近两年，国家旅游政策的风潮越逛越热，很多在城里发了财、又有政府人脉关系的人，都想到农村圈一大片地，玩一把“乡村休闲旅游”。今天在座的一位朋友来自安徽，以前也是做房地产的，他昨晚请我喝茶，说要投资三五千万做乡村旅游项目。
我问他：为什么要做乡村休闲旅游？
他说：这几年城市地产进入隆冬季节，就想转个投资方向，我的一位哥们在政府部门分管农业，也希望我去投资乡村旅游，可是心里没谱呀!
他给我演示了的项目规划设计的ppt，打眼一看，规划设计做的很漂亮、很精彩、很诱人，可是仔细一瞧、稍微琢磨一下，却经不起推敲。这个规划设计方案，是某超级名牌的大学一位颇有名气的教授领衔做的，项目总占地600多亩，总投资近五千多万，预计4年收回投资。我用俩字总结了这个项目的创意、规划和设计：“忽悠”。
我比较严肃地告诉他：这个规划设计方案最好不要实施，否则投资会打水漂，因为这仅仅是一个很好的城市休闲环境和乡村休闲绿地相结合的“环境绿化”设计项目，生硬地把一些休闲消费的内容套了进去，从根本上忽视了消费者的消费感受及心理诉求，而且缺乏基于产业运营的合理功能布局，缺乏产品消费链及服务链、游客消费层级及消费条件、产业运营等等核心要素。一旦建成后可能出现的情况是：项目看似不错，顾客一阵风涌入后，不会再来光顾，逐渐演变为一个半死不活、又需要极大运营费用的夹生项目。
我上面说这段小插曲的目的是要告诉大家，如果你想投资乡村休闲旅游产业，千万不要冲动，先要走遍世界各地、玩遍千山万水，把自己要投资的项目思考清楚、酝酿成熟，然后再下定决心做决策、一鼓作气，按照科学合理的规律和思路，进行投资。今天，我给大家只能纲要性介绍投资、规划、实施“乡村休闲旅游项目”的基本思路和策略，怎样做才能规避投资风险、怎样做才能够实实在在地赚钱。我谈以下五个问题，并且把这五个问题的策略和诀窍告诉大家。
问题一：摒弃投机心态、树立“愚公”精神
我劝大家看一看《乔布斯传》，这本书能给当代创业者很多哲学思考。比如，这本书里有这样一段话：每一种产品被制造出来，都应该都有它的使命；产品本身是有生命和情绪的，一只杯子的使命是盛水，没有水或者盛水后不被人待见，这个杯子就会很伤心。按此理念，您投资乡村休闲旅游项目，所规划设计并制造的产品，到底赋予其怎样的使命呢？其存在的价值和意义到底是什么呢？如果这个问题都没有搞清楚，只是想今天投资明天收钱，这是很难成功的。有以下几点首先要思考并面对。
投资者的心态：变相圈地、套取国家政策、众筹圈钱；还是想真心实意打造服务于市场的好产品？
（要点如下）：
愚公精神：乡村休闲旅游项目，听起来美好，富有诗意，实际上是非常辛苦、细碎的事情。从租地、立项，涉及诸多政策、法规、利益关系等问题，还涉及到与农民打交道，把一块生地变为熟地、把生人变成熟人，把客人要吸引来、要服务好，很多不可预知的问题和困难，会越来越多，区区几百万砸进去，有时连个浪花都没有，有多大的抗风险能力、有无充足思想准备？因此，不仅要有美好的构想、良好的人脉、浪漫的情怀，还要有足够的精力、足够的现金、足够的任性、足够的坚强。
否则，会演变为半途而废的“夹生饭”项目。
问题二：重视并做好商业策划及商业方案
(要点如下)：
最常见的错误是：不做商业谋划就做项目规划；不做产业及产品设计就整施工设计。
基本运筹逻辑及商业运作思路：谋划投资乡村休闲旅游项目，切记人云亦云、照猫画虎。不同地域环境、不同生产力水平及消费水准，自然有不同的项目投资运作策略。通常而言，无论是大型休闲项目，如迪士尼之类的项目，还是中小型乡村休闲类项目，如体验式农庄，大致都遵循这样的投资建设流程：
商业环境分析评估--项目定位及策划（项目定位、2个模式）---产业及产品设计--- 功能区划及规划布局---环境设计---基础设施施工---核心项目施工---环境
建设施工---运营方案制定及基础资源准备---导入项目运营。
商业策划的内容：着眼于项目盈利可能性及风险控制策略两个方面，进行全面深入分析，提出项目定位及运营策略。重点在盈利模式和管控运营模式两个方面，做充分论证。
商业方案的内容：详实制定项目实施的各个环节、各个细节的操作要领。
问题三：精心做好消费项目的“专业设计”
（要点如下)：
该部分设计的核心目的是解决项目投资建设必须产生赚钱效应。设计思路是：基于主流消费群体的消费内容及消费过程的需求特征，做好具体消费产品的专业设计。
第一、产品功能性与趣味性相结合的设计。比如观光采摘体验园的规划设计，体验性质的“观光园”与生产性质的“产业园”，在管护、音效、服务等方面，存在着很大差异；
第二、基于产业业态定位及游客消费心理，做好消费环境设计；
第三、做好项目管控运营设计，重点是营销模式及管理运营机制设计，这两个模式是项目能否盈利的关键点，必须清晰可行。
问题四：基于上述基础做好项目建设规划设计
( 要点如下)：
完成上述三项重要工作后，才可以启动项目建设的规划设计及施工建设。通常情况下，乡村休闲旅游项目的规划设计，要简单明了，在充分体现项目商业属性的基础上，把握好以下几个点即可：
功能区划：基于项目高效管理运营之需要，设定各个功能区，并梳理好各个功能区的逻辑关系，然后合理布局；
项目布局：在功能区划基础上，把各个消费项目及配套服务项目，合理分布到各相应的功能区，并明确注明项目建设指导意见及约束条件。基础配套：根据项目规划布局空间定位，做好配套辅助设施的布局及施工设计；
空间融合：各个建设单元及地上地下布设，要达到地上空间的协调融合，保障视觉效果与功能效果的完美统一；同时地下布设要充分考虑施工的条件及成本控制。投资预算：完成上述工作后，可以提出较准确的投资预估算报告，提交投资者审议；施工与监管：建议实施施工公开招标，监管甲方主导的原则。对于招标及监管，应该有明确的书面约束要求。
问题五：不可忽视项目的“可行性”论证。
(要点如下)：
论证的目的及策略：为了确保将投资风险降到最低，项目投资人可以组织至少2次可行性论证，以听取不同意见。论证专业人士的选择、邀请和组织，由甲方亲自组织实施。
盈利性论证：主要对主导消费项目的预期收益、盈利条件进行论证，旨在避免投资人“个人偏好”对项目的“误导”。
专业性论证：主要是多投资项目所涉及到的各相关专业领域的“可行条件”进行论证，排除项目建设中的硬伤。