在经历火热的2016年之后,全球经济下行 房地产该当如何？房地产市场即将进入下滑期。
2016年，“黑天鹅”成为一个敏感又频繁出现的关键词。全球范围内，以英国脱欧、特朗普当选美国总统为代表的一系列“黑天鹅”事件飞出，他们看似独立，但并非没有关联。
2016年，中国的房地产市场可谓经历了“冰火两重天”：一边，不少中小城市大量商品房卖不出去，地方企业合力采取补贴、促销等手段去库存;另一边，一些大中城市销售渐热，房价在不经意间快速上涨，10月份前后的限购限贷等调控措施又让市场快速降温，和着季节更替一夜入秋。
楼市为何突然坐上“过山车”?该如何看待本轮楼市调控?让房地产业行稳致远，未来应当如何作为?近日，记者独家专访万科总裁郁亮，请这位中国房地产龙头企业的领航者盘点他眼中的楼市2016。
面粉不能贵过面包，“崩盘”风险并不存在
楼市调控政策有必要、很及时
2016年尽管只剩最后一个月，但中国经济全年的表现已经没有太大的悬念，随着11月各项宏观数据的出炉，可以到了为2016年中国经济盖棺定论的时候了。
11月主要指标，大多超预期。
比如，规模以上工业增加值增长6.2%，比上月加快0.1个百分点;固定资产投资增长8.3%，其中制造业投资11月增长8.4%，比10月份加快了5.6个百分点，制造业投资数据的大幅度回升的确令人关注，民间投资1-11月份增长3.1%，比1-10月份加快了0.2个百分点;社会消费品零售总额11月份名义增长10.8%，比上月加快0.8个百分点，创下今年以来单月的最高增速;进出口双双转正，超过预期。11月份，进出口总额23467亿元，同比增长8.9%。其中出口增长5.9%，上月是负3.4%;工业生产者出厂价格ppi同比上涨3.3%，远超市场预期，比10月提高了2.1个百分点。
总之，今年中国经济完成年初预定的一系列目标没有太大的悬念。这些机构预言的“中国是全球经济风暴点”再一次没有成为现实。
客观而言，今年中国经济数据之所以没有那么差，根本原因并非经济结构真的出现了实质性的改善，而仍然通过刺激政策，通过基建投资和房地产，让数据漂亮而已。
特别是房地产在“去库存”政策之下，表现之靓丽，令人始料不及。房地产为中国稳增长是立下汗马功劳的。
今年房地产的很多数据，都创下了历史新高。在热点城市房价的带动下，除了今年火热的土地市场，以及名副其实的“地王”之年，今年有三组房地产数据令人侧目：
一、10月份人民币贷款增加6513亿元，居民中长期贷款即按揭贷款增加4891亿元，按揭贷款占新增贷款的比重仍然在70%以上;
二、1-11月份，中国商品房销售面积达到13.58亿平方米，同比增长24.3%，前11个月的数据超过了2013年全年13亿平米的最高纪录;
三、前11个月销售额达到10.25万亿元，增长37.5%。这是中国房地产历史上年销售额首次突破了10万亿大关。
国家统计局发言人在谈及房地产的时候，说了一段特别动真情的话：“房地产很重要，既是一种有居住功能的消费品，也是一种有保值增值功能的投资品，既和百姓的福祉息息相关，又对经济的增长有重要贡献，所以保持房地产市场的平稳健康发展十分重要。最近中央政治局会议提出，要加快研究建立符合国情，适应市场规律的房地产平稳健康发展的长效机制。
对于中国的房地产，在认识层面一定要超越道德的批判和情感的宣泄，而是理性回到现实。在房地产的各项数据创下新高的同时，数据向上已经疲态尽显。如果2016年是中国房地产市场最后一次盛宴的话，马上到来的2017年，房地产究竟会有怎样的表现。
房地产是国民经济中一个不可或缺的行业，这是毫无疑问的。 2017年将是中国房地产非常不确定的一年，对此各方面应该有心理准备。
中国房地产目前最大的问题并非价格太高(当然价格肯定已经很高)，最大的问题是过度金融化和各种各样的高杠杆。投资和过度金融化一定会导致市场情绪的不理性，导致价格的暴涨暴跌。
从今年房价的表现看，各种金融工具助推楼市不理性，从首付贷等金融产品，众筹买房，到土地市场的加杠杆行为，让房地产市场成为了投资投机的场所。
过度的金融化使得住房的基本功能异化，住房偏离了“居住”的基本功能，而沦为基本追逐的投资工具。
居民大量的财富过度集中在房地产领域，一旦出现调整，大量中产阶层的财富很可能化为乌有。管理层出狠手调控过热的市场，也是为了避免房地产重蹈去年股灾的覆辙。 所以，这一次无论是调控的力度，还是政策的真诚度，都和过去不可同日而语
长期衰退中的全球经济 根据国际货币基金组织的预测，2016年全球经济增速在3.1%左右，是缓慢复苏的水平。但世界银行的预测仅为2.4%，持平于去年水平，低于今年一月预估的2.9%。
但是，现在的货币周期，是一个人民币贬值趋势没有结束的周期，人民币贬值，国际资本会选择抛弃中国的房产，这对于房价，无疑是一种必须考虑的极其重要的压力因素。
对房地产市场的总体表现，要理性看待;对官方抑制投资的努力，不可轻视。目前所做的一切，都是释放2016年房地产市场加杠杆和过度金融化的风险。不是为了打压房地产。
我们暂时不知道官方会拿出一个什么样的“长效机制”，但可以肯定，2017年房地产市场的主旋律将从“去库存”转向“防风险”，如果风险不能合理释放，市场出现恐慌性调整，那将是灾难性的。也是各方不愿意看到的。