江苏省高级人民法院 关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答
（征求意见稿）
为积极顺应房地产市场改革要求，促进房地产市场健康有序 发展，正确审理房地产合同纠纷案件，统一全省法院裁判尺度， 根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、
《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国房地产管理法》、
《中华人民共和国土地管理法》、《最高人民法院关于审理商品房 买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品 房买卖司法解释》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠 纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司 法解释》）、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠 纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《国有土地使用权司法 解释》）等法律、行政法规、司法解释规定，结合我省实际情况， 制定本解答。
一、审理房地产合同案件的基本原则 1、人民法院审理房地产案件应当坚持哪些基本原则？ 一是坚持保障民生利益和促进经济发展相并重。人民法院审
理房地产合同案件要始终坚持平等保护的原则，既要充分关注对 人民群众的合法权益，也要切实维护房地产企业的合法权益，努 力寻找双方利益的共同点和平衡点，维护经济平稳较快发展的大 局。要正确区分正常的商业风险与客观情势发生难以预料变化的 不同法律后果，合理分配各方利益。
二是坚持促进市场交易与规范市场行为相兼顾。人民法院 审理房地产合同案件要严格依据民法总则、合同法的规定确认合 同的效力，坚持不轻易否定合同效力的原则。要依法把握无效合 同和合同解除的认定标准，正确区分违反房地产法律、行政法规 中强制性法律规定的不同法律后果。同时，强化司法裁判的规范 职能，通过依法打击妨碍房地产市场平稳发展的各种违法行为， 抑制妨碍房地产调控政策效能的消极因素。
三是坚持执行法律与贯彻政策相统一。人民法院审理房地产 合同案件既要严格执行法律、行政法规、地方性法规和司法解释， 也要准确把握中央和我省房地产调控政策的出台背景和具体规 定，将政策精神与法律规定融会贯通，把政策要求依法贯彻落实 到房地产纠纷案件的审判工作中。
四是坚持诚实信用原则。人民法院审理房地产合同案件要 强化当事人的诚信守约意识，在法律规定与合同约定的范围内看 待及分配市场风险。通过稳定的合同关系提高市场行为的可预见
性和合同利益的确定性、可信赖性，避免使司法裁判成为当事人 违反诚信避险趋利的途径和手段
二、关于房地产调控政策引发的纠纷问题
★2、因限购政策引发的纠纷如何处理？
房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事 人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求 出卖人返还所收受的购房款或定金，如果经审查，当事人的确因 住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权变更登记，对其请求 可予支持。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费 用等合理损失的，可酌情予以支持。
地方政府允许住房限购政策实施前订立的房屋买卖合同办 理房屋所有权变更登记的，当事人以限购政策为由主张解除合 同，对方当事人不同意的，人民法院对其请求不予支持。
★3、因房屋限贷政策引发的纠纷如何处理？
调控政策实施前订立的合同未明确约定以按揭贷款方式付 款，现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由，请求 解除合同的，一般不予支持。
调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买 受人举证证明其确因不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而 请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，可 予支持。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用 等合理损失的，可酌情予以支持。买受人以贷款比例降低为由要 求解除合同的，一般不予支持。如果因限贷政策实施导致买受人 允许贷款比例低于合同约定按揭贷款比例净差值大于 30%的，人 民法院可予支持，但买受人因迟延履行、个人信用问题等导致合 同无法继续履行或者合同另有约定的除外。
调控政策实施前订立的合同在限贷政策实施后，买受人既未 按约履行也未提出解约，经出卖人催告后仍未在合理期限内履行 或提出解约，出卖人请求继续履行或解除合同，并由买受人承担 违约责任的，应予支持。
★4、当事人规避房地产调控政策的如何处理？
调控政策实施后，因一方当事人隐瞒或虚构事实情况，导致 订立的合同违反调控政策而无法继续履行，另一方当事人请求依 法撤销合同，并要求对方当事人承担其因此所受损失的，可予支 持。双方当事人明知或者应当知道订立的合同违反调控政策，一 方当事人请求继续履行的，人民法院不予支持。
实际买受人为规避房地产调控政策，以他人名义与出卖人订 立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确 认其为房屋产权人的，人民法院不予支持。
5、因房地产调控政策引发的房屋居间合同纠纷如何处理？
经居间人的居间行为订立的房屋买卖合同，因房屋限购政策 导致无法办理房屋所有权转移登记的，或房屋买卖合同中约定以 按揭贷款方式付款，买受人因房屋限贷政策无法办理按揭贷款， 导致合同无法继续履行的，居间人以已经促成合同订立为由请求 房屋买卖合同当事人支付居间报酬的，一般不予支持，但居间人 要求房屋买卖合同当事人支付从事居间活动支出的合理费用的， 应予支持。
居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方订 立合同，如果房屋买卖合同不能履行，严重损害委托人利益的， 对居间人请求委托人支付报酬的，不予支持；委托人请求居间人 赔偿所造成的损失的，应根据当事人的过错程度处理。
6、签订“阴阳合同”的如何处理？
为避税、套取银行贷款等网签的房屋买卖合同属于双方通谋 虚伪的意思表示，应认定为无效，以双方当事人实际履行的房屋 买卖合同为准。
★7、转卖房号的效力如何认定？
当事人转卖房号的，因不违反法律、行政法规禁止性规定， 该行为有效。但有证据证明当事人系以牟利为目的职业炒卖房号 行为的，因违反社会公共利益，该炒卖房号行为应认定为无效。
