房地产泡沫正在消退
总有一些客观的标准来衡量一项资产是否昂贵。
对于上市公司来说，它是市盈率、市盈率、市盈率、净资产收益率、净资产收益率、股息收益率等财务指标。
对于指数，除了这些基本数据，我们还可以看看历史值的分位数。
对于房地产，有两个关键的估价指标:一个是房价与居民收入的比率，另一个是租金回报率。
房价收入比只适用于外来人口相对较少、住房主要被当地居民消化的三、四线城市和弱势二线城市。
一线城市的房子更像是金融资产。全国和全世界的富人都会购买它们来保持资产价值，所以这个指标不是很有用。未来，一些强大的二线城市也可以这样看待它。
但是租金回报率是普遍适用的。
因为不管房子的金融属性有多强，商品的使用价值都是为了生活。作为一种资产，房价可以被炒作，但租金是纯粹的消费，所以没有办法迫使投机超出真正的市场供求。
中国房地产的租金回报率非常低。
在一线城市，普通住房的比例一般在1%至1.5%之间，而在二线城市，这一比例可能上下浮动2%，在三、四线城市，这一比例一般在2%至3%之间，在少数城市，这一比例可能达到4%。
长沙作为一个强大的二线城市，是一个孤立的例子——由于房价被政府压制多年，城市仍在蓬勃发展，房价和居民收入不断上涨，人口不断涌入，租房需求也在不断增长，这共同推高了租金，导致租金回报率为4%。
4%是一个合理的回报率，表明不存在明显的泡沫。
虽然与金融管理市场相比，4%是短期银行管理和创新存款的水平，但房子里仍然隐藏着看涨期权，所以它是一种类似可转换债券的投资，有担保的底部，没有上限，仍然可以考虑。
三年前，我在上海给妈妈买了一栋房子。最近，我问一个中介关于像我妈妈的房子。现在价格基本相同。
不仅上海，北京的房价也几乎回到了三年前。
如果我知道未来三年房价不会上涨，我还会急着给妈妈买房子吗？
是的。
首先，给我妈妈买套房子是很有必要的，所以我迟早要买。
第二，房子是老年人安全的重要来源，这确实使她可以长期租房，即使她是生是死。
第三，当年上海有一个转贷款政策(以退休父母的名义买房，用打工的孩子还贷)，所以我可以以10% (4.41%)的优惠利率买下第一套房。2016年11月，这项政策被完全停止。
如果你现在购买，你可以用我母亲的名义全额购买，如果没有杠杆作用，这是不划算的，或者你可以用我的名义计算第二笔住房贷款的利率1.1倍(5.39%)。
当时等额本息20年还清，我借了190万元。如果我现在买，利息会少246，000元。
然而，如果我们抛开监管政策因素和安全需要，我们显然应该从投资回报的角度租房。
根据当时购买的房价，我母亲的房子的租金回报率只有1.4%，如果是精装修后租的话，大概可以达到1.7%，仍然远远低于4.41%的优惠按揭利率。
也就是说，只要房价长时间不涨，拿着钱买房子做其他投资，然后拿出一小部分收入来付房租，其实更划算。
然而，这样做有风险:租金上涨。
在最近的毕业季节，贝克汉姆和我们公司的几名员工遇到了房东的房租上涨，而贝克汉姆的房租突然上涨了200元，所以他愤怒地决定搬家。
尽管在过去武炼巅峰最新章节的两年里人们一直在涌向北方，毕竟，城市一级和高收入工作的数量在这里。最多，一些低技能的从业者被高房价/租金赶走，而中高技能的从业者仍将尽力在第一线站稳脚跟。由于高薪工作几乎都集中在市中心，所以市中心的租房需求依然强劲。即使房价不涨，房东仍然有信心每年提高房租。
在极端情况下，如果北方的房价连续10年不涨，而只需要每年增加5%的租金(去年2000元，今年2100元，钝刀卸肉，这仍然是大多数住户可以接受的)，10年后租金会增加63%，也就是说原来的租金回报率只有1.5%，但现在可以是2.45%。
如果你再继续缓慢上升10年，租金回报率将是4%——房地产泡沫已经消失...
毕竟，国内生产总值、居民收入、价格和租金都在不断上涨。只要房价不年年上涨，目前买房的投资注定是亏损的。
面对已经吹了十多年的房地产泡沫，“房价不涨，房租涨”可能是目前解决泡沫风险最可靠的方法，也是政府最希望看到的结果。
所以结论是——
1.不要指望人口持续流入的一线和二线城市的房价会大幅下跌，政府不会允许房价下跌。
2.不要指望人口持续流入的一线和二线城市的房价，政府不会允许的。
如果出现短期激增，当地政府将加大监管力度，迫使气温下降。监管的力度取决于当地经济增长的力度。例如，苏州在过去的三个月里已经四次增持，这意味着它害怕重拳出击，只敢升级一点点，并不断威胁市场，表明它仍然缺乏信心，担心房地产市场会马上被击倒，国内生产总值得不到保证。
3.如果房价能在未来10年保持稳定或小幅上涨，而租金将逐年上涨，泡沫自然会消退。
目前，这种情况已经向北发展了三年，而深圳在过去两年基本上呈横向趋势。过去两年仍在上升的二线城市未来可能会效仿。
就在最近，许多二线城市的首套住房贷款利率进一步上升:南京上升20%，青岛上升15%，武汉上升20%，杭州上升10%，苏州上升25%，郑州上升20%，xi上升15%，长沙上升15%，福州上升10%...
即使是长沙，一个有良知的城市，也不想只是上车...
按上述20%的增幅计算，是5.88%，这对刚刚需要的利率来说实在是不友好的。
当然，预测房价总会有市场，但永远不会有共识。毕竟，只有4%的中国人住在北京和上海。在过去的三年里，中国大多数城市的房价都有不同程度的上涨，其中很多都翻了一番。
因此，在谈论房价时，总会有一些人坚定地看涨，也总会有一些人坚定地看跌，并在谈论时崩溃。
但如果这种“钝刀卸肉”的方式可行，对中央政府来说绝对是最好的情况。
如果房价无法控制，中央政府仍有一个核弹——房地产税，理论上很久以前就可以开征，但不敢开征。
文章来源：www.atolchina.com