伴随着城市化迅猛发展，都市人的休闲度假需求急剧增长，文旅地产迎来一个蓬勃发展的时期。在文旅地产欣欣向荣的成都，文旅地产有哪些商业模式？是否值得投资？什么样的产品才是优质的？10月17日起，搜狐焦点正式推出《成都商业地产“掘金季”》，解密商业地产投资门道。11月17日，搜狐焦点独家对话盈石成都公司副总裁王娅，听听她对成都文旅地产市场的剖析。
▲盈石成都公司副总裁王娅
“经历了一个蓄势待发的状态后，成都文旅地产在2018年将会出现百花齐放的新景象，未来二三十年，与文旅产业相关的投资依然十分可期。”近日，盈石成都公司副总裁王娅在接受搜狐焦点采访时，如此评价成都的文旅商业地产发展走势。
目前成都在建的大型文旅项目已超十个，业内关于商业项目同质化的讨论已经非常热烈，但究竟如何驾驭破局之术，最关键的一步还是要提高项目的核心竞争力。
“文旅地产的模式要从文商旅的关系说起，新的文旅时代具有 “一个潮流”大休闲潮流（我们总结了休闲产品的七种主要形态，包括：主题度假酒店、休闲运动、邮轮游艇、娱乐活动、养生产品、餐饮产品和文化产品）、“两个对流”（国内国外对流和城乡对流）、“三个需求”（生态、文化、健康）等方面的特征，选择哪种模式主要取决于开发商的基因。”王娅表示，文旅项目的定位，找魂最重要，“找魂“就是寻找一个项目的核心竞争力和战略方向，我们需要基于城市高度、文化高度、生态高度的结合，寻找项目最长的长板，建立项目的绝对竞争优势。找魂的关键是打通四度，即“定位有高度，功能有广度，产品创新有深度，和所有元素要建立关联度”。
开发周期长、运营成本高......种种难点让眼下蓬勃发展的文旅地产前路暗藏很多的挑战。在此情况下，王娅指出，为了减少资金挑战，开发商的战略变得尤为重要。
她强调，在做文旅项目的时候，开发商一定要扭转思路：和传统地产高周转不同，文旅项目应该是一个资管模式。想清楚如何平衡短期、中期及长期收益，明确项目发展的的模式，就可以在未来的市场中获取持续的红利。
与此同时，在接受搜狐焦点的专访过程中，王娅亦详细地介绍了目前成都文旅地产的发展情况及投资价值。
一、挖掘文旅地产的魂 构建竞争壁垒
搜狐焦点：作为一位拥有丰富运维经验的老总，您已运营管理多个项目，让您印象最深刻的是哪个？
王娅：我觉得蓝润广场让我印象比较深刻，因为蓝润商业体量很大，其地段位置竞争激烈，不适合做传统购物中心。在周边常驻人群，竞争优势不明显的情况下，我们需要另辟新径。通过市场研究，我们发现，大量进藏的客群，会选择在成都中转，但成都居然没有一个标志性的中转地为这样大量（仅骑行进藏的客群，每年就超过2万人次）的客群服务，所以我们给蓝润广场赋予了一个文旅属性“川藏线零公里”的概念。我们希望所有在成都中转进藏的消费者，都能来这里：从这里有个具有仪式感的出发、回来这里找寻曾经一路或艰辛或美丽的回忆、在这里做出发前的物资储备或体能适应性训练，甚至用vr/ar的方式体验下未曾到过的美景……
事实证明，这个理念颇受藏区政府、和很多商户的支持与关注。
搜狐焦点：我们发现在您操盘的项目中，文化旅游商业地产占了绝大数，传统商业项目相比，文旅地产有哪些商业模式？文旅地产如何操盘？
文旅商业地产是以商业为核心，以产业、居住、生态为支撑，融入文化主题，塑造地域特色，利用商业的外向性、集聚性，凸显其作为文化舞台和窗口的性质特点。今天常规性的商业已经缺乏吸引力，人们更愿意去具有文化性、娱乐性和休闲性的商业区，不仅为吃住行，更多是为了在游购娱的过程中感受愉悦、放松和独特的、生活在别处的体验。文旅地产我们一般分为：文化娱乐地产、健康养生地产、乡村休闲地产、生态综合型等文旅地产更侧重在经营层面的思考，和传统商业不同的是，传统商业我们说更多的是差异化竞争，文旅地产我们说更多的是跨界合作。只要与文旅地产生态圈相关联的，都可以大力整合，文旅项目拼的不仅仅是智力、实力，还有资源的整合力。
