易均价4618元/平，较之2003年的3888元/平的价格，升幅达18%。2.公司创立 踩着房企诞生潮的尾巴，2004年有五家企业书写下各自的创立历史，其中包括瑞安房地产、文一地产、福晟集团、青岛银盛泰和中天房产。同时，这一年也迎来了复星集团以及华发股份的上市。 瑞安房地产，2004年成立，为港资瑞安集团在中国内地的房地产公司，早在1996年，这家港资企业在内地成功打造了“上海新天地”项目，并成为中国旧城改造的新样板。此后，瑞安房地产也把这种模式复制到重庆、武汉、佛山等城市。 只不过，随着旧改拆迁成本、前期商业物业对资金沉淀的提高，瑞安房地产难以为继。自2013年末开始，他对外出售十余处物业，累计处置的资产总额超过300亿元。 在刚刚过去的2017年，瑞安房地产相继将重庆天地、上海创智天地项目的部分股权出售，同时在瑞虹新城项目中引入了国泰君安。这源自于瑞安房地产董事局主席罗康瑞的一个决定，“将瑞安房地产负债比率降至约50%至55%”。 作为香港老牌地产商鹰君集团创始人罗鹰石的第四子，罗康瑞并没有继承父亲庞大的家业，而是在1971年向父亲有息借款10万港币后，从建筑地产开始起步，并一手创办瑞安集团。目前，旗下拥有瑞安房地产和瑞安建业两大上市公司。 在此期间，罗康瑞发挥了自己与人为善的本色，在沪港两地商界和政界领导人的联系方面发挥了重要作用。因此，被誉为“上海姑爷”。 如今，寄望于出售套现摆脱负债高企局面的罗康瑞，一心将轻资产模式进行到底。在他看来，这几年瑞安房地产调整转型速度不够快，相信等新天地模式趋于稳定后，罗康瑞将再度重启新天地分拆上市的计划。 安徽瑞泰置业有限公司，也就是文一集团的前身，在2004年成立，如今实现从最早的瑞泰城市家园到目前的全国50多个项目多城市布局。 这家出生草根，肥东起家的文一地产，尽管在全国来说名不见经传，但是多年来始终稳居安徽本地老大哥的位置。 在刚刚过去的2017年，文一地产甚至传出资金链承压乃至破产的谣言。谈不上空穴来风，数据倒是可以佐证一二。在克而瑞中国房地产企业销售top200排行榜中，文一地产排名连年下降。从2015年到2017年分别名列89名、90名、110名，最新榜单显示，文一地产2017年实现销售142.8亿元，实现销售面积116.5万平方米。 好在，地产业务之外，文一地产还广泛发展了建筑建工、餐饮旅游、酒业、物流物业、幼教、电力、传媒、体育、矿业等多元化产业。举个例子，目前文一篮球俱乐部是安徽省唯 一一支职业篮球队；早前公司还成功竞得安徽定远县永康镇大黑山建筑石料用灰岩矿采矿权；拓展物流业务，建立规模型综合物流园区等等…… 本篇要重点谈谈福晟，这是一家跨省发展起来的企业。起家于广州，2004年搬迁至福州的福晟集团，从一诞生就注定是家有故事的开发商。早在80年代末90年代初，广东省从化县最年轻的副镇长潘伟明与毕业后进入从化县公安局工作的兄长在机缘巧合之下，萌发了做房地产的想法。 当时，广州正在筹建水电站，潘家原籍的土地也在征收的范围内，按照每人5万，全村千余人总共获得约5000万元的补偿标准。在安置金无法满足村民的购房需求的情况下，潘氏兄弟想出了一个办法，建议村民将安置资金借给自己，成立房地产公司，在安置房项目开发完毕后，用房扣相应款项或者留在公司享受分红。 这样的模式得到了预想不到的成功。在安置房工程按时完工、交房后，潘氏兄弟决定辞职，投身于房地产事业，并于1993年创办了福晟集团的前身广州云星地产公司。当时的潘伟明还不到三十岁。 在公务员身份带来的人脉优势、第一桶金带来的资金优势下，潘氏兄弟先后在广东省内开发包括星河绿洲、夏日港湾等在内的30多个项目，在未移师福州前，就已经发展为总开发面积超过500万平方米，年销售额超过2亿元的粤派知名房企。 到了2003年云星集团通过拍地正式进入福州，2004年福晟集团成立。随后，又在2006年并购重组了福建六建集团，进军深圳、郑州等一二线重点城市，并开始寻求上市。 好事多磨。由于先后遭遇金融危机、房企融资渠道收紧等情形，福晟集团上市计划一直未能成行。2012年，公司挖来金地集团“终身成就董秘”郭国强，主责上市运作，可见潘伟明渴望上市融资的心情。 到了2015年�...