中国奥园地产集团作为中国首 个复合地产的创造者、主题地产创新理念的开拓者，历经21年跨越式发展，构建了“地产、商业地产、国际投 资、奥买家、文旅、金控”六大集团，形成了“地产开发、商业运营、健康养生、文化旅游、跨境电 商、物管服务”六大核 心业务。其中，商业地产集团自2015年初成立至今，在郭梓宁董事长指导下、张俊总裁带领下有着每年业绩增长翻一番的亮眼表现。日前，在新浪财经、新浪乐居、中房研协、《上海证券报》、《中国企业家》联合主办的致敬城市脊梁——“2017中国地产经理人100强”中，奥园集团副总裁、商业地产集团总裁张俊先生成功登榜，今天有幸采访到张俊先生，共同分享在奥园商业地产的精彩故事。
以下是新浪乐居整理的采访实录：
新浪乐居：请问张总是因为什么样的机遇进入房地产，又是因为什么选择了加盟奥园呢？
张俊：因为我的专业是工民建，所以希望在房地产行业有更多施展空间，毕业后，也恰好赶上了中国经济改革开放的发展态势。最初从深圳到北京，我经历了中国房地产行业的蓬勃发展，在此过程中，能够运用到一些自己房地产专业知识的同时，也能够发挥自己的才能，为房地产行业的发展贡献自己的力量。而中国的城镇化、城市化发展趋势也为我们每一个从业人员带来了重大机遇，在行业的发展过程中找到了作为一个房地产职业经理人的定位，实现了个人价值。基于奥园集团是中国最早、最优秀的民营企业之一，自1996年成立以来始终保持稳健、快速发展势头。良好的企业文化以及复合地产的先进理念，让奥园目前在商业地产板块、住宅板块、奥买家板块、文化旅游板块、国际地产业务板块、金控板块都有了长足的发展。尤其是奥园本身企业文化的吸引力，我想是我加盟奥园的最主要原因。
新浪乐居：在张总您看来，奥园商业地产与其他房企有着什么样的不同点？
张俊：第一，多元化业态。奥园商业地产集团是一个多元化经营的二级集团，一直以来我们秉承复合地产的基因，目前已经形成了“奥园广场”（购物中心型城市综合体）、“奥园城市天地”（主题商业街型城市综合体）、“奥园冠军城”（健康、养生高尚住宅）、“奥园小镇”（跨境电 商、文化旅游、产业特色小镇）几大核 心产品线，打造出商业和复合地产共赢平台。所以业态的丰富性与多样性，是我们与其他房企的第一个不同点。
第二，成套、成熟的开发体系。我们对商业地产的经营，从前期的拿地、定位、选址、规划设计到开发、建设，再到后期的招商运营，有一套成系统的、成熟的商业地产开发经验及体系。我想这也是与行业中其他房企的第二个不同点。
第三，复合地产的资源整合。在资源整合上，我们从复合地产理念出发，嫁接了许多其他业务元素。比如和北京师范大学合作建立北师大南国奥园实验学校，就是“教育+地产”复合；南沙的奥园养生城项目，是“养生+地产”复合；第三个“商业+地产”复合，即开发建设的商业综合体项目；第四个复合是“跨境电 商+地产”的复合；第五个复合是“文旅+地产”复合，如韶关奥园文化旅游城。因此在房地产开发过程中，我们能够把众多的业务资源进行整合。这就是奥园商业地产与其他房企的三个主要不同点。
新浪乐居：我们知道张总您对商业地产的操控能力可谓是地产界的佼佼者，那您觉得，商业地产与住宅地产有什么不同？有什么难忘的开拓经历可以分享吗？
张俊：从房地产开发角度来看，可能商业地产相当于大学的水平，住宅地产相当于小学或中学的水平。不同点主要在于：
第一，复杂程度不同。商业地产因为业态的多元化和多样性，决定了其复杂程度比住宅地产高很多。商业地产涉及商铺、住宅、写字楼、公 寓以及购物中心、商业街等多种业态，那么住宅则相对单一，部分住宅可能带一些底商，也就意味着这两者的复杂程度从开发的整个体系上看是不一样的。
第二，需要强大的开发运营能力。商业地产本身有一定的自持经营面积，也就意味着如果做住宅地产，交房以后整个的经营流程，销售周期基本就结束了。但是对于商业地产而言，它还有一个要开业的要求，也就意味着我们对于商业地产的招商、运营，提出了非常高的要求，我们除了把商业地产项目开发建设好，在实现住宅的入伙以后，还有一个重要的事情就是让整个商业购物中心顺利开业、运营。而在开业的过程当中，会涉及到前期的招商、运营，包括我们对于商业业态的技术标准、定位、房产技术条件的要求等诸多方面。因此，商业地产对整体开发运营能力提出了很高的要求，这是第二个不同点。
