一家让大多数人感到陌生的公司珠江人寿保险股份有限公司（下简称珠江人寿）最近很受关注。首先是，在一个多月前，它成了南昌西湖万达广场的新主人；同时，大同万达房地产开发有限公司和崇州万达广场置业有限公司单一股东也于今年7月3日和7月11日由大连万达商业地产变更为珠江人寿。
另外，保监会近日还给珠江人寿发了一则监管函。
在监管函中着重提到了珠江人寿关联交易问题，据报道，该公司自成立以来，关联交易频繁。2014年年报显示，当年关联交易规模近100亿元；2015年年报显示，与珠江人寿具有关联关系的企业近20家。其关联交易的主要载体是资金信托计划，2014年和2015年余额均为24.9亿元。
工商资料信息显示，珠江人寿由珠江投资、韩建投资、广东新南方等公司投资成立，而珠江投资、新南方集团和韩建投资的法人代表分别是朱一航、朱伟航和朱拉伊。前两者是合生创展董事局主席朱孟依的儿子，后者是朱孟依的兄长，三人持股比例分别为38.55%、13.17%、13.17%。朱氏家族联合持有珠江人寿至少64.89%的股份，处于绝对控股地位。这也让隐秘大佬朱孟依走进人们的视野。
珠江人寿是因为什么原因让保监会发出了监管函？而曾经在地产界叱咤风云的朱孟依这次能否再回舞台中央？
地产界“霸主”
谈及珠江人寿，不能不说他的幕后老板朱孟依，这个曾经在地产界堪称“教父”的人物。
他是第一个将中国房企做到百亿销售的地产大佬，他还是第一个将中国房企与香港证券市场对接的资本高手，他就是号称地产界“隐秘霸主”的朱孟依。
朱孟依，是个寒门难出贵子的反例。他1959年生于广东省丰顺县一个贫农人家，是真正从泥地里长起来的大富豪。出身寒门的朱孟依头脑精明，他依托着1980年代的改革开放浪潮，一步步创建起了规模庞大的地产帝国。
1983年，他的兄长朱拉伊大学毕业后，前往广东梅州市丰顺县留隍镇卫生院工作，朱孟依也跟随至该地做起建筑包工头。1980年代初，商品经济蓬勃兴起，镇上的流动摊贩越来越多。
朱孟依琢磨出个“金点子”，要跟镇政府搞个“大计划”：政府出地他出钱，共同建设商业街，政府收租金，他只取提成，这样人流更集中、政府好管理。双方一拍即合，朱孟依也赚到了人生“第一桶金”。“敢想敢干”的性格特质在朱孟依身上体现的淋漓尽致。
1988年，改革开放第十年，朱孟依又赶上了房地产的“初夜”。那个时代，房地产业的概念还很初级，朱孟依觉得做房地产不就是是盖房子吗，这跟自己当包工头的老本行差不多。
于是，朱孟依一步步在房地产界的攻城略地大戏正式开始。从一开始，朱孟依就自觉地成为了地产开发商。并辗转到香港，随后获得香港永久居住资格。
1992年，朱孟依与张荣芳、陆维玑夫妇一起在香港创办合生创展，作为公司的融资平台。接着以港商的优越身份回内地，并在广州成立珠江投资。在那个内地急切期盼外资的年代，港资的合生创展和广州的珠江投资“珠”联璧“合”，占尽了政策红利，开始在中国房地产业攻城略地。
朱孟依商业眼光独到，他早早预见到天河区将是广州未来的商业中心，便精耕细作于此，推出华景新城、暨南花园、骏景花园等大型标杆项目，以极低成本，获得高收益。
1998年，内地a股市场还不允许私营地产企业上市，朱孟依便凭借港资身份，促使合生创展在香港联交所主板上市。资本助力下的合生创展在1998年—1999年在广州开发100多座楼宇，达到万科在全国五大城市开发规模的总和，被称为广州地产界的“霸主”。
到2004年，合生创展成为“华南地产五虎”中首家冲破百亿元销售额大关的房企——当时其他四虎的销售业绩，恒大为14.4亿元、碧桂园为32.4亿元、富力地产64亿元、雅居乐为45亿元，即使当时风头劲爆的万科，其销售金额也未过百亿元。合生创展因此被王石赞誉为中国地产界的“航空母舰”。
