2017年3月中旬以来在中国50多个中小城市开启的新一轮楼市调控收紧效应已开始显现，4月份，热点一二线城市房价全线降温。
据中国国家统计局18日发布的数据显示，2017年4月份，中国15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全线回落。其中，合肥新房价格同比涨幅回落幅度最大，为7.4个百分点；南京次之，回落5.7个百分点。
从一二三线楼市涨幅来看，国家统计局城市司高级统计师刘建伟透露，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续7个月回落，4月份比3月份回落2.8个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续5个月回落，4月份比3月份回落1.0个百分点；三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大，4月份比3月份扩大0.4个百分点。中国房价真实情况
从环比涨幅来看，70个城市中，4月新房价格环比上涨幅度最高的3个城市全部来自三线城市。其中，唐山涨幅最高，环比上涨2.3%，蚌埠环比上涨2.2%，宜昌环比上涨2.1%。此前由一二线城市房价“领涨”全国的态势出现改变。中国房价真实情况
中原地产首席分析师张大伟指出，4月份，70个城市中，除广州(涨1.4%)外，房价上涨幅度较大的城市基本均为三线城市，这些城市此前房价涨幅较低。热点的一二线城市已经全面进入调控周期，房价涨幅明显收窄。
房价的涨跌变化与成交量的走向变化基本一致。据中原地产研究中心发布的数据显示，4月份，一线城市楼市成交量同比下降35%，上海同比降幅超四成；二线代表城市成交面积同比下降28%；三线代表城市成交面积同比上升16%。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，从新房同比数据变化可以看出，经过一系列政策的调控，各线城市的楼市走向已出现分化。
其中一二线重点城市的房价上涨势头已经得到遏制，政策调控初见成效；而库存严重、市场不振的三四线城市则出现了价格上扬，楼市升温。一二线城市购房需求的溢出，带动了三四线城市楼市库存消化。整体而言，“因城施策”“一城一策”的调控取得了一定的效果，一二线城市与三四线城市的楼市正在向预想的方向发展。
相比楼市交易量的变化，房价的反应灵敏度更低，变化周期更长。胡景晖指出，房价更明显的回落还需要一定时间。但目前一二线重点城市的交易量已出现大幅下降，伴随政策的进一步落地执行和交易量的持续滑落，未来几个月里，房价将出现更加明显的回落趋势。近十年来，有关中国是否存在房地产泡沫的争议从未停歇，但答案一直莫衷一是。如果中国房地产存在泡沫，为何房价屡控屡涨，疯狂购买的人越来越多，但从未见泡沫破灭？如果中国房地产市场不存在泡沫，那又如何解释中国一线城市房价已经远远脱离收入水平，以及在一些国际通行的衡量泡沫水平的指标，如房价收入比、按揭收入比等方面奇高的现象？怎样理解中国房地产泡沫之谜？
中国房地产市场的独特之处
不难发现，过去十几年中国房地产市场涨多跌少，且每次下跌都是在政策调控下的短期回落，其后由于政策由紧转松，报复性反弹后，房价都会在很短的时间便超过前期峰值。中国房地产鲜有下降周期，且诸多国际衡量泡沫的指标处于高位，但这种情况得以长久持续，并未出现房地产危机。中国房价真实情况
这使得不少观点认为，中国并不存在房地产泡沫，中国房地产实践挑战传统经济学理论框架的背后，是中国独特的制度框架使然。这种独特之处能够对抗经济规律，支持中国房地产永远上涨。笔者将中国房地产市场的几点独特性归纳如下：
一是中国独特的土地财政。由于财税改革的滞后，中国并未推出房产税，土地收入仍然是当前地方政府重要的资金来源。而从博弈论的角度来看，政府通过限制供给，保持土地拍卖的高价是维持长期稳定收入的占优策略。就连国务院发展研究中心原副主任刘世锦也曾在今年3月的中国发展高层论坛中提出，地方政府总是有意无意把房价往高推，源于卖地有收入。中国房价真实情况
