尽管住宅市场的调控不断，但上海的商业地产市场仍需求旺盛。据高力国际近日发布《上海物业市场2017年市场回顾及2018年市场展望》：2017年上海经济好于预期，房地产市场需求旺盛，各细分市场表现出色，其中商务园区和物流物业表现抢眼。
核心区甲级写字楼：供需两旺
2017年，上海核心区甲级写字楼市场共有12个新项目竣工，共计建筑面积95.6万平方米，创历史新高，总存量由此被推升15.8%至约710万平方米。净吸纳量54.7万平方米为近六年来最高，但市场全年平均空置率同比攀升4.6个百分点至14.8%，是2009年来的最高水平。
需求来源方面，金融业与专业服务业企业仍为主导力量，各类联合办公企业如wework、办伴于2017年内开始抢占上海甲级与超甲级写字楼市场。由于资金充裕，这些行业领跑者接连与核心区甲级写字楼业主签下数个楼层甚至整栋的重磅合约。高力国际预计随着联合办公行业竞争的加剧，行业领先企业将在2018年继续大量吸纳核心区写字楼的空置面积。
上海核心区甲级写字楼子市场平均租金（截止2017q4）
由于空置率攀升，加之2018年预期竣工的新增供应量仍然较大，核心区写字楼业主当下正普遍承受租金下行的压力。部分业主因此调低租金预期来竞争或挽留客户，导致年内平均租金的小幅下调。截止2017年末，上海核心区甲级写字楼租金同比小幅下调2.4%至人民币10.19元每天每平方米。
2017年全年，上海写字楼共有39项大宗投资交易（包含商业综合体项目），交易总金额达人民币678亿元。外资基金、内资机构、人民币基金与地产开发商均积极寻求收益型资产标的，具备升值潜力的写字楼资产持续吸引投资者关注。
高力国际华东区写字楼服务执行董事赖锦雄表示：“随着中国加速开放其金融领域，上海必将吸引更多的内外资金融机构，形成未来三至五年内甲级写字楼新增需求的稳固基础。展望2018年，全市核心区将有约57.3万平方米的新增供应入市，同时包括前滩、虹桥商务区、徐汇滨江与普陀真如等在内的几个重点新兴板块也将有大量项目在年底前竣工。因此，我们预计虽然需求将保持强劲，上海核心区写字楼的平均空置率将保持在15%上下，而租金将在2018年内呈基本走平态势。”
商务园区：净吸纳量升150%
2017年上海商务园区市场整体租赁需求强劲，净吸纳量上升150%至78万平方米，较2016年翻番。
2017年共有20个新项目入市，合计有效建筑面积98万平方米，供应量创2007年起的历史新高。因此，截止2017年底，上海商务园区总存量同比上升12%至905万平方米。半数以上项目于下半年入市，按建筑面积，64%的新项目位于张江。截至2017年底，平均空置率同比上升0.5个百分点至16.1%。
与强劲的需求相呼应，租金保持增长势头。全市平均租金同比上涨3.9%至人民币4.18元每天每平方米。租金上涨主要受高于市场平均租金的新项目及具有稳定租户结构及高入驻率的项目所支撑。
上海市商务园区各子市场租金（截止2017q4）
资料来源：高力国际研究部
年内上海商务园区市场有11宗交易完成，交易总金额达人民币174亿。外资基金、国内机构、人民币基金及终端用户等投资者表现最为活跃。此类投资者较为青睐具备稳定收益或翻新增值潜力的优质资产，主要位于张江、金桥及漕河泾区域。
2018年上海商务园区市场将迎来约80万平方米（861万平方英尺）的新增供应。约68%的新项目将位于需求较为强劲的张江、漕河泾及金桥区域。高力国际预测，受旺盛的吸纳量及高建筑标准的新项目所支撑，空置率或将下降。展望未来，预计上海商务园区平均租金将呈上扬态势，但2018年巨大的供应量可能使租金增幅有限。
零售物业：新增供应量创新高
2017年，上海零售物业市场共有13个新项目入市，为市场新增近140万平方米商业面积。新增供应去中心化趋势持续，10个新项目位于闵行和虹口等非核心区域，占新增供应的86%。截至2017年末，上海优质零售物业总存量增至661万平方米，其中非核心区域的存量占全市总存量的75%。万象城及爱琴海的入市，推动吴中路商圈的兴起。
由于市场需求强劲，多个新入市项目到年末已实现80%或更高的入驻率，全年净吸纳量攀升至128万平方米，为2016年吸纳量的两倍有余。随着多个现有项目完成内部调整，全市空置率同比仅微升0.5个百分点至年末的12.6%，剔除新入市项目后的平均空置率同比下降0.1个百分点至10.8%。
上海主要商圈平均租金
资料来源：高力国际研究部
核心区域零售物业的平均租金（除去新增供应）同比增长4.8%至人民币58.7元每天每平方米；而非核心区域同比有1.4%增幅，至人民币29.7元每天每平方米。若包含新增供应来看，在新增项目租金低于市场平均租金的影响下，全市平均租金同比下降8.7%，至人民币34.1元每天每平方米。
展望2018年，高力国际华东区研究部董事陈铁东表示：“未来一年上海零售物业市场预计将持续活跃。合计建筑面积逾130万平方米的16个新项目计划于2018年入市，其中包括两个地标性项目：浦东金融广场及世纪汇。新增供应中，逾100万平方米的新增供应将落户非核心区域，包括前滩及北外滩。在核心区域，由于2018年仅有三个新增项目计划入市，预计空置率仍将保持低位，租金将保持稳定增长。而对于非核心区域来说，未来大量新项目入市预计将会使空置率上升，租金下滑。”
物流地产：供不应求致租金上涨
2017年，上海工业地产市场仅有合计建筑面积13.5万平方米的两个优质非保税物流项目竣工入市，系2008年以来最低年度新增供应。上海优质物流物业市场总存量扩增至696万平方米，其中，位于浦东区域的项目存量占到总存量的65%。尽管新增供应陆续交付使用，上海优质物流物业供不应求的状况始终持续。
上海物流物业平均租金与增长率（2009-2017）
资料来源：高力国际研究部
源自电商、第三方物流和制造业对优质物流物业需求保持强劲, 净吸纳量合计近58.1万平方米。截至年末，总体空置率同比下降6.6个百分点至6.4%。此外，由于上海市今年推进综合整治行动，各区诸多违章厂房于仓储物业正被拆除清理，使大量租户涌入优质物流物业市场以寻仓储空间。由于上海可租赁面积极其有限，大量需求外溢至周边城市。强劲的需求和有限的可租赁面积令优质物流物业的租金快速增长。上海优质物流物业平均租金较2016年上涨7.2%至人民币1.39元每天每平方米，增速提高2.8个百分点。
2017年，上海工业投资市场活跃，国内外买家投资情绪积极。因此，净收益率于年末逐步压缩至5.0%，但仍高于其他主要物业类型。同时，个别传统地产商开始关注收益稳定的物流物业，设立物流地产基金，参与物流物业投资。除此之外，工业用地供应较去年降低4.7%，今年仅一宗为仓储用地。
高力国际华西区董事总经理兼中国区产业及工业地产服务执行董事邓懿君表示：“2018年，逾80万平方米优质物流物业计划竣工，均为非保税物流园，近半数位于浦东区域。尽管如此，由于需求持续强劲，个别项目已经在预租阶段达到满租状态。因此，我们预测空置率将小幅上涨至8%-9%之间。而整体市场租金涨幅将继续保持在5%-7%范围内。”