苏州古城区自古以来就商业繁华，如今多条特色商业街、历史街区车水马龙、熙熙攘攘。不过要说到主城区最令人伤心的大型商业体，非苏纶场莫属。
苏纶场，位于姑苏区南门商圈，东靠“千年龙脉”人民路，北邻千年名胜古迹盘门三景，沿护城河缓缓铺陈而设，可以说是占据着主城黄金地段。
可是，自苏纶场建成至今，整个商业街却荒无人烟，一直处于惨淡经营的境地......
『实探』
民国商业街冷冷清清家乐福沦为物流仓储
苏纶场项目总占地面积达到约45万方，规划打造含五星级酒店、酒店式公寓、写字楼等为一体的大型购物中心，以及民国主题街区、苏纶里住宅项目。
清末，人民桥南诞生了苏纶厂，这是苏州第一家现代化的纺织工厂。
如今退二进三，规划成为历史文化街区：苏纶场。苏纶场保留了原先苏纶厂三栋百年宿舍老楼进行修整，并且在此基础上扩建了一座民国风情商业街。
漫步在商业街，人气惨淡得令人震惊。
出入口的地下广场一片狼藉，地面道路上堆放着各种建筑垃圾。
走进商业街里面，建筑与几年前落成之时并无差别，只是爬山虎已经爬上了窗户，一年又一年的落叶越堆越多。
户外的公共设施已经斑驳生锈，曾经的大幅广告牌朱红已落。
上百间店铺大门紧锁，连“街店”星巴克都已经黯然失色，只有少数两家餐饮店、咖啡店和汗蒸馆还在无声无息的招揽生意。
商业街东北角的大型建筑是曾经人气最多的家乐福，作为超市巨无霸的它，据说每年亏损1000万，最终也在去年2月份选择了正式关闭。
整栋楼的购物中心黑灯瞎火，据了解，家乐福在正式关闭对外营业之后，将这里改成了其物流仓储中心，每天只有一趟又一趟的物流货车来来回回，轰鸣声一阵一阵的打破街区的宁静，又渐渐消失。
而商业街南侧的地块一直处于暂停动工的状态，说好的大型中高端shoppingmall并没有高楼筑起，只有一栋地铁上盖楼5年了，依旧“烂尾”在那里。
苏纶场，沦落如斯。
『衰败』
开发商债务缠身长期地铁施工人气没落
2010年，嘉凯城集团旗下嘉业房产成功拍得苏纶场地块，计划打造苏州古城中心最大的城市综合体。
2012年，项目初步落成。从规划图中可以看到，项目的东南角为地铁4号线人民桥南的站点。
2012年，地铁4号线正式施工，将人民桥南站周边区域全部围挡。从卫星图上也可以看到，围绕着苏纶场项目东侧、南侧直接受到影响，相当于封杀了该区域商业人气。
而这一施工就是五年。
已经成熟的商业综合体，都很难忍受地铁施工期长达五年的折磨，更不要说刚落成的苏纶场。曾经宣传的交通优势、人气优势一下子全部消失，招商困难，人气衰败，难以挽回。
如今，地铁4号线已经通车，而直达苏纶场的4号出口因为南侧地块的商业施工仍旧没开通。
采访了下为数几个开业运营的商铺，老板怀念的说，几年以前这里刚招商的时候所有商铺都租满了，人气很旺，后来地铁和道路施工，交通不顺，慢慢就没人了。
而说到苏纶场的开发商嘉凯城，曾经风光无限，2009年借壳上市之初被视为浙江最大房企，震惊了当时的绿城与滨江。主营业务为房地产，主力拓展城镇商业板块、主打城市客厅项目。
不过，根据其2012年中报数据显示，嘉凯城截至2012年上半年的账面资金仅有17亿元，净利润同比下降4601%，负债总计达到207.22亿元，净负债率高达234.2%。在融资遇阻、过高短期债务倒逼下，嘉凯城资金困难。
长久以来，嘉凯城项目大部分集中于长三角地区。而由于当时的限购令，直接带来嘉凯城销售的寒冬。嘉凯城土地储备中80%以上都位于限购区域内。去化不良导致了嘉凯城的存货压顶。业内人士分析，对市场形势的判断失误，尤其是城市综合体的资金沉淀，加剧了嘉凯城的亏损。
同时，运营团队的掣肘同样是嘉凯城的死穴。2009年10月18日，嘉凯城由浙商集团牵头，重组国际嘉业、中凯集团、名城集团3家地产公司并借壳*st亚华上市。由于上述3家企业并未良好整合，内部复杂的人事关系制约着嘉凯城的发展，内耗严重，中高层动荡。
苏纶场，内忧外患，注定留下一地鸡毛。
『重生』
恒大整体收购计划重新包装另寻运营团队
2016年4月，恒大地产发布公告，宣布以3.79元/股从浙商集团、杭钢集团、国大集团收购嘉凯城约9.52亿股股份，合计金额约36.1亿，占总股本52.78%，成为嘉凯城的控股股东。
目前，恒大母公司凯隆置业质押嘉凯城全部股权，导入恒大内控体系。1月12日晚，嘉凯城宣布杨松涛辞去总经理职务、徐韶鑫辞去副总经理职务，两人均未持有公司股份；另聘任原恒大集团副总裁黄涛为公司总经理。可见，恒大正在与嘉凯城进行高层交接。
目前在苏纶场项目上，嘉凯城开发商、物业公司、商管公司“苟延残喘”地度过了这几年。
开发商目前仅保留了华东区域的财务部门，其他全部撤空。
物业公司现在只有沿街少部分商铺管理业务，同时今年刚刚申请了苏纶场停车收费项目并且已经通过了，即将开始运营。
而商管公司目前招商工作基本处于停滞状态。
据事长小道消息了解，自从2017年地铁4号线运营以来，不少店家因看好地块位置和未来发展，前来询问商铺出租，更有甚者带着全款现金直接要来租商铺。
因为恒大计划今年将项目整体重新包装，寻找有经验的商业团队来运营。
另外据知情人士透露，苏纶场南侧3万方未开发地块，恒大有意和政府申请“商改住”，重新开发。据了解，恒大收购嘉凯城主要基于两点：嘉凯城的土地储备和 a股上市平台。因此，该地块未来具体规划有待商榷。
苏纶场，是否能真正重获百年新生呢？
尾记：
从地理位置来看，苏纶场地处苏州正宗南大门的西侧，盘门景区、护城河、人民路的坐落是其他项目无法复制的优势；
从投资商机来看，项目周边每日近万的人流历经此处，预设先机；
而从文化底蕴来看，苏纶厂商海沉浮的110年间与三分之二的老苏州人有着历史渊源，苏纶厂百年历史静待文化价值的挖掘。
但愿苏纶场这次可以好马配好鞍。
寒冬的腊梅悄然绽放枝头，苏纶场是否能够度过这个寒冬，迎来属于它的春天呢？让我们一起拭目以待。
（本文完）
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