郑东商业再添新成员
关于城市商业、区域商业、社区商业，城市都有各自的刻板印象。它们应该怎样，似乎从立项时就已经被定义，但定义本身又因何定义？
长期以来，商业的标尺往往是二线盯着一线，国内盯着国外，三四线城市土生土长、自由发挥。在复制中创新，临摹中突破。无论哪种规模何种分类的商业，都很难有一个终极定义。
随着时间发展，变化不断冲击着原先的“边界”。百花齐放的郑州商业让人莫衷一是，不得不说这是好现象。
2017年，熙地港、悦汇城、华强广场、海汇中心等项目相继推出，给郑州商业注入新鲜血液。除此之外，另一件堪称郑州商业“大事件”的事件却并未引起人们注意。
今年6月，一个商业占比并不高的“社区生活综合体”项目亮相东区，让筹划三年之久的便民服务中心初露峥嵘，作为社区商业演进的重要角色，值得研究。
便民服务中心外表观感并不显眼位于郑东新区康平路与榆林北路西北角的体育公园便民服务中心是今年6月首批开业者之一。
一座综合楼，地下三层，地上六层。负一层是菜市场，负二层、负三层是停车场。一、二楼的生活型商业建筑面积约3015.59平米，办事大厅400多平方米，主管政务服务和非行政审批类服务。
从现场看到，一楼二楼以儿童业态和社区医疗为主，其中美吉姆是该区域主力和形象担当。
这样规模1万多平大小的项目，整个东区规划了33个。操作模式上，政府主导，公司运作，无售卖100%全自持。
虽然是这样的背景，形象颜值依旧超乎期待。比如，大面积格栅和玻璃幕墙的使用、多类型动线组合和景观广场的灵活配置，整体呈现出了符合当代生活潮流的设计思路。
项目功能配置包含了公益服务和便民商业，前者有医疗养老、行政办事、文体活动、便民服务，后者有菜市场、创意办公、社区商业。
麻雀虽小，功能齐全。其外不扬，内藏洞这33个项目的商业规模从数千到数万不等，占比并不大于公益项目。但对郑州商业的意义，不能以体量之小来衡量其能量之大。
作为郑州市重点工程之一。郑东新区便民服务中心，是郑东新区依据郑州市建设三级三类便民服务中心的要求，探索出的一种创新模式。与以往的商业项目不同，其围绕“便民·利民·惠民”6字诀，公益性质非常突出。
每个便民服务中心服务对象为半径0.5至1.5平方公里的2万至3万居民，打造“15分钟便民生活圈”。
对标苏州邻里中心 一站购物
从上文数据来看，郑东便民服务中心的单个体量在3到10万方之间，其中商业部分面积多在数千方至三四万方不等。无论从哪个层面考虑，与目前推出的动辄数十万的购物中心不可同日而语。但33个项目的数十万方的商业供给量仍然不可小觑。
从规划图来看，便民服务中心在东区的布局上，势成星星之火。从高铁站东广场、龙子湖、白沙到万三公路、连霍高速、陇海路，对东区商业不成熟区域进行点穴式布局。既能补充东区集中商业的覆盖不足，又能以家门口的便利增加居民的黏性。这一点在周边小区成熟之后，将更显意义深远。
这些项目分散布局，每个项目辐射半径1.5公里，服务内容围绕周边居民的日初生活需求展开，避免重复建设，也不存在饱和的问题。这种社区商业对商业格局的改变是必然和良性的。
面对东区集中式商业稀缺现实，便民服务中心在满足消费者需求的现实，也为商家提供了物业选择。相比老城区商业完善的大小业态，东区往往因为租金高昂将那些民生项目拒之门外，便民服务中心却能提供合适的空间，这是一对互补的关系。
由郑州新区建设投资有限公司投资建设的便民服务中心，以“公益+商业、政府+市场”的模式切入市场，不难看出这个政府主导的社区综合体项目在社会效益和经济效益间追求平衡的努力。
关于社区商业，郑东便民服务中心的模式虽然有特色，但并非首创。国内的成功先行者非苏州邻里中心莫属。
邻里中心又称街坊中心，是源于新加坡的新型社区服务概念
邻里中心是苏州工业园区借鉴新加坡公共管理经验的成功案例之一，1998年开出第一家以来，新城邻里中心来已经周边居民生活中不可或缺的重要场所。
买菜、购物、买药、餐饮，甚至办理电信业务、订车票都离不开邻里中心。目前在苏州工业园选房，是否临近邻里中心已经成为重要的参考指标。
从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，围绕居住配套功能，每一座邻里中心都是集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中心”，这基本可以诠释社区商业的真谛了。
社区生态圈下一个蓝海？
邻里中心的出现被认为是改写了“社区商业”的传统定义，创立了“以房屋租售为经营基础、以市场需求做功能定位、以所有者身份进行行业管理”的特色模式。
显然，郑东新区便民服务中心的模式与此有异曲同工之处，采取政府主导、公司运作的方式，设置政务服务、社会事务服务、生活服务等功能，将便民商业、社区医疗、养老托老、文体活动、行政办事等纳入其中。
郑东便民服务中心（体育公园店）地下一层的菜市场
这种模式与现在流行的“商品住宅+公寓酒店+社区商业”和“写字楼+商业”两种形态有很大不同。后者往往无法平衡长期收益与短期资金压力。
郑东新区便民服务中心打造的综合体，立足于“大社区、大组团”进行功能定位和开发建设。不是“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”。整合居民贴身需求，形成完整链条和内部生态系统，以实现“一站式”的目标。
这与高大上的购物中心不同，与奢华品牌、大体量无关，因为家门口一站购的实际意义而独具优势。
郑东便民服务中心（体育公园店）某培训机构展出的学生作品。除了占绝对体量的社区医院，剩下的优势业态就是如美吉姆这样的适龄儿童培训机构以及母婴理疗店等。满足老人和儿童需求的服务是社区真正的刚需。
在动辄数十万级的综合体光环之下，点状的便民服务中心看似微不足道，但也因时因地而异。
郑州东区最先发展起来的是商务板块，商业围绕商务人群，而常住居民的日常消费、餐饮、医疗、公共活动却无处消遣。随着东区房价飙升，满足日常需求的商家入驻成本升高，社区商业更是难以立足。
东区缺少大卫城、万象城、万达广场这样的综合体，也许在时间和距离上拉升居民此类场景的消费成本，但如果没有社区商业，则会深刻影响居民日常安居，这将深度影响整体区域价值。
市场需求是导致社区商业蓝海的直接原因，政府主导的行政、非行政事务以及公益设施，又无形中将人流量的吸附力增强。
在郑州，郑东便民服务中心是一个新生事物，其运作模式和商业逻辑有待时间验证，其后才可论借鉴意义。
按照“一年成形，三年成势，五年成业”的建设运营计划，郑东新区便民服务中心33个项目齐亮相的场景值得期待。
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撰文：乌衣