三、关于商品房买卖合同问题
8、为骗取贷款而签订的商品房买卖合同的效力如何认定？
出卖人与名义买受人串通，虚构商品房买卖事实，订立商品 房买卖合同，通过名义买受人向信贷机构办理抵押贷款的，出卖 人与名义买受人之间签订的商品房买卖合同无效。
★9、共有房屋无权处分的效力如何认定问题？
共有房屋一方以出卖人在缔约时未经其同意擅自处分房屋 为由，主张房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因 未取得共有人同意致使标的物的所有权不能转移，买受人要求房 屋出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人 民法院应予支持。
10、关于农村宅基地上房屋买卖如何处理？
对于农村宅基地上房屋买卖应当区分两个层次：
（1）区分是否属于宅基地改革试点地区。中共中央办公厅 和国务院办公厅于 2016 年联合下发了《关于农村土地征收、集 体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，对 改革试点地区宅基地流转的限制性法律规定予以放宽，我省武进 地区为宅基地改革流转地区，武进、仪征、泗洪为宅基地抵押的 试点，对此转让合同的效力可以根据试点地区的相关意见予以处 理。
★（2）区分是否属于同一集体经济组织成员。买卖双方属
于同一集体组织成员的，因不违反《土地管理法》中宅基地由农 民集体所有的规定，对集体经济组织利益没有侵害，因此房屋买 卖协议应认定为有效。买卖双方不属于同一集体组织成员的，根 据《土地管理法》第 62 条的规定，“农村村民一户只能拥有一处 宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批 准。”因此，农村私有房屋买卖后，出卖人将成为失地农民，不 利于保护农民的利益，同时也违反农村集体经济组织的利益，故 在当前城乡界限尚未完全打破，土地制度没有变革的情况下，根 据现行法律规定，应认定买卖合同无效。但在无效后的处理上， 应综合权衡买卖双方的利益，尤其是出卖人因土地升值或征收补 偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的 损失，妥善处理房屋的返还与补偿问题。
对于房屋已经被征收或已纳入征收程序的，出卖人要求返还 征收利益的，根据双方当事人的过错，适当予以支持。
对于未纳入征收程序的，当事人签订买卖时间较长，或者买 受人已办理户口迁入手续等情形的，出卖人要求返还房屋的，原 则上不予支持。当事人仅要求确认房屋买卖合同无效的，在裁判 说理中对房屋是否返还予以表述。
【说明】有观点认为，在房屋被征收时，土地补偿归出卖人， 房屋补偿归买受人。本条未作区分，而是根据过错合理分担，出
卖人少分，以体现诚实信用原则。 11、划拨土地上房屋买卖合同效力如何认定？ 未经有批准权的人民政府准许，转让划拨土地上房屋的，该
转让行为无效，但在一审法庭辩论终结前经有批准权的人民法院 准许并补交土地出让金的除外。
★★★12、小产权房买卖如何处理？
小产权房属于行政机关处理的范畴，人民法院对于小产权房 买卖不予受理。已经受理的，驳回起诉。
【说明】有观点认为，小产权房买卖应予受理，合同认定为 无效。本条认为由政府部门处理更为妥当，法院不予受理。
★★★13、经济适用房买卖如何处理？
对于经济适用房买卖合同的效力，需要区分两种情形：
（1）购买 5 年内转让的合同效力。虽然《国务院关于解决 城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建部等七部委发布的
《经济适用住房管理办法》不属于法律、行政法规，但体现了国 家对低收入群体的权益保护，体现了社会公共利益。购买经济适 用房不满 5 年，经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖
合同，交付房屋的，或者约定 5 年后再行过户的，由于不符合经 济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会 秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利 益，该买卖合同无效。当事人通过不正当手段办理经济适用房过 户手续的，该行为应予以撤销。
（2）经济适用房购买 5 年后转让的合同效力。申购经济适
用房 5 年后，申购人再行转让房屋的，此时经济适用房已可以流 通，因此，经济适用房房屋买卖合同有效。当事人要求办理经济 适用房过户手续的，应当按照政府相关规定补交土地收益。
对于经济适用房应当注意与拆迁安置房的区别，对于拆迁安 置房，有的地方也称为经济适用房，规定五年后才能上市交易。 但性质上而言，拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的 经济适用房属于不同性质房屋，两者的政策目的及保护的法益不 同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对 价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。 从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置， 而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此，对于拆迁 安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认 定为有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形，当事人 要求五年内过户的，不予支持。
14、合作开发商品房合同对内对外的效力如何认定？
商品房合作开发合同对商品房的内部划分或分成，不具有对 抗第三人的效力。
合作开发的商品房权属登记在合作一方名下，该方将应归属 于另一方的商品房出卖给第三人，合作另一方主张商品房买卖合 同无效的，不予支持，除非第三人对此明知。
合作开发的商品房权属登记合作一方名下，合作另一方将约 定归其所有的商品房在未办理权属变更登记情况下，直接与第三 人签订商品房买卖合同的，该合同有效。
15、售后包租的效力如何认定？
出卖人采用售后包租方式销售商品房的，当事人主张售后包 租行为无效的，人民法院不予支持，但符合《最高人民法院关于 审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第 2 条规 定的除外。
16、商品房回购约定如何认定？
商品房按揭贷款合同中，当事人约定购房人无力偿还银行贷 款时，开发商作为连带责任保证人承担还款责任，并由开发商对 商品房进行回购，当事人主张该约定无效的，人民法院不予支持。
合同对回购价格有约定的，按照约定处理。合同对回购价格 没有约定的，当事人主张按市场价回购的，人民法院予以支持。
★17、商铺长期使用权转让效力如何认定？
第一种观点：商铺的经营者为筹集资金，将商铺的...