第三，现金流压力。相对来讲，大部分住宅地产的现金流压力较小。但是对于商业地产，比如投 资商业综合体，因为有自持物业，所以对现金流的要求非常高，对于财务跟资金的压力也随之而来。那么从这点上看，如果商业地产没有良好的、科学的规划设计，没有成型的开发、建设以及招商运营体系，现金流就很难维持住。因为商业地产在现金流上压力高，所以对整个商业地产开发的节奏、速度、计划、节点，从开发建设一直到最后开业的这个周期，都提出了非常高的要求。
2015年，我们在珠海拿下了第一个项目——珠海奥园广场，预计将在2018年5月1号实现满场开业，这个速度和整个开发周期在珠海创造了一个奇迹。据统计，与当地房地产开发的速度相比，我们整个开发周期至少缩短了三分之一。我们有一套对商业地产全周期开发的模块体系，从开工、开盘、到入伙、开业形成了自己的打法，加之对项目开发节奏控制得当，在珠海市可谓速度最快，也是效益最好的综合体之一。所以不仅仅是在行业内，在政府层面，还有在我们合作伙伴层面都引起了轰动。相信它将成为珠海香洲区未来一个靓丽的地标性建筑。
新浪乐居：您对奥园商业地产有什么期待，您希望奥园商业地产这个品牌取得怎样的成绩呢？
张俊：希望奥园商业地产在未来的几年，能够成为中国复合增长率最高的企业之一。我也希望商业地产集团能够一直秉承复合地产创新的基因，将众多业务板块进行资源整合与互补。而未来新房市场的发展跟存量地产的开发相比，我们希望未来除了兼顾增量市场以外，还兼顾存量地产，也就是未来在城市更新、特色小镇、文旅项目，希望更多元化的发展，也希望奥园未来能够成为城市的配套商，在城市更新领域、在存量地产领域、在复合地产领域都能够取得长足进步，在中国的百强企业排名当中取得更好成绩。
新浪乐居：奥园在珠海及周边已经推出和将要推出的项目有哪些？有着怎样的特点？
张俊：2015年，奥园带着一线城市的开发理念和荣誉入驻了珠海。首入珠海，便打造了香洲区城市商业综合体“珠海奥园广场”。2017年，我们精心专研，雄心布局珠海、中山共12盘，为大湾区发展增添动力。
珠海梅溪奥园广场项目是我们在珠海打造的第一个大型城市综合体项目，备受当地市场追捧，具有三大特点：第一、开发速度快；第二、工期较短；第三、属于在珠海香洲区唯 一一个集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型商业综合体。项目集合了购物中心与商业街的双重优点，将购物中心与商业街、步行街的规划完美融合。它既填补了珠海市香洲区的商业空白，同时也填补了珠海市购物中心+步行街商业综合体的空白，辐射人群近百万。
此外，我们在珠海的发展速度很快，除了珠海奥园广场，还开发建设有奥园香海美景、奥园拱北旧改项目、奥园冠军城、平沙奥园广场、奥园观山海，同时积极进军中山，定义品质人居，开发建设有奥园香槟花园、奥园香山美景、奥园领秀、奥园领尚、奥园金域、中山奥园。以上这些项目就是我们在珠海及周边开放以及未来即将推出的一些项目。
新浪乐居：未来奥园商业地产在珠海及全国市场有哪些发展规划？
张俊：在珠海，我们未来的远景规划主要有三点：
1、立足珠海城市更新项目。珠海市旧改政策迎利好，奥园在珠海市也有良好基础，未来在城市更新项目尤其是在核 心地段进行区域深耕，力争获取更多土储，希望成为珠海市城市更新项目领跑者。
2、获取高品质的住宅项目。珠海是一个宜居城市，在全国多次上榜中国人居环境最佳的前三位，未来我们也会加大在珠海市优质住宅项目的获取力度。
3、复合元素植入珠海。以复合产业元素和地产开发相结合，未来将会形成更多的奥园广场系列产品、奥园特色小镇、奥园健康产业等多种极具特色的奥园房地产开发项目。
从全国范围来看，奥园商业地产集团在投 资策略上，围绕6大区域，实施“6+x”战略布局。6大区域分别是华南区、华东区、西南区、中部区、华北区和广西区，x代表机会型城市。我们深耕区域，以核 心城市为依托，实施3小时管理半径的大区负责制。同时，我们计划到有市场需求的县域落户奥园广场，为当地的城市化建设和民生改善做出贡献。我们坚持“商住融合发展”，力争成为中国一流的城市综合体开发运营商，未来三年将继续保持每年业绩100%的增长。
目前，奥园商业地产集团正处于一个蓬勃发展的趋势中，荣膺中国房地产业协会、中国指 数研究院两大权威榜单品牌价值十强，形成“快速开发销售、快速招商开业、快速周转增长”的标准化全周期高效开发运营体系和“奥园广场”“奥园城市天地”“奥园冠军城”、“奥园小镇”等核 心产品线。我们看到了商业地产集团对复合地产的理念的坚持，也看到了奥园商业地产布局全国、深耕珠海的决心。相信未来奥园商业地产集团会走得更远、飞得更高，一路高歌猛进，取得更好的成绩，也再次祝贺张总登榜“2017中国地产经理人100强”。