随着市场和上下游产业链进入深度调整期，房地产行业已告别了快速增长的“黄金时代”。在这个调整与变革成为主旋律的“白银时代”，开发商该如何巧布棋局？
11月10日，万科集团董事会主席、首席执行官郁亮在年度媒体交流会上给出答案：万科要做“美好生活的场景师”。在郁亮看来，进入新的大时代，开发商要以人民为中心，实现全面现代化，满足人民群众对于美好生活的向往。在这个大方向的指引下，已逐步转型为城市配套服务商的万科，希望通过多元化发展，以专业精神打造各种“美好生活场景”，回报社会、客户和股东。
万科最新提出的“美好生活场景师”设想，可视为万科“城市配套服务商”定位的具象化表达。“我们是人民美好生活需要的提供者和服务者。”万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海以上海区域为例，对“美好生活的场景师”设想作了进一步诠释，并透露目前万科上海区域已在商业、产业、办公、教育、医养、长租公寓、装修方面做出探索与实践，创造的多元化场景越来越多，包括上海七宝地区、安亭地区等，未来这种多元融合的场景也将出现在华东其他城市。
不难看出，上海万科在推进“城市配套服务商”战略转型已经取得了实质进展，成为万科集团转型发展的领先样本。因此，观察上海万科近年来的战略举措，可窥一斑而知全豹，作为了解万科集团今后战略转型思路的重要参考。
新时代城市配套服务的新目标
当前，国家领导人明确“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。然而，为什么有些房子只被用来“炒”，而无人愿意入住呢？如果考察这些地产项目的实际情况会发现，除了楼盘房价高企，大部分鲜有人住的项目还有一个共性：缺乏配套服务设施，住起来实在不方便。
对此，张海介绍了上海万科在安亭新镇的故事：作为上海的西门户，安亭区域于2001年被规划建设为上海国际汽车城，规划面积100平方公里，总投资超过1000亿元人民币，它标志着上海城镇化建设的新篇章。2015年，上海万科与上海国际汽车城结缘，加入到了安亭新镇的整体改造和开发中来，不但提供优质的置业服务，更将重点放在完善配套服务，带活社区氛围。上海万科接手之后，这里慢慢出现了长租公寓、社区剧院、图书馆、社区办公，老年公寓已经落成，新的高中正在紧锣密鼓地筹划中，一个商业有活力的城市中心已经形成。
据了解，在今年7月住建部公布的第二批全国特色小镇名单中，安亭新镇顺利入围，这是上海首次有工业主题的小镇入围。
上海万科在安亭新镇的成功经验表明：只提供基础的住宅服务已不能满足人民的居住需求，只有完善配套服务，才能让更多人民真正安心地“住进来”。一直以来，万科都有个口号：“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。郁亮曾指出，随着社会需求的不断变化，如今的城市不仅需要住宅，也需要优质的配套服务。
当前，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。具体到房地产行业，必须围绕居所提供优质的配套服务，营造适合生活的场景，从而满足人民的美好生活需要。
其实早在2013年6月，万科集团就正式将“成为中国城市配套服务商”作为新的战略定位。围绕这一定位，万科在传统地产业务以外不断延伸，积极开拓商业、产业、办公、长租公寓、教育、养老、物流等新业务，并在多个领域相继结出硕果。这些成果几乎涵盖了“幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶”等民生福祉的各个方面，构成了万科满足人民的美好生活需要、打造“美好生活场景”的核心要素。今后，“美好生活场景师”将成为万科“城市配套服务商”在新时代的具体目标。