搜狐焦点：目前成都在建的大型文旅项目已超过十个，包括万达城、华侨城天回项目等，面对“文化主题乐园+地产”同质化模式，项目如何提高差异化竞争力？
王娅：文旅地产是否成功取决于开发商的自身基因，在文化、娱乐，健康养生等多种模式下，究竟以哪种模式为主导是和开发商的基因相关的。像华侨城，在娱乐方面较有优势，它的文旅项目多跟休闲娱乐相关。盈石在做项目策划时主要解决“定方向、定功能、定引擎、定特色、定模式”五大问题，力争五位一体：概念为王、休闲为体、文化为魂、产业为链、整合为网，一个成功的文旅地产项目，往往都具备这五个因素，通过它们的有机结合，既保证项目的近期的成功，又可以获得持续的发展。
二、没有清晰的认知 别碰文旅地产
搜狐焦点：文旅项目由于地价便宜往往可以获得很高的溢价，但其动辄几十上百亿投入，且开发周期长、运营成本高，这些对资金实力都有挑战，开发商应该如何解决这些难点？文旅项目的盈利点在哪里？
开发商，从高周转进入资管模式，这是最大的难点。盈利点既有旅游传统六要素：吃、住、行、游、购、娱的引导，又有从产业、技术、服务、表演、艺术、教育等的盈利拓展，盈利点是很丰富多样的，我们只需要处理好平衡、共赢就好。
搜狐焦点：对于购房者而言，除了关注文旅产品带来的身心体验，也比较关心其投资价值。那么您认为文旅产品的核心价值和投资回报如何？针对文旅产品的投资客，您有哪些建议？
投资的本质是认知的变现。所以问题的本质其实是你是否有超越市场大多数人的认知，适时的判断出市场的错误定价，以高胜率去做高赔率的决策。马云所说的，任何一次机会的到来，都必将经历四个阶段：“看不见”、“看不起”、“看不懂”、“来不及”，也是同样的逻辑。文旅产品的投资也是这样，当我们看明白时可能就来不及了。
对于消费而言，文旅产品的投资不能像城市住宅投资一样，简单的看投资回报率，应该是像股票投资一样，看一个项目的成长性。文旅成功的投资需要看项目是否有完整的体系支撑，项目所处的行业空间、竞争格局、价值链分布、核心竞争力、增长驱动因素等。
搜狐焦点：近年来，包括万达、华侨城等大型房企在成都文旅地产方面都有积极的研究和开发，您认为成都未来文旅产业的发展又如何？
其实我个人非常看好成都未来文旅产业的发展，未来二三十年，与文旅产业的投资可能是最好的投资。国家旅游局数据显示，2008年，国内旅游人数20亿人次，2016年达44.4亿人次，7年翻了一番，红利可观。从整个国家政策来看，为了拉动内需也在大力扶持文旅产业，这些红利都是可以享受到的。
三、商业地产步伐加速 明年百花齐放
搜狐焦点：近年来，盈石商业管理触角已从一线城市延伸至二三线城市，从全国范围来看，目前成都国内商业地产处于怎样的阶段？这一阶段有什么特点？
：目前一线城市商业地产大量的处于城市更新状态。成都属于二线城市的领头羊，商业步伐算是比较快的，最开始以百货为主，几年间就出现很多有特色的购物中心，也面临着即将到来的城市更新的问题。这主要包括旧城区的旧商业的焕新，以及新城区新商业的升级。
搜狐焦点：如果用一个词来预测2018成都商业地产市场，您会选择哪一个词？为什么？
经历了一个蓄势待发的状态后，成都的文旅商业地产在2018年将会出现一个“百花齐放”的状态，会有很多新的东西进入成都市场。可以预见，明年成都商业地产将会呈现一番新的景象。