二是独特的户籍制度以及相应的公共服务。中国长期以来，通过户籍制度控制大城市规模，但由于教育、医疗、就业等资源在一线城市高度集中，人力资本也源源不断的涌入，增加购房需求。同时，由于教育等公共服务与住房高度相关，学区房倍受追捧，成为房价上涨的领头者。
三是中国独特的文化传统。正如笔者在早前专栏文章《日本的泡沫教训是否适合中国？》中所提，中日购房者在购房者结构、资金来源等方面存在明显的不同。例如，北京首次购房者年龄仅为27岁，而在东京却达到了41岁。中国普遍存在父母举全家之力为子女在一、二线城市购房而倾其所有的现象，这在全球大多数国家很难想象。
四是中国政府对房地产市场政策强有力的干预。中国政府对房地产市场的干预确实是与其他国家有明显区别的，根据研究过去十几年中国房地产市场的周期不难发现，几乎每轮销售的涨跌拐点都是政策变化所致，而这也加剧了购房者对于中国政府为房地产背书的预期。
五是缺乏成熟的住房租赁市场。在中国即便是一线城市，购房者也大多不把租赁市场看成购房市场的替代市场，大多情况下，租赁往往作为购房前期的过渡。这一情况的出现，在笔者看来，与租赁服务品质低下、租赁关系得不到充分的法律保障、以及信息不透明等因素有关。
中国房价-收入螺旋式上涨的模式
然而，在笔者看来，即便中国的房地产市场有其特殊性，也只是改变了泡沫衡量的阈值而已，并非是对抗经济规律的证据。同时，认为中国房地产独特于全球任何一个国家，他国泡沫破灭的经验对中国不具有参考意义的看法在笔者看来是非常危险的，可能会造成盲目乐观，进而推高了泡沫的程度。
笔者认为，作为资产价格，衡量其是否有泡沫的最根本依据在于是否长期脱离基本面的运行。在笔者看来，以往中国房价之所以屡控屡涨，泡沫看似得以长期存续，不在于其特殊性，也并非没有泡沫的出现，而是在泡沫积聚之际，中国政府并未采取类似于上个世纪末日本政府主动刺破房地产泡沫的做法，反而短期内通过行政手段防止泡沫进一步扩大，再推动收入的改善在发展中化解泡沫。
笔者将此称之为中国式的“房价-收入螺旋式上涨”的化解泡沫模式。具体来看，过去历次中国房地产周期均显示，中国房价先是一段时间的快速增长，其后引致严厉的政策调控措施，调控导致短期内供需关系以及房价上涨预期改变，再通过经济增长带动收入提升，为高企的房价提供了支撑。
数据显示，过去三十年来，中国经济一直享受着改革开放与经济全球化的红利，经济增速整体上保持了高速增长，收入增长多年来保持两位数高速增长，2013年以来，收入增速回落至10%以内，但整体上也保持了8-9%的较高水平，不低于gdp名义增速。这种房价-收入螺旋式上涨模式使得中国房地产泡沫短期出现但基本面改善消化了泡沫，进而降低了房地产危机的风险。
然而，与以往不同的是，由于中国目前已处于由高速收入增长向中高速增长转变的新常态时期，未来收入很难延续以往两位数的较高增长，甚至可能由于转型，出现短期的结构性失业。但近两年的一、二线城市房价比以往涨得都凶狠，说明市场并未对收入放缓有充分预期，相反，凭借以往房价只涨不跌的经验，认为中国房地产市场依靠其独特性、以及相信政府会为房地产背书就能对抗经济规律。在笔者看来，这样的信仰是十分危险的。
此外，高房价带给的经济风险又是十分显著的。笔者曾在早前本专栏文章《房地产国家牛市存八大风险》中提到，由于缺乏收入改善预期等基本面支撑，短期内过快过大房价上涨可能超出可承受范围，增加经济脆弱性与金融风险；楼市香港化趋势明显，加大了收入差距，损害社会公平；房地产一枝独秀同时会对转型和创新不利；更进一步，楼市绑架政府，让政策进退两难。
从这个角度来讲，螺旋式房价收入上涨模式恐难以为继。考虑到房地产泡沫给经济带来的诸多风险，尽快推出更为长效的机制减少未来房地产泡沫的集聚，如加快财税体制改革、户籍制度改革与公共服务均等化改革，推广房产税以及完善租房租赁市场，扭转房地产国家背书预期等，对于防范金融风险已比以往历次调控都要迫切。