“万科在上海和华东的实验，第一是与城市共同生长，第二与客户共创趋势。核心是两个共，是一起的意思，而不是分别、单独，没有先后关系。”在这样的理念指导下，张海透露，万科在华东持续深耕发展，用了短短25年时间，进入了22个城市，交付35万套住房。截至目前市场占有率达7.8%，在温州、徐州等城市市场占有率突破了20%；目前企业用户达到428家，商业广场覆盖人群超过12万，万科学校的在校生有3300人，万科养老的入住长者超过1000人。此外，万科还有专业的服务公司，包括设计、建造，特别是装修服务，以及物业管理，都达到业界领先水平。
与城市共同生长的“热带雨林”密码
而在上海区域，为了做好配套服务，创新的“热带雨林”业务全景体系应运而生。它的出现，完美诠释了万科上海区域“与城市共同生长、与客户共创趋势”的发展理念，是万科城市配套服务商战略在上海区域的系统化实践。
何为“热带雨林”体系？张海曾做过注解：热带雨林是世界上生命力最强的生态系统，雨林之间“多元共生、协同发展、包容进化、开放创新”的特质和上海万科的发展一致。它有几个特点：一是物种复杂多样，彼此间生物链紧密关联，互相依赖、互相循环；二是自然形成，不设定生长方向，适用于新物种意外发生和进化；三是此消彼长，对抗力、稳定力最强，对外界变化可实现自我调节。
在上海万科热带雨林业务全景图中，既有核心的住宅业务，也囊括了商业、产业、办公、拓展型业务、产品建造营销服务平台以及资产管理等业务，代表着上海万科的未来发展领域和方向。这些发展领域和方向，是为了匹配上海未来城市发展的目标，提供满足城市发展需要的配套服务体系，遵循着万科集团“与城市同步发展、与客户同步发展”的主线。
今年9月，上海市提出要在2040年建成卓越的全球城市，令人向往的创新之城、人文之城、生态之城这一发展愿景。上海将按照国家部署，坚持全球视野，对标国际一流，不断增强城市的吸引力、创造力、竞争力，加快向卓越的全球城市迈进。为此，上海将从五方面着手：全面提升高能级、强辐射的城市综合服务功能；加快形成更高水平、更高层次的开放型经济新体制；加快建设更有成长性、更具竞争力的创新型城市；着力打造更富魅力、更有温度的人文城市；努力建设天蓝、地绿、水清的生态宜居城市。
对照“热带雨林”体系涉及的各个业务，不难发现，上海万科正朝着“成为上海城市配套服务商”的战略目标稳步推进，谋求为上海建成卓越的全球城市作出贡献，其业务布局与城市未来发展的步调是一致的。
为了契合“轨交时代”的城市新发展，探索“轨道+物业”新模式，上海万科与申通集团合作的城市综合体项目“天空之城”应运而生；为了坚持协同发展，为社区与城市注入活力，打造了如安亭新镇这样产城融合的新型化城镇，以产带城，以城促产；为了顺应上海存量资产改造的趋势，在原上海生物制品研究所厂址、张江国创中心等城市更新项目展开大胆实践；首家大型购物中心七宝万科广场带动消费升级；多个产办业态助力上海科技产业创新发展；长租公寓“泊寓”满足城市青年居住需求……
教育方面，从起初的民办复旦万科实验学校，到万科双语学校，再到自创的“德英乐”教育新品牌，上海万科已经实现了覆盖公办、民办及素质教育的完整业务体系；医养领域，与上海地产集团、上海中医药大学携手合作的“申养”品牌已逐渐成型，并在一线城市探索了“医疗+养老”模式，提供解决城市老龄化问题的新思路；装修业务方面，“美好家”创新定制化装修匹配了购房者个性化需求。
据了解，未来，公司还将在更多层面思考和探索，继续关注未来城市生活的发展趋势，不断配套并升级城市服务体系，探索发现更多新的服务领域，创造更多“新物种”为居民服务。
张海举例说，位于浙江杭州的良渚文化村是万科上海区域的创新项目，开发已有17年的时间了，从建筑本身，到博物馆、艺术中心、学校、养老公寓等等，通过文化的培育和建设，形成了具有全国影响力的生活、文化空间的全新型态。
打造美好生活的“上海样本”
转型发展中的万科，已不再是单一的房地产开发商，而是以城市配套服务商的姿态，用专业精神打造各种“美好生活场景”，解决城市发展出现的一些问题和挑战。
如何让城市留得下年轻人？如何在发展中，积极配合政府构建租售并举的住房体系？万科集团自2015年起布局长租公寓业务，创建了“泊寓”品牌，“泊寓”目前已进入全国24个城市，获取了8万余间房间。在上海，“泊寓”已开设7个门店，拥有近2000间房间，服务客户6000余人。