多元化企业帝国
其实，在朱孟依发力房地产的同时，在其他领域也部下了棋子。
早在1998年，朱孟依就通过珠江投资参股建设了广惠高速公路，成为参与国家重点基础设施的第一家民营企业；2000年，当人们还看不清光纤网络的前景时，朱孟依就成立了盈通网络，获得在广东铺设光纤网络干线的许可权，后来他将之转手卖给了急于进入电信业的中信集团，赚了个盆满钵溢； 2004年，珠江投资成为上海电气集团的战略投资者，后来出售部分股权朱孟依就套现82亿真金白银。
前边提到的主角，珠江人寿是在2012年成立的，珠江投资是其第一大股东。2016年5月，珠江人寿成立三年后宣布实现盈利。在寿险行业中，这通常是七八年才能达成的目标，珠江人寿以闪电般的速度将“魔咒”打破。2016年，珠江人寿更实现净利润暴增12.8倍。这在去年寿险公司净利普遍下滑的情况下，备受瞩目。特别是其投资性收益高达33.34亿，同比增长36.53%，投资收益率更高达9.3%，远远高于行业平均水平。
不当大哥好多年
对于朱孟依和合生创展来说，转变和衰落发生在2009年。在这一年公司年销售业绩在达到150.9亿元的最高峰后，开始徘徊不前。同属于“华南地产五虎”的恒大、碧桂园，其业绩在2016年均超过3000亿元。
朱孟依领导的合生创展这些年的年销售额在百亿左右徘徊，甚至一度有资金链断裂的迹象。这一切告诉人们，合生创展早已被扫出地产界的一线阵营。
一副“好牌”是怎么打烂的？这首先还得说朱孟依的发展策略有问题，合生创展钟情于低价购地、长期捂盘、缓慢开发，既要赚房子钱，也要赚土地升值的钱。
对大部分房地产企业来说，高周转、高杠杆、轻资产，自然能够迅速做大并降低风险，但朱孟依显然对这种开发模式不感冒，坚持着利润更高的慢模式。
合生创展对旧城改造也情有独钟。像广州沥滘村城中村改造项目、潭村城中村改造项目、aec汽车城、上海闸北的安康苑旧改项目等，尽皆参与。这种项目地产企业不爱干，因为要跟地方政府签协议、做规划、搞动迁，随随便便就折腾个五六年，周期长、风险大，也制约了合生创展的发展规模。
而对于外界质疑这种方式会不会影响合生创展，这位倔强低调的大佬从来都是“不解释”。
当然，还有更重要的，还有两件大事对合生创展的发展造成了不利影响。一是卷入了黄光裕案，二是 “京津新城”这个“滑铁卢”。
2003年，朱孟依通过各种关系，拿到了天津宝坻2.5万亩土地，就此打造出“京津新城”。长期以来，合生创展热衷于通过协议获取土地，成本堪称全行业最低。“京津新城”也不例外，拿地成本仅为78元/平方米，在当年看来也几乎是白送。朱孟依认定，京津冀一体化是大趋势，“京津新城”的未来溢价超乎想象。耗资200亿，建起了数以千计的别墅，配套上马了超豪华酒店。
历史证明，他看准了；但历史又无情地证明，他太超前了。直到2014年，朱孟依在“京津新城”上收获的依然是一个令人惊悚的名字——“亚洲最大的鬼城”。“京津新城”拖住了合生创展攻城略地的脚步。
更糟的，2008年年底，朱孟依突然受到黄光裕案牵连，被有关部门要求协助调查，并消失了整整9个月。此时，宏观经济正遭受金融海啸冲击，银行停止对合生创展放贷，企业一度走到生死边缘。
又有十年下来，其间朱孟依几乎彻底隐藏了起来，错过了中国房地产增长最快的十年，地产界“霸王”似乎荣光不再。
不过如今珠江人寿接连拿下数个万达项目，有向商业地产进军的勃勃雄心；京津冀一体化战略已经提到了国家战略层面，朱孟依重点打造的“京津新城”能不能焕发新生也未可知；朱孟依掌舵的隐形帝国能不能从回舞台中央值得拭目以待吧。
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