今年10月，万科集团与市北高新集团签订了战略合作协议，双方拟在特色小镇、长租公寓等领域开展合作。近期，市北高新技术服务业园区内两幅原规划用途为商业的地块，已被变更为纯租赁住宅用地。“上海租赁用地首批受让方均为上海地方国企，相信未来万科有机会参与其中。我们很早就注意到了长租公寓市场，也做了大量准备，相信万科有能力把这个业务做得达到预期。租售并举，未来是非常重要的方向。”张海透露，跟市北高新集团的合作万科将偏重于运营，这将是一个可复制的合作模式，万科希望未来有机会在长租公寓领域与更多上海地方国企开展合作。
如何让老年人有一个健康、尊严、丰富的晚年？在谈及养老领域的时候，张海还特意邀请到四位居住在杭州万科·随园嘉树的“85后老男孩”。四位年龄超过85岁的老人，为大家倾情演唱歌曲《you raise me up》，展现了杭州万科随园老人的不老之心。“家里房子再好却孤孤单单，到这里来大家在一起抱团养老，趣味相投地结合在一起，就不感觉到孤单了。这种形式值得推广，因为中国人很多，老年人占20%，随园提供了一个很好的平台，让我们抱团养老，我们很乐意在这个地方住下去。”
据悉，杭州万科随园是较早出现的养老项目，已经实践了近8年，构建了多层次养老服务体系，随园嘉树、随园护理院、随园之家三大产品也已实现养老服务闭环。抱团养老，跟志趣相投的人在一起，便不再孤单——这种人性化的养老模式，已经在杭州万科随园项目上得以体现。
上海万科2015年通过联合股权投资的形式，与上海地产集团、上海中医药大学共同组建混合所有制公司上海申养投资管理股份有限公司，专注养老运营服务，现有长者公寓澜悦、照护机构望年荟、社区为老服务中心智汇坊、康复护理院等四条产品线。而这四个产品线的项目在上海全部都有落地，共有30多个项目与虹口、长宁、杨浦、黄浦、徐汇、静安、浦东、嘉定等区政府层面建立紧密合作关系。张海透露，目前万科上海区域已经规划建设5800个床位，现在已有1400多个床位投入使用。
如何让备受赞誉的万科物业也能进入非万科开发的小区，特别是为急需物业的老旧小区服务？上海万科助力上海的“美丽家园”建设，万科物业自2016年起，先后进驻上海市静安区阳曲小区、上海市闵行区三佳花苑。这些老旧小区统一面临居民老龄化严重，小区基础设施年久失修、垃圾遍布等问题，万科物业进驻后，不但疏浚管道、清理垃圾，改变了小区的基础面貌，还促进邻里关系和谐、改变小区精神面貌。用张海的话说：“改造并不是让它变得更豪华，而是让它变得更加有秩序，更加文明。”上海万科用实际行动从老旧小区做起，让美好生活属于每个客户与业主。
如何让历史建筑焕发新活力？万科在上海寻觅了众多城市更新项目，其中，今年3月发布的哥伦比亚公园就是上海万科最重要的项目之一。那里原是上海生物制品研究所，园内的孙科别墅、哥伦比亚乡村俱乐部等经典建筑连同周围番禺路、新华路上的老式花园洋房，储存着老上海人记忆中的城市样貌，经典而优雅。
2016年8月，上海万科从上海生物制品研究所手中接过该地块，成为了公司的首个内环内城市更新项目。据介绍，改造完成后的哥伦比亚公园将聚集一批新媒体、新文化、新金融企业，打造融历史文化、工作、生活、运动和娱乐等多重元素于一体的国际化潮流生活方式活力社区。张海表示：“如果改建成功，该项目将成为长宁区乃至上海市的城市更新标杆之作。未来将开放给公众参观、消费和使用。”
不止哥伦比亚公园，上海万科还对商务印书馆第五印刷所旧址进行了修复，并与区政府联合开展2017年商务年的系列文化活动，唤醒市民的城市记忆。“商务印刷所，中国当代文明的双子星之一，我们对它进行了修复。社会发展到今天特别需要这些文化艺术的东西能跟大家同行。”张海说道。
热带雨林下万物生生不息，要做“美好生活场景师”的上海万科置身于上海建设“卓越全球城市”的时代进程中，用“热带雨林”体系与这座城市、合作伙伴共同创新、书写新时代美好生活的无限可能。正如郁亮所说：“改变的最初是困难的，但万科还是希望成为伟大新时代的优秀企业。”
“做美好生活的创造者，建设美